住宅续期标准如何？

关于“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理”具体该怎么理解？从上学开始，我们接受的教育和辅导就是我国的制度规定了土地归国家和集体所有。

事情在1987年7月深圳首次创新性的提出把土地所有权与使用权进行分离，将土地使用权作为商品允许转让、租赁、买卖。紧接着深圳在1987年12月1日首次公开拍卖一宗土地的50年使用权，土地使用权在国内第一次作为资产进入市场，新中国土地使用制度的"第一场革命"，也为浩浩荡荡几十年的城市化建设和土地财政打下了前站。

深圳首先进场缴费续期的是40年、50年划拨性质的住宅用地，这类最早开始执行续期，因为这个有政策基础。国家规定的住宅最高土地使用年限是70年，但深圳存在土地使用年限为40年、50年的住宅。因此划分为两类，一类不用缴费，一类需要缴费。

第一类：1995年9月18日前已与市规划国土局签订《土地使用权出让合同》的土地，存在未按法定最高年期出让的情况。针对这种情况，1996年发布的《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告（1996）》明确说明，不用补交地价自动予以顺延至国家法定最高年限。

第二类：房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产

简而言之，这片土地最初是行政划拨性质，而非出让性质，则可能存在最高使用年限非70年的情况。针对这种情况，2004年发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》中也明确说明：“上述房地产在不改变土地用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%”，并需做年期修正，简而言之，就是要补地价。

补交地价=面积*基准地价*35%*年期修正系数。其中，面积即建筑面积，基准地价参考深圳市2013年公布实施的公告基准地价，年期修正系数是小于1的系数，与目前的土地使用年限相关。毛估一般为500元一平左右（非精确计算）。

社长普法环节

普法时间

建设用地使用权是有期限的，那要是期限还没到就被征收了怎么办呢？

首先，建设用地是属于国家的，所以收回建设用地不算征收，其次，在建设用地使用权期限届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依据征收的标准对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

那住宅建设用地使用权期限届满，建设用地使用权人还能在里面居住吗？

是可以的，住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后呢？

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

建设用地使用权期限届满之后需要登记吗？

需要的，建设用地使用权期限届满属于建设用地使用权消灭，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书。

作为建设用地的集体所有土地适用于这些法条吗？

集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理。

建设用地使用权人建造在建设用地上建造的建筑物等设施属于谁呢？

建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但是有相反证据证明的除外。

建设用地使用权可以以哪些方式流转？

建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但是法律另有规定的除外。

处置建设用地使用权需要签订合同吗？期限是多久呢？

建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。

设立建设用地使用权需要登记，那么建设用地使用权流转后需要登记吗？

当然，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。

建设用地使用权流转后，建设用地上的建设物等设施要怎么处分呢？

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。反过来也是一样，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

什么是建设用地使用权？

建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

现在可以分层设立建设用地使用权是吗？

是的，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。也就是说同一块土地的地上和地下的建设用地使用权可以分别出让给不同的建设用地使用权人。

建设用地使用权有什么设立原则吗？

当然，首先是和民法典的绿色原则有关，设立建设用地使用权，应该符合节约资源、保护生态环境的要求，其次是要遵守法律、行政法规关于土地用途的规定,不得损害已经设立的用益物权。

建设用地使用权如何设立呢？

可以采取出让或者划拨等方式设立建设用地使用权，经营性用地和同一土地有两个以上意向用地者的,应当公开竞价的方式出让。通出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。此外，设立建设用地使用权还需要申请登记，建设用地使用权自登记时设立。

建设用地使用权人需要承担哪些义务呢？

建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途，且应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

70年住宅到期怎么处理？

(一)延长土地使用权期限，可以由房屋业主联名向当地的国土资源局提出申请,补交土地出让金。

(二)如果是根据规划需要,国家需要收回土地和地上建筑物的。那么业主也可以得到相应的经济补偿。

因此土地使用权到期后，续约时是否需要缴费，只能看届时的法律法规的规定。在深圳，2004年已经就土地到期后续约问题出台过法规——《深圳市到期房地产续期若干规定》。

虽然这个法规只适用于以划拨形式取得的土地，但是该规定也适用于“原行政划拨用地补交地价后转为出让用地”的土地，因此可以说有一部分的出让地也是适用该规定的。现在的国土局仍然在办理该项行政手续，并且唯一的法律依据就是这个《深圳市到期房地产续期若干规定》。从这个角度看，这个法规对于深圳地区的土地是适用的。

那么有没有概率可以提前申请使用年限的延长呢？为此我前段时间去了深圳市的规划与自然局（罗湖区的行政服务大厅）进行询问，得到了肯定的答复。

关于土地续期政策演变

1

1990年5月19日《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，确立了有偿续期，不续期连同房屋无偿收归国有的原则。

2

2004年《深圳市到期房地产续期若干规定》确立了划拨土地有偿续期，不续期房屋折旧补偿的原则，出让土地不适用。补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。

3

2007年《物权法》第149条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。确立了住宅土地自动续期原则。

4

2009年修订的《城市房地产管理法》确立了无论土地性质，到期续期按照“规定”支付土地使用权出让金，但截至目前尚无住宅土地使用权续期付费“规定”。

5

2011年修正的《深圳经济特区土地使用权出让条例》确立了无论土地性质，到期续期都要付费，不但要支付土地出让金还要支付土地开发与市政配套设施金，完全突破了《物权法》规定，然因属于特区立法，根据《立法法》规定，该突破属合法变通法律，应优先于《物权法》使用。

6

2016年底，国土部同住建部提出了“两不一正常”的过渡性处理办法。一是不需要提出续期申请；二是不收取相关费用；三是正常办理交易和登记手续。

7

2017年，最新官方政策虽未出台，70年产权住宅遵守上述过渡性处理办法和物权法，自动无偿续期。部分住宅按特区立法规定，续期需付费，但具体付费标准尚无规定。

《物权法》关于非住宅土地续期政策表述

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。返回搜狐，查看更多