我在南京，2023年3月新买了一套二手房，有一些经验，和大家分享。

我想和大家聊一聊买房中的事情。在这篇文章中，我会从一个亲历者的角度，零散的记录一些这个主线流程背后的注意事项，而不是一些通用千篇一律的内容。

欢迎大家回复提问，我也会将大家的问题总结归纳，用我的亲身经历解答。

1、看房软件选什么

国内中介分为3派，分别是链家系、我爱我家系和其他。链家系的主推软件是贝壳、我爱我家系的软件是幸福里；其他中包括了搜房网、房天下、360搜房网和一些小中介公司。

在买房时候，我推荐下载贝壳、我爱我家两款APP，在房源上基本能够覆盖所有，并且在360度全景看房功能上都比较齐全，能够满足需求。

不同中介之间还会通过“间谍”的方式，互相补充房源，所以，看房时软件不需要多。

2、通过软件怎么看房

实地看房很耗时间，所以，先期筛选的功课不能避免。APP中的照片基本都是调过颜色和广角拉伸的，所以看上去的效果都很好，属于“照骗”的范畴。后来我发现，360实景中的照片相应还比较贴合实际，尤其是放大之后看，相对位置与细节还是能看清楚的，用于第一波筛选。

3、关于中介费用的坑

中介费为什么这么高，300万以内的房子，贝壳要2.2％，为什么这么高，因为行业垄断，而且有这么多经理需要分钱，维护房源的、带看的、成交的，甚至还要分一些给没有签单的学徒，所以，而且并不是每一个看房人都会买，所以，当有成交时，所有成本都集中在你身上，能不高吗。

中介费能不能谈，我明确告诉你，可以，不管是哪一家，都可以谈 ，但是需要避免入坑，以下内容是本文重点。

1）我爱我家明确表示可以到1.3，行业竞争链家也可以到1.3。所以，作为买方，你可以和多家谈中介费，让他们卷起来。

2）中介费谈下来后，你要避免中介同时收买方和卖方两方钱，因为卖方多给出的钱最终也是转嫁给买方，并且因为转嫁，买方交的税还多了。

3）当你确定中介费后，给出自己的价格上限，问清楚中介是否收卖方的钱再制定给价策略。在谈判时，买方和卖方是被隔开的，中介为了达到自己利益最大化，会积极促成买价提高。所以，他会各种心理暗示，例如卖方不愿意多墨迹，你能不能再提高一点，这时候，你逐渐走入他们的营销策略中。

4）办理贷款的时候，别纠结LPR还是固定利率，因为很多银行不让你选，所以提前和银行沟通，选一个你觉得合适的银行。