李荣浩、毛不易等知名歌手也分别于4月在凤凰山体育公园举办演唱会，人气颇高。

凤凰山体育公园的热度不难折射出，短短数年内，北部新城的蝶变速度，让人分为惊讶。

北部新城，能否make “城北” great again？

如今的北部新城，其广义范围为东至蓉都大道，南至三环路，西至金丰高架，北至毗河。金牛区凤凰山片区、天回片区以及新都区大丰和斑竹园片区均包括在内。

△北部新城四大片区大致范围

北部新城的四大片区可谓各有特色，大丰片区由于发展较早，堪称北部新城“首熟区”。又因保利城、保利大都汇等项目，大丰也被不少媒体冠以“保利区”的名号。

凤凰山片区因为还有大量土地待开发改造，算得上北部新城“潜力区”。斑竹园片区在新都区全域空间格局中，升级成为“廖家湾中心”。

△新都区全域空间格局

本文讨论的重点，集中于金牛区天回片区，位于蓉都大道以西，北星大道两侧范围内。购房者平常谈及北部新城，大多围绕着天回片区，尤其是凤凰山体育公园周边展开。至于凤凰山、大丰、廖家湾等板块，我们在之后的稿件中还会聊到。

关注天回片区，原因有三：凤凰山体育公园落子于此；北部新城近年来的土地、新房供应大多围绕天回片区展开；城市界面较好，大型配套已经落地。

北部新城起源于天回镇，这里过去是成都市北大门第一重镇。2015年，金牛区重新界定六大功能区，北部新城的概念被重点提及。区域功能定位为以科技商务、文化创意、国际商贸为主的“城北副中心”。

2021年，在《成都市中优“十四五”规划》中，北部新城以成都七个城市副中心之一的身份入驻北中轴，也是整条天府大道沿线唯一一个城市副中心，代表着北部新城在近年成都城市进阶之路上，爆发出强大势能。

△天府锦城、交子金融城2个城市主中心，北部新城等7个城市副中心的城市公共中心体系

北部新城的范围，也不难看出区域空间特点：北、西、南三个方向均被新都区环绕。如果以天府广场为中心，将地图进行对折发现，凤凰山体育公园的位置，与环球中心对应。

△凤凰山体育公园、环球中心与天府广场直线距离相仿

成都新楼市认为，当前购房者选择北部新城板块的购买逻辑，不外乎以下几点:

1、价格洼地，主力房源单价“1字头”，是五城区少有的200万即可上车的板块，且选择面较广

2、北星大道旁，S11号线在建，北部新城未来是成德同城化重要一环

3、城市界面观感较好，大型公服配套均已呈现或是已在建设中

4、在卫星地图上不难看出，北部新城有大片待开发的区域，未来区域依然有着不小上行空间。

以下这张包含配套落地、房企拿地的时间轴，见证了北部新城的蝶变历程。

△幸福桥TOD一期为幸福桥TOD 幸福拾光，二期为招商未来公园

这是2014-2022年北部新城卫星地图变化，从中不难看出，在凤凰山体育公园西侧和北侧，还存在大量待开发土地，未来具备持续上行的潜力。改造一新之后的北部新城，也打破了大众对城北的固有认知。

北部新城真正的活力，来源于围绕宜居、宜业、宜商的不断加码。

如今，尽管一些住宅和设施仍在修建中，但北部新城布局完整的配套已样貌初现。居民们日常离不开的公园、学校、医院、商业体、菜市场，纷纷落地……城北新生活，已跃然纸上。

△北部新城主要配套一览

宽阔的街道，两旁种满了绿植，北部新城的城市界面也得到明显改观。

△北部新城城市界面

北部新城板块内有多条城市主干道，改造后的北星大道取消多个红绿灯，道路宽阔平坦，绿化优美。东侧还有凤凰山高架桥（金芙蓉大道），可快速连通三环。

△北星大道

北部新城目前已开通地铁5号线，这条贯穿成都南北的地铁线路可直通金融城板块。此外27号线、成德S11号线在建，未来北部新城还可直达德阳市区。

△成德S11线走向示意图，图源成都发布

北部新城的商业，自然要提到占地约2090亩的成都国际商贸城，包含服装服饰、鞋类、箱包、中药材等17个大类，现已成为综合性现代化商贸平台。注1

作为幸福桥TOD核心项目，金牛招商花园城商业面积约10.3万方，未来将成为金牛首个TOD三首层商业综合体，预计明年二季度投入使用。

△招商花园城商业意境图

凤凰山体育公园旁的大融城奥特莱斯，围绕“听歌、看球、逛奥莱”打造，项目一期10.7万方，包含盒子和下沉街区，规划300+品牌，拟于今年内开业。

△凤凰山体育馆左侧，即为大融城奥特莱斯

此外，板块邻近大丰商业圈，龙湖锦宸天街、保利大都汇等商业体也是步行可达的距离。

成都生态文明建设主题公园于2022年开园，以18公里九道堰综合治理示范段工程为载体，通过沙滩，湖泊等景观，构建可感知、可参与、可消费的创新型生态文明建设主题公园。

△成都生态文明建设主题公园

约500亩蜀道通衢园现已开放，其中的四道、八景再现诗篇意境，穿梭在上空，仿佛有飞檐走壁的感觉。

△蜀道通衢园

北部新城的教育资源，依托于多所学校设立的新校区，其中关注度较高的，自然是实验小学北新校区，这所有着百年底蕴的成都“五朵金花”，为北部新城带来了优质教育资源，校长也同样出自实验小学本部。

△实验小学北新校区

人民北路小学则分别于北部新城设立天北校区、立人校区，两所学校分别于2020年、2021年开校。

△人民北路小学天北校区

板块内中学现有成都铁中立人校区、成都三十六中2所中学，但距离居住核心区较远。

北部新城产业以轨道交通、信息科技、商贸等实体经济为主，目标是成为城北的“硅谷”。这里容纳了金牛高新技术产业园区、中铁轨道交通产业园、西部北斗+产业园等重点产业，均隶属于金牛区三个目标千亿级产业集群。

△北斗+产业园

今年1月，四川省认定23个产业集群为战略性新兴产业集群，成都北斗卫星应用产业集群位列其中。

美中不足的是，虽然产业形态丰富，但区域内产业人群聚集度欠奉。

凤凰山体育公园于2021年落成，包含6万座专业足球场，1.8万座位的综合体育馆及多功能馆的“一场两馆”，这里将成为大运会核心场馆，在展示区域城市形象、吸引各类文体消费人群等领域持续发挥重要作用。

△凤凰山体育公园

沿着北星大道向南，成都露天音乐公园于2019年5月开园，总占地面积约37万平方米，公园面积相当于55个标准足球场，包含能容纳十万人的露天音乐专业场地，可适配各种类型和规模的文化活动。

△露天音乐公园，图据四川在线

△北部新城2008-2022土地成交情况

北部新城的公开土地出让记录始于2008年，伊厦地产在2008年至2012年期间，陆续拿下5宗合计约1598.6亩商用地，掀开了区域建设的序幕，后来这个项目呈现为成都国际商贸城。

但区域的居住产品开发，始于2013年11月，北斗七星城项目落地，占地面积约91亩，当时区域成交楼面价仅1150元/㎡。

2015年，北部新城板块迎来第一轮巨头房企的抢滩，保利和碧桂园都在这一年拿地布局，规模都在百亩以上。而2017年，恰逢成都楼市热潮，板块住宅成交楼面价首次实现破万，短短2年时间，翻了约4.5倍。中南以楼面价11080元/㎡的价格拿下约191亩项目，迄今也是板块内楼面价记录。

但此后，区域土地热度开始转入平静期，本土国企成为片区拿地主力。目前，北部新城的清水房限定价记录为22000元/㎡，在众多主城板块内，仍颇有性价比。

片区成交土地中，商住用地的比例几乎均等，其中纯商业用地成交面积占比约48%，涉住宅用地成交面积占比约52%。以此来看，片区商业配套的基底较好。

△北部新城2008-2022年土地出让属性情况

百亩以上的大盘项目在北部新城十分常见。数据显示，2013-2022年期间，片区成交涉住宅用地中83%的宗地面积超百亩，45%的项目面积超150亩，大城项目云集，住宅项目的容积率普遍控制在3.0以内，居住密度并不算高，品质感也有一定保证。

△北部新城2013-2022年成交涉宅土地规模情况

△北部新城2013-2022年成交涉宅土地容积率情况

虽然从大成都范围来看，北部新城的热度相对平淡，但土地供应量丰富，多连片大型地块，为住宅产品开发提供了发挥空间，由此也吸引了大量的品牌房企。

截止目前，北部新城内，已经有保利、碧桂园、华润置地、招商四家巨头房企。对片区开发助力最大的两家，无疑是保利和招商。保利率先入驻，拉开了片区品质居住的序幕。而招商通过与轨交的合作取得了约287亩用地的开发操盘权限，正在为北部新城居住、生活的提档改写格局。

△北部新城2013-2022年房企入驻情况

△北部新城2013-2022年TOP30房企入驻情况

附：北部新城2013-2022年涉住宅用地出让记录

随着各类生活配套逐渐趋于成熟，对大城北和5号线沿线的购房者来说，如今的北部新城是不可忽视的可选项之一。

在成都，很少有哪个区域能像北部新城这样，将TOD的聚合优势发挥得如此明显。

△幸福桥TOD规划示意图 图据成都轨道城市投资集团

据规划，幸福桥TOD一体化设计范围约700亩，集生态、商业、办公、教育、健康、服务和居住为一体。单是围绕幸福桥TOD，就布局了幸福桥TOD幸福拾光、招商未来公园、北京城建国誉府、兴城人居云缦林语等四大新盘，并且，它们都是超百亩规模。

甚至可以说，幸福桥TOD就是北部新城的定海神针。

△北部新城在售和待售新房一览，由成都新楼市不完全统计，仅供参考，具体请咨询售楼部

据成都新楼市不完全统计，北部新城目前有6个在售和待售新盘，在售新盘有招商未来公园、幸福桥TOD幸福拾光、城投置地天湖岸和北京城建国誉府，待售新盘包括兴城人居云缦林语和金牛国资28.7亩地块。

目前，区域内主力在售产品为小高层和洋房，主力在售户型建面约100-200㎡，主力在售总价约200-400万。

如今，在成都主城范围内，还能找到总价200万级的新房，除了北部新城，似乎很难找到第二个选项，北部新城的性价比不言自明。

招商未来公园其实就是幸福桥TOD二期。

项目位于地铁5号线幸福桥站旁，总占地约287亩，由招商蛇口、中交地产和成都轨道城市三大巨头联合开发。

△招商未来公园大城规划示意图

作为TOD项目，大体量只是应有之义，项目还规划了招商自有商业品牌“花园城”购物中心，以“游憩式购物公园”为定位，聚焦中高阶层家庭客群，花园城购物中心将与地铁5号线幸福桥站无缝连接，预计2024年开业。

项目近期已于4月24日取证，推出102套纯板式小高层房源，户型建面约143-170㎡，总价约233-375万。

△招商未来公园建面约143-170㎡户型图

△幸福桥TOD幸福拾光部分区位图

如上图所示，幸福桥TOD是以天音路为轴线进行布局，幸福桥TOD幸福拾光项目位于天音路东侧，项目西侧就是地铁5号线幸福桥站，项目南侧还有一所幼儿园、一个邻里中心和人北小学（天北校区）。

据锐理数据统计，2022年幸福桥TOD幸福拾光成交均价为16819元/㎡，预算约220万+，项目一期已于去年11月交房。

△幸福桥TOD幸福拾光实景图

目前，项目主力在售为二期。相较于一期，二期优势更明显，比如，距离幸福桥地铁站约400米，既能享受到轨道交通带来的便捷，又避免了噪音问题；二期占地约64亩、地块方正、纯住宅用地、容积率仅2.0，从土地指标上提前保障了居住舒适度。

△幸福桥TOD幸福拾光二期总平图

项目二期产品为2梯2户纯板式洋房，围合式布局，楼间距广，每栋都能享有不错的前后景观视野，主力户型为建面约135㎡可变四房和建面约143-180㎡宽境四房。

△幸福桥TOD幸福拾光户型图（滑动查看更多）

△城投置地天湖岸实拍图 图据@成都城投置地官微

城投置地天湖岸的突出优势，在于项目既能享受到北部新城的配套，同时又是离凤凰山体育公园最近的新盘。

项目东侧水之心和西南侧悦动之心公园串联其中，还有成都露天音乐公园与之呼应，除此之外，据百度地图显示，项目直线距离约600米处就是地铁5号线九堰站，直接距离约800米处还有龙湖锦宸天街。

△城投置地天湖岸效果图

项目总占地约100亩，容积率约2.5，由8栋高层+13栋小高层组成，大部分南北朝向，整体采用独栋独单元+错落式布局，房屋视野、采光通风效果较好；产品面积为建面约127-179㎡，另有少量建面约241、251㎡顶跃户型。

项目规划约3.15米层高，其中，建面约127㎡户型设计为大三房，卧室全朝南；建面约179㎡设计有长约16米大面宽、270°环幕全景阳台，产品舒适度较高。

△城投置地天湖岸户型图（滑动查看更多）

云缦林语是兴城人居的第11座林语系作品。

项目总占地约102亩，规划有20栋9-18F住宅，主力户型有建面约113㎡、119㎡套三户型和建面约128㎡、143㎡套四户型。项目清水限价17900元/㎡。

△兴城人居云缦林语建面约143㎡户型图

让北部新城备受关注的，还是价格。

当主城区新房清水限价纷纷突破3万大关之时，北部新城是“5+2”区域中几乎仅有的房价主力区间“1字头”的区域，单就价格来看，可谓成都主城价格之“洼”。

但单价低并不意味着产品刚需，目前在售产品容积率均不超过2.5，以小高层刚改、改善产品为主，居住舒适度较好。

不仅如此，经过多年发展，北部新城目前已有金牛招商花园城、实验小学分校、地铁5号线、生态文明建设主题公园等重量级配套，除中学配套外，其余配套基本完善，城市界面也焕然一新。

因此，预算200-400万，希望留在主城的刚改及地缘改善购房者，我们都推荐你去看看北部新城，定会改变你对城北的印象。

注1：本段数据来源为百度百科，链接：

https://baike.baidu.com/item/%E6%88%90%E9%83%BD%E5%9B%BD%E9%99%85%E5%95%86%E8%B4%B8%E5%9F%8E?fromModule=lemma_search-box

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