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这两天，有一张疑似贝壳高管的朋友圈截图在网上流传。

内容谈及全国二手房市场6大“新常态“，其中就包括近期大家最关心的中介费话题，他的判断是“业主付费卖房，不可逆“！

我问了在贝壳的朋友，确实有这么号人物，title是贝壳全国研究院院长，不过已经离职…现在挂了个职叫贝壳研究院名誉顾问。

不管怎样，出处有了，那么他的论点，适不适合广州呢？我们一起来看看。

1天增加的房源，够卖6天！

今天（5月22日周一）贝壳指数显示，贝系的中介小哥们，昨天顶着最高35度毒日头，好不容易卖出了104套房，马上又多了640套房源要卖。

突然想起小时候边写边哭的数学题，“往水池一边注水，一边放水，问什么时候注满/放完“。

回归到现实的二手房市场，这问题更棘手，因为这水池还TM有弹性，就没满的时候。

房子越卖越多，其实并不新鲜。

即便今年小阳春提前到来的2月，贝壳1天增加的房源，都够卖3天。

但到5月情况更不妙，粗略一算，单日涌进贝壳网的二手房，消化完要6天，时间翻了一倍。

房子越来越不好卖、卖不动，确实显而易见。

降价卖房的业主，越来越多

翻翻贝壳最新的市场报，4月广州业主降价卖房的越来越多，占比29.2%，比上个月扩大1.1个百分点。

与此同时，够胆喊涨的声音却越来越小，涨价房源只剩6.7%，比上个月减少1.3个百分点。

有中介告诉我，摆台谈价格的时候，买方砍一刀的power越来越大，不管大小户型，上来先砍20万起步。

以至于卖家离场的时候，大部分价位都是从第一次挂牌到成交低个10-11%。

掐指一算，一套总价300万的二手房，下调10%，一下子少卖30万，一个年薪10万的普通白领，少奋斗三年。

未来卖房，业主除了降价，恐怕也要负担多一层中介费。

其实，在广州，买卖双方很早就都需要承担中介费。

我向行业内朋友打听了下：目前市场上买卖双边收0.69%、1%、1.5%不等的中介费。

“链家服务好，收费贵点，一般是业客双方加起来中介费不低于2.5%，最高不超过3%，通常拆分为业主支付1%，买家支付1.5%“。

“但现在房子难卖，公司内部已经有传言说要把业主中介费提升到1.5%“。

“其实，现在贝壳做的好赞项目，也已经是变相收业主1.5%了。今年相比去年同期，更多业主愿意自掏腰包，要求流量倾斜，赶紧把房子卖了“。

想卖房，先割肉，不用待未来检验，现在已经有迹可循。

这一种房子，却卖得很好

不过，也不是所有卖家都处在下风，核心地段的稀缺资产，不止扛打，还越贵越好卖。

比如，1.12亿，单价30.5万/㎡！刚刚，汇悦台一套房源成了！

天啊！天朗明居9.3万/平成交！4月狂卖22套房！

即使同个小区，只要占了不可替代的资源，确保未来流通性，就能让业主有底气卖高价，也有买家心悦诚服的接受。

比如521刚刚成交盈彩美居三期的一套房，凭楼龄新、组团独立管理，111㎡总成交价808万，折合单价7.2万/㎡。

而类似户型107㎡，在一二期，挂牌670万，折合单价6.2万/㎡。

图源贝壳

直接少卖100来万，这差距，谁懂。

什么样的业主，建议降价出手？

1）3房业主，危。

据统计，3房挂牌量有54723套，占全市在售二手住宅44.97%。

以上挂牌房已刨除车位/商办

好家伙，这就是一场恶战啊。

2）3房满5的业主，也别飘。

据统计，广州满5房源占比高达74.38%，说明满5低税并不是什么能扛打的优势。

其中满5的3房，占比仍高达32.31%。

好在，4房挂牌仅为13034套，占比10.71%，一下竞争就小了。再叠加上满5，占比低至7.35%。

3房业主，花点小钱改4房就能规避内卷，何乐而不为。

除了3房，2房业主，也在危险名单内，条件允许的话，别等满5了，建议降价赶紧抛。

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