来源：雪球App，作者： 有事问彭叔，（https://xueqiu.com/2435624354/220525226）

这段时间彭叔看了很多粉丝的留言，很多人都在说国内M2增速又突破两位数了，各种大放水又来了，房价是不是又要上涨了？

彭叔可以理解大家的焦虑感，毕竟房价在过去20年里面，表现的实在是太神了，纵观全球，都没有比我们房地产还要神的东西，所以大家有这种焦虑感，也是正常的。

彭叔建议大家可以翻看一下过去的情况，和现在的真的不一样。

大家觉得现在的M2增速就已经很高了，但是大家知不知道，过去的M2每年增速是多少？

这是我们过去20年来的M2的增速，大家看到这个增速以后，再看看我们的增速，你还会觉得我们现在是在大放水吗？

和过去相比，我们的现在的M2增速，快连过去的一半都不到了。大家看尤其是2008年4万亿大放水以后，2019年的M2直接就达到了28,42%的增速，这个增速是不是很夸张？

现在呢?

2020年放了那么多的水，增速才多少？

很多房产专家都喜欢说没什么问题，是不能靠M2增速解决的，如果不能，那么M2就开大点。

实际上这个话本身就有问题的。只是大家听的这爽而已，在经济学里面，你的推论，是一定要有一个假设条件的情况下，才能有这个推论。而房产专家的眼里，M2是可以随意增加的，没有什么限制。

但怎么可能随便增加呢？

1945年之后，国内大面积的印钞，结果货币系统就那啥了，引发了恶性通胀，钱都快没卫生纸值钱了。

M2的增速，是要建立在GDP的增速上的，当GDP增速越低的时候，M2相应的就会越低。

彭叔个人认为，合理的M2增速，应该是GDP增速+CPI的增速之和，当M2的增速处于这个阶段的时候，就不存在大放水，也不存在紧缩。

我们每次看到上面说让货币保持合理的流动性，也是以这个为标准的。

那么以此为标准来看，我们的GDP增速，以后是会创新高，还是会不断的减少？

大家心里都知道的，那么在这情况下，M2增速就只能下降了。

国内的情况，和以前真的不同了，大家还是拿着过去的眼光，来看待当下的楼市，会亏的裤衩都没有。

彭叔随便举个例子，这也是房产自媒体到处宣传的事情。

在2020年的时候，房产自媒体对房价的宣传，还是全国房价永远涨，不管哪里的房价，都是永远涨。

在2021年的时候，房产自媒体对房价的宣传，就成了全国只有大城市的房价，才能永远涨。

在2022年的时候，房产自媒体对房价的宣传，就成了全国只有大城市的核心板块，房价才能永远涨。

大家只要仔细对比一下，就会很明显的发现，关于房价永远涨，大家的观点是在改变的。

现在是真的不能拿过去的经验，来推算以后的房价，不然会吃大亏的。

彭叔知道很多人在之前的房价上涨中，没有赶上时代红利，现在压力很大，但是这些东西，没赶上就是没有赶上，你错过了这趟车，还硬要上，那么最后大概率就会掉下去。

现在楼市里面，还有一个共识，这个应该是也大家认可的东西。

那就是如果现在国内要再来一波房价大涨的话，出台的救楼市政策，必然是要比2015年还要多，而且力度比2015年还要大。

如果救楼市力度，低于了2015年，那么根本救不起来的，现在房地产的体量，已经不是当年了。

那么在这种共识下，大家觉得当下的救楼市政策，超过了2015年了吗？

彭叔帮大家温习一下2015年的救楼市政策，一年之内，5次降息，5次降息，房贷利率跌到底以后再打折，除了四个一线城市以外，所有二线全部解除限购，这种解除，是你一个人，想买多少套，就买多少套，你有钱，一个人买100套都行，而且房贷那会也是两成首付。要知道那些可都是二线城市，不是什么三四五线城市。

就这么强的救楼市政策，依旧没能把房价救起来，直到2015年启动了棚改拆迁以后，2016年全国楼市才开始热起来。

大家看，从2015年开始，到2018年，全国每年的棚改拆迁，都是600万套以上，四年时间，全国拆迁了2400多万套房子。

想想这是制造出来了多少刚需，在这种情况下，才把全国的房价从上到下的涨了一波。

那么现在如果要救楼市，全国要拆多少房子呢？如果说是要启动拆迁，全国要拆迁多少呢？

大家想过没有？

这是西安粉丝发来的西安最近的一个拆迁补偿标准，大家可以看看。

这是西安东二环那边的老小区，拆迁85平的房子，就算按照第一的奖励，也只有152万，算下来一平只有18000不到，大家知道以前西安拆迁是给多少钱吗？现在各地拆迁，不但是指标减少了，而且连给的钱也少了。

彭叔给大家看看十三五期间，西安到底拆了多少房子。

西安的在十三五期间，上面一共就给了西安14万套的指标，西安愣是拆了22.1万套的房子出来。为什么西安的粉丝觉得西安这几年发展的那么快，本质上就是因为西安拆的太多的房子了。

22.1万套房子是什么概念？

等于是西安每4个购房者里面，就有一个是口袋里面装满钱的拆迁户，再加上我们陕北老乡，你说西安房价过去五年能不能涨吗。

可是现在不一样了，现在房价也高了，拆迁户也没钱了，像是这个老破小，才只给150多万，在西安能买得起新房吗？不多给点钱，拆迁户连房贷都还不起的。

陕北那些老乡也不行了，能买得起的陕北老乡，已经在曲江、高新买了N套房了，还没买的，现在也买不起西安的房子了。

西安十四五的拆迁指标，只有十三五的四分之一都不到，也就是5年时间，整个西安，拆迁的指标，大约不到3万套。

平均每年就是6000套，这对于西安来说，塞牙缝呢。

大家再看看武汉的，情况和西安差不多。

武汉在十三五期间，一共棚改拆迁了23.48万套，超额完成上面下发的指标。。。。

武汉十三五期间，一共供应了109万套新房，对比下来，是不是每100套房子里面，就有23个人，是拆迁户买走了。

当年棚改的心是好的，但是各地棚改的太疯狂了。这里面有很多因素，光明正大的彭叔就不多了，彭叔只说一个阴暗的。

大家知道拆迁一个小区，能让多少人暴富吗？那个项目资金是有多少，经手的那些人，哪个人不吃一点？

所以当年就是下面完全拆疯了，不管是为了城市建设，还是为了自己捞钱，都各种超额拆迁。

现在不行了，上面指标的卡的非常死。

我们再说回原本的话题，那就是如果现在要救楼市，那么肯定要出比2015年还要牛的政策。

那么这个政策，大家看到出了吗？

这么大的政策出来，我们不可能没有一点点的感觉的。如果说还是要靠棚改，那么大家想想，以前一年拆 600万套，现在一年要拆多少万套？大家怎么没点感觉。

2021年全国的棚改拆迁指标已经减少到了165万了，今年的指标全国只有120万套，也就是当年的20%左右。

彭叔重点提醒大家，如果你坚信房价还会大涨，那么你一定把政策给盯紧了，因为能拉的动国内楼市的政策，不会是小政策的，你不可能没有察觉的。

最后：

彭叔也希望房地产能软着陆，让我们成为全球唯一的一个，实现了房价软着陆的城市，但是这个，真不容易。不过不管我们是软着陆，还是硬着陆，都会非常精彩的。我们一起看戏吧。