【案情简介】

2022年1月，江门市新会区住建局收到市民通过12345江门市政府服务热线的举报投诉，由江门某置业有限公司开发的某项目在销售期间存在误导市民将3成首付款通过刷卡的方式收存到非预售款专用账户内。                    为进一步核查情况，新会区住建局工作人员将市民提供的刷卡POS单上账户信息和在江门市房地产交易综合管理信息系统上核查到的账户信息进行比对，发现该项目确实存在市民所举报的违法违规行为。

  【调查与处理】

　　该项目存在误导市民将预售款存入非预售款专用账户，涉嫌挪用预售款的行为，违反了《广东省商品房预售管理条例》第三十条、第三十一条规定。2022年1月19日，新会区住建局约谈该项目的负责人，并于2022年1月21日对其发出《责令改正通知书》，责令其改正。项目立即作出改正，并于2022年1月24日将改正情况报新会区住建局，主动跟业主沟通解释，积极消社会影响。

【法律分析】

　　法律适用上,新会区住建局根据《广东省商品房预售管理条例》第三十条和第三十一条的规定，依据第四十条对项目发出了《责令改正通知书》。

　　1.《广东省商品房预售管理条例》第三十条和第三十一条的规定明确了预售人在商品房项目须设立商品房预售款专用账户，且预购人的商品房预售款须直接存入商品房预售款专用账户。相关款项在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。江门某置业有限公司在销售过程中未能遵守相关规定，未落实对预购人的提醒及引导责任。

　　2.根据《广东省商品房预售管理条例》第四十条，预售人违反本条例第三十条第一款规定使用商品房预售款和违反本条例第三十一条第一款规定直接收存商品房预售款的，主管部门应当责令其改正。

上述案件案情比较清晰，企业在部门约谈并责令改正后也能积极整改。但该案也反映出部分房企法律意识淡薄，对预售监管账户和预售监管资金的认识不足等问题。随着2020年房地产行业“三道红线”融资监管政策效果的显现,房地产行业高杠杆、高周转模式所累积的问题开始暴露。在日常管理中，部分房地产企业为获取更充裕的资金流而违规逃避预售资金监管，这种违法违规行为容易影响项目建设进度、商品房销售网签等，不利于房地产市场实现良性循。

同时，该类型的违法违规案件一般较难发现，大部分购房人在购房时未能留意部门的风险提示，仍不清楚预售资金需要存入预售监管账户，或未能核对企业提供的账户是否为预售监管账户。部分POS机在刷卡前、出凭证后均不能直接看到转入的账户号，部分销售人员会利用这一信息差，诱导购房人通过POS机刷卡支付房款，并瞒骗群众款项已转入监管户。在住建部门开展房款未进入监管账户行为自查时，企业往往只上报购房市民的定金信息，瞒报房屋全款信息。加上由于监管部门及监管银行未建立起高效畅通的信息联动机制，个别商业银行的监管仅局限于监管户，对于同一项目的非监管户中注明购房款的大额资金入账等异常情况的警觉不足，未及时反馈至住建部门，导致难以在第一时间监控到购房款违规挪用的行为。

另外，也有部分销售人员会提出“优先选房”“优惠折扣”“优惠赠送”“随时退还”等条件，诱导购房人在认购商品房时先把预售资金存入房企的非监管账户中。因购房者对于预售资金监管方面的法律法规了解不足，往往会为了优惠听信诱导，为开发商的违法违规销售行为提供了温床。

　　【典型意义】

　　在当下经济整体下行、商品住房销售整体下降的形势下，企业将商品房预售款收存到非监管户的违法行为将会进一步影响项目的建设和购房人对房地产市场的信任，也会引发更多的信访及投诉。为进一步规范房地产市场，新会区住建局高度重视此类违规行为的处理，在日常监管中，除通过定期检查和定期组织企业开展自查外，更密切关注房地产领域各类举报投诉，一旦发现违规行为，立刻进行核查并处理，将违规行为打击在萌芽状态。同时，在该案件中，由于企业收存的金额不高，且在部门约谈后能迅速认识其违规行为，积极消除影响，新会区住建局根据《广东省住房和城乡建设厅关于住房和城乡建设系统行政处罚自由裁量权的基准（房地产和住房保障类）》，仅对企业作出责令改正，暂不移交执法部门予以处罚，以执法的刚柔并济，营造良好的营商环境。