房地产企业偿债能力分析案例—以碧桂园为例第1章引言 11.1研究背景 11.2研究意义 11.3文章结构 1第2章企业偿债能力指标分析 22.1短期偿债能力指标分析 22.1.1流动比率 22.1.2速动比率 22.1.3现金流量比率 22.2长期偿债能力指标分析 22.2.1资产负债率 22.2.2产权比率 32.2.3所有者权益比率 32.2.4利息保障倍数 3第3章案例分析—以碧桂园集团为例 33.1碧桂园集团的基本概况 33.2短期偿债能力指标分析 43.3长期偿债能力指标分析 9第4章碧桂园集团偿债能力方面存在的问题及成因分析 154.1碧桂园集团偿债能力方面存在的问题 154.2碧桂园集团偿债能力方面存在问题的成因 16第5章提升碧桂园企业偿债能力的建议 16结论 18参考文献 19致谢 20第1章引言1.1研究背景房地产作为一个高速率、高运作的行业，市场经过几次蓬勃发展，已经成为经济发展过程中的重要部分，研究显示，中国百强房企紧跟时代步伐，单就看售卖2019年的销售业绩较2018年增速减缓近一半，但在市场上的占有率上却高于去年同期，上升到61.5%，说明房地产行业集中度有所提升，并取得了积极的市场拓展。在房地产行业领域内，企业要想实现稳定持续的发展，就需有做大做强的决心。就2019年房地产企业来看，78.7%是房地产企业资产负债率的均值，在可控范围内比2018年均值78.5%高出0.2%，表明负债水平居高不下，企业面对的负债压力变大，需要对金融风险采取谨慎预防措施。1.2研究意义偿债能力作为财务分析里的重要内容，在房地产行业具备负债经营特性和产品具有前期准备久周期较长的前提下，其强弱受到企业利息相关者的重视。企业的主要债权人会依据分析结果，来决定是否贷款给这家企业和确认偿还贷款的时间；而企业的股东和潜在的投资者会根据分析结果，查看企业的财务状况与经营状况，进而判断对企业进行加入投资还是进行撤资；如果一个企业的财务状况出现收支失衡的问题，我们可以通过偿债能力分析找出问题所在，就存在的问题找到相应的解决和改进方法，让企业得到更好地发展。1.3文章结构本文由六大部分组成。首先，第一部分是偿债能力各个指标的分析，第二部分介绍碧桂园集团的基本情况，第三部分是分析碧桂园集团偿债能力，第四部分是就分析结果找存在的问题，第五部分是分析碧桂园集团偿债能力问题的成因，第六部分是对碧桂园企业的偿债能力提出改进建议。第2章企业偿债能力指标的分析企业的偿债能力分析是指企业偿还本身所欠债务的能力。对偿债能力进行分析有利于债权人进行正确的借贷决策，投资者进行正确的投资决策，经营者进行正确的经营决策，对企业的财务状况进行正确评价。一般按照债务到期时间长短分为短期债务和长期债务，偿债能力分析也由此分为短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。2.1短期偿债能力衡量指标企业在短期需要偿还的负债主要指流动负债，因此短期偿债能力衡量的是对流动负债的清偿能力。企业短期偿债能力的衡量指标主要有流动比率、速动比率和现金流量比率。2.1.1流动比率流动比率是企业流动资产与流动负债之比，表明1元流动负债有多少流动资产作为保障，通常该比率越大企业短期偿债能力越强。2.1.2速动比率速动比率是企业速动资产与流动负债之比，表明每2元流动负债有多少速动资产作为偿债保障。一般情况下，该比率越大，短期偿债能力越强。2.1.3现金流量比率现金流量比率是企业经营活动产生的现金流量与流动负债之比。表明每1元流动负债的经营现金流量保障程度，比率越高，企业的短期偿债能力越强。2.2长期偿债能力衡量指标长期偿债能力是指企业在较长的期间偿还债务的能力，可以衡量企业清算时资产对债权人权益的保障程度。长期偿债能力的财务指标主要有四项：资产负债率、产权比率、所有者权益比率和利息保障倍数。2.2.1资产负债率资产负债率是企业负债总额与资产总额之比，反映总资产中有多大比例是通过负债取得的，可以衡量对债权人权益的保障程度。2.2.2产权比率产权比率是负债总额与所有者权益之比，是企业财务结构稳健与否的重要标志。一般来说，该比率越低，表明企业长期偿债能力越强。2.2.3所有者权益比率所有者权益比率是指所有者权益与资产总额的比率，反映企业全部资产中有多少是投资人投资所形成的。2.2.4利息保障倍数利息保障倍数是指企业息税前利润与全部利息费用之比，用以衡量偿还借款利息的能力。第3章关于碧桂园集团偿债能力的案例介绍3.1碧桂园集团的基本概况3.1.1碧桂园集团简介碧桂园集团（股份代号：2007.HK），总部位于广东顺德，自创立以来，致力深耕房地产行业。受中国经济高速发展的影响，碧桂园集团持续发展壮大，不但在广东省内成立多个房地产开发项目，而且走进中国其他省份，还在国外多个国家拓展房地产发展版图。碧桂园于2007年4月20日在香港联交所主板上市。上市后的碧桂园自身股票得到大幅上涨，可以通过发行股票募集到足够的资金，为企业长远健康发展提供了保障，成功地走进国际资本市场。而且碧桂园上市后备受市场认可，于2017年9月加入成份股，充分说明资本市场对碧桂园作为香港股票市场重要部分的肯定，并强化肯定了碧桂园在国际资本市场的地位。展望未来，碧桂园将围绕地产业务核心，通过金融化手段强化或整合地产产业链上的各项社区相关业务，完善覆盖社区资源整合平台，打造全生命周期产业链，充分释放集团内资产价值。继续巩固并加强在行业内的地位。3.1.2碧桂园集团近年财务状况分析作为千亿房企中唯一深耕三四线的开发企业，碧桂园在2019年的销售继续领跑行业，单城市产能和单项目产能也取得了不错的成绩。碧桂园秉着“合作共赢”理念，在2019年同其合营企业与联营公司在合同销售上突破5518.3亿元大关，取得傲人的增长率，集团战略部署取得阶段性成功。集团在2019年合同销售中，取得的总收入约为人民币2020.1亿元，毛利约人民币230.6亿元，分别同比增长53.2%和41.3%；作为股东十分关注净利润和核心净利润同比也有所上涨。在2019年的年初，房企销售业绩受疫情影响整体下滑，线下销售在国家对疫情的有效管控下得到恢复，销量也恢复到之前的正常水平，在销售楼款现金的回款上，与上一年度相比，也得到了一定幅度的增长。碧桂园集团虽是一家千亿企业，但是单靠自身资金生存发展是很难实现的，为了得到更好的发展，企业采用了举债经营这一模式，使得2019年度与上一年度相比净借贷比例有所下降，企业负债率也得到了一定程度的下降。纵观碧桂园近年来取得耀眼的业绩来看，其实力已具备发力世界最具竞争力企业的规模基础。但是该公司并没有凭此过于冒进，而是据自身的发展进行业绩目标调整，一步一个脚印保持企业经济高质量增长，往提高企业竞争力方向发力。3.2短期偿债能力指标分析本文短期偿债能力采用流动比率、速动比率和现金流量比率来衡量。3.2.1流动比率通过碧桂园2015-2019年的财务数据对其流动比率进行分析。见下表：表3.1碧桂园集团2015年—2019年的流动比率项目2015年2016年2017年2018年2019年流动资产（万元）272016104848355186791545139975000163151700流动负债（万元）201594934053140176953681121940600139875200流动比率1.351.201.131.151.16图3.1碧桂园集团流动比率分析图3.2同行业企业流动比率对比分析图从上图表可以看出，碧桂园2015年到2019年的流动比率稳定在1.10以上，说明碧桂园集团受宏观经济影响，在2015年到2019年的短期偿债能力减弱，企业应注意分析偿债能力风险增加的存在。从碧桂园集团与同行业2015年到2019年的流动比率对比图可以看出，碧桂园流动比率虽均大于1，但流动比率远小于2，而保利维持在1.5以上，说明碧桂园短时间将资产变现存在困难，该企业短期偿债能力较弱。3.2.2速动比率通过碧桂园2015-2019年的财务数据对其速动比率进行分析。见下表：表3.2碧桂园集团2015年—2019年的速动比率2015年2016年2017年2018年2019年速动资产（万元）1008164923536328474855647196530076365500流动负债（万元）201594934053140176953681121940600139875200速动比率0.500.580.620.590.55图3.3碧桂园集团速动比率分析图3.4同行业企业速动比率对比分析图从上面图表可以看出，该比率在2015年到2019年的速动比率均小于1，并且在2018年和2019年连续下降，而其主营业务具有资金需求量大、产品周期长、资金回款等特点，这些主要特点也成为导致短期偿债能力不高的因素。通过以上数据分析得，碧桂园2015年－2019年的速动比率于同行业相比，碧桂园速动比率处于平缓状态，虽然在2015年到2019年速动比率一直稳定在0.50到0.62之间，但是在2017年到2019年之间该企业速动比率出现下降情况，说明该企业存货存在滞销和积压的问题，可见，碧桂园集团的短期偿债能力较弱。3.2.3现金流量比率通过碧桂园2015-2019年的财务数据对其现金流量比率进行分析。见下表：表3.3碧桂园集团2015年—2019年的现金流量比率2015年2016年2017年2018年2019年经营现金流量（万元）-17589934126276240836129381001466600流动负债（万元）201594934053140176953681121940600139875200现金流量比率-0.090.100.030.020.10图3.5碧桂园集团现金流量比率分析图3.6同行业企业现金流量比率对比分析图现金流量比率是衡量企业资金流动性的指标，用于反映企业利用自有现金及现金等价物偿还债务能力的强弱，该比率备受企业债权人关注。通过上面图表分析可得，2015年－2019年碧桂园的现金流量一直比较低，其中2015年经营现金流量为负值，说明碧桂园集团在2015年的时候只能用自有资产来周转偿还负债，对企业经营非常不利。在2016年到2019年该企业的现金流量比率均为正值，期间出现上升后下降情况，，而且比率远小于0.5，显然碧桂园短期偿债能力较弱。在与同行业现金流量比率的对比图中，可以看出碧桂园集团现金流量比率在2016年到2019年处于整体偏低状态，而且在2015年经营现金流量出现负值的情况，可见碧桂园集团的短期偿债能力较弱，存在企业自产资金周转不灵问题。综上所述，碧桂园集团存在资金变现困难、存货积压滞销、现金流不足于偿还流动负债的问题，可见，该企业短期偿债能力较弱。3.3长期偿债能力指标分析本文采用资产负债率、产权比率、所有者权益比率和利息保障倍数，这四个指标来分析碧桂园地产的长期偿债能力。3.3.1资产负债率通过碧桂园2015-2019年的财务数据对其资产负债率进行分析。见下表：表3.4碧桂园集团2015年—2019年的资产负债率2015年2016年2017年2018年2019年总资产（万元）3619563359157160104966926162969400190715200总负债（万元）272615925099564393305733145628600168854400资产负债率0.750.860.890.890.89图3.7碧桂园集团资产负债率分析图3.8同行业企业资产负债率对比分析图资产负债率是反映企业支付利息以及偿还到期债务的能力。从上图数据来看，碧桂园企业的资产负债率在2015年最低为0.75，之后几年内一直稳定在0.85和0.90之间，虽然房地产行业具有特殊性，但是该比率过于偏高，说明投资该企业的债务人权益很难得到应有的保障，企业资金的困难将阻碍企业的正常发展。通过与同行业对比图中可以看出，碧桂园集团2016年到2019年的资产负债率均比另两个房地产的高，尤其对比保利企业的来看，碧桂园集团稳定在较高比率情势下。该比率越高，说明企业的长期偿债能力越弱。3.3.2产权比率通过碧桂园2015-2019年的财务数据对其产权比率进行分析。见下表：表3.5碧桂园集团2015年—2019年的产权比率2015年2016年2017年2018年2019年股东权益总额（万元）89340418161517116611931734080021860800负债总额（万元）272615925099564393305733145628600168854400产权比率3.056.258.008.407.72图3.9碧桂园集团产权比率分析图3.10同行业企业产权比率对比分析图产权比率是反映企业的负债与企业的股东资本的相对比率，通过产权比率可以判断出企业财务结构的合理性。从上面图表可以看出，碧桂园集团在2015年的产权比率为305%，之后几年的产权比率直接翻到两倍以上，虽然期间有下降趋势，但是仍稳定在高比率情形下，说明企业偿债能力较弱，需要承担较大的债务风险。在与同行业产权比率的对比图中，可以看出碧桂园集团的资金总额在2016年发生巨大增长，导致出现2016年到2019年产权比率快速增长情况，并且维持在高比率状态，说明该企业偿债能力较弱，并且跟万科和保利相比具有较大风险。3.3.3所有者权益比率对于同一个企业来说，所有者权益比率与资产负债率的和按同口径计算等于1。下面根据碧桂园2015-2019年的资产负债率来分析其产权比率。见下面：2015年所有者权益比率＝1-0.75=0.252016年所有者权益比率＝1-0.86=0.142017年所有者权益比率＝1-0.89=0.112018年所有者权益比率＝1-0.89=0.112019年所有者权益比率＝1-0.89=0.112015年2016年2017年2018年2019年资产负债率0.750.860.890.890.89所有者权益比率0.250.140.110.110.11图3.11碧桂园集团所有者权益比率分析图3.12同行业企业所有者权益比率对比分析图从上面图表分析，碧桂园集团的所有者权益比率在2015年到2019年之间呈下降趋势，下降趋势较为明显，在2017年到2019年更是维持在0.11的较低比率，表明企业负债过多，很可能影响到所有者权益。在与同行业所有者权益比率对比图中，可以看出碧桂园集团所有者权益比率在2015年较万科和保利的大，但是在2016年到2019年的所有者权益比率在0.10左右，均小于其他二者并且相对偏低，说明企业融资结构不稳固，企业长期偿债能力较弱。3.3.4利息保障倍数通过碧桂园2015-2019年的财务数据对其利息保障倍数进行分析。见下表：表3.6碧桂园集团2015年—2019年的利息保障倍数2015年2016年2017年2018年2019年息税前利润（万元）1439791.961938721.064383367.926563899.967728700.07财务费用（万元）105247.95133062.53211144.89310349.88374271.19利息保障倍数13.6814.5720.7621.1520.65图3.13碧桂园集团利息保障倍数分析图3.14同行业企业利息保障倍数对比分析图从上面图表可以看出，碧桂园集团利息保障倍数在2015年到2018年呈上升趋势，在2019年时比在2018年降低了0.50，尽管仍保持较高水平，显然企业自身偿债能力有所下降，如果出现不能及时偿还利息，就会影响企业的信誉，企业的举债能力就会受到打击。在与同行业对比图中，碧桂园的利息保障倍数在2015年到2018年明显高于万科和保利的，均大于10，而在2019年出现下降趋势，这时候股东应该关注企业的财务状况并作出相应决策以稳定企业的发展。综上所述，碧桂园集团存在负债总额过高、债务风险大、资源分配不合理、融资结构不稳固的问题，可见，该企业长期偿债能力较弱。第4章碧桂园集团偿债能力方面存在的问题及成因分析4.1碧桂园集团偿债能力方面存在的问题4.1.1短期偿债能力表现较弱表4.1碧桂园集团2015年—2019年的短期偿债能力分析指标2015年2016年2017年2018年2019年流动比率1.351.201.131.151.16速动比率0.500.580.620.590.55现金流量比率-0.090.100.030.020.10对所得数据进行分析发现，这些短期偿债能力分析指标均小于其平均值，说明企业的短期偿债能力较弱。4.1.2长期偿债能力表现较弱表4.2碧桂园集团2015年—2019年的长期偿债能力分析指标2015年2016年2017年2018年2019年利息保障倍数13.6814.5720.7621.1520.65资产负债率0.750.860.890.890.89产权比率3.056.258.008.407.72所有者权益比率0.250.140.110.110.11对所得数据进行分析发现，利息保障倍数指标较高，表明该企业的盈利能力较强，说明其长期偿债能力还是值得信赖的。但是，进一步分析我们可以得出，企业的负债总额较大，股东权益额较少，自有资产较少。从而，表明了企业的资产结构不理想。4.2碧桂园集团偿债能力方面存在问题的成因4.2.1存货积压过多房地产企业与普通企业相比来看，产品价格偏高，且有较长的建设周期，这种特殊性会造成资金会被大量存货占用。从房地产行业来看，原材料和库存商品占存货的较重比例，同时存货又占企业资产的较重比例。如果出现存货积压卖不出去的问题，房地产企业的存货在短期内很难实现变现，会导致企业经济出现严重损失，企业的短期偿债能力会降低。4.2.2筹资方式单一，资金压力大一般情况下，如果一个房地产企业的利息保障倍数在几年内连续大于1时，表明这个房地产企业的盈利能力较强。倘若这个房地产企业的产权比率也连续大于1时，可以表明该企业有很不错的盈利能力，但是财务风险也同比出现。假如该企业出现自身实力和偿债能力同时弱的现象，这恰恰表明企业的融资方式更趋向于单一化，不是一个很好的信号。筹资不易、自身资金达不到发展需求情况下，通常会去银行贷款达到资金需求。在这单一的筹资方式下，如果能勉强坚持，当企业遭遇经济危机，很难解决问题。时间长了，企业的资金压力也会更大。4.2.3企业资本结构不当当房地产企业财务指标中的资产负债率与所有者权益出现巨大差距，说明企业在债务和股权配比上严重失衡。较大的资产负债率意味着该企业总资产中有巨大数额的的债务，同时所有者权益较小时更加验证了该企业的资产中有大量是通过举债获得的实事。企业资产中有大量债务直接表示该企业的自有资产较少，大量的债务带来的压力直接影响企业的资本结构的合理性。资本结构出现不当，很大可能带来债权人撤资和潜在投资者减少的风险，导致资金链断裂，极其不利于企业的正常发展。第5章提升碧桂园企业偿债能力的建议5.1加快存货周转管理在碧桂园企业中存货占资产比重较大，说明企业有较多的资金可以运转且发展空间不错。当然，存货过多也会导致企业要承担更大的经营风险带来诸多问题。如碧桂园企业的存货周转率会影响到其偿债能力。因此，碧桂园企业要加大存货管理，降低企业存货的数量，加速存货的周转，从而会降低资金的在企业中占用率，提高变现和盈利能力，减少存货成本，提升碧桂园企业的偿债能力。5.2建立科学合理的资本结构碧桂园企业应该多结合其自身所处环境以及实际经营情况，合理调整资本结构将其资产负债水平逐步调整到房地产行业的平均水平，可以适当的加大长期负债的比例，促进资本结构的稳定，利用财务杠杆的调节功能，更好地减少财务风险，进而促进碧桂园企业的可持续发展。5.3拓宽企业融资渠道国家针对中国房地产泡沫增大现象，出台了应对政策，用来打击不良的炒房行为，促进市场的健康发展；作为房地产行业的主要债权人银行纷纷对贷款条件增加限制，面对银行的做法，很多房企贷款手续增加难度，建造房子的初期工作量会增大，时间拉长，根本不可能立马筹到建造房子的资金。面对这种形势，房企应该转变思维寻找银行贷款外的有效筹资渠道，例如扩大自有资金比例、股票债权融资、其他融资渠道，解决企业资金吃紧状况，实现企业的平稳发展。5.4积极面对宏观政策调控作为经济快速发展的一个增长点，碧桂园企业以极快的速度在发展，渐渐地国家和政府对其重视起来。随着政府陆续出台了一系列有关房地产行业方面的政策方针，来规避和解决房地产行业本身存在的一些风险并对房地产行业的发展进行人为的干预。在此当前的大背景下，碧桂园企业必须以积极的态度去应对政府所进行的宏观调控，要对企业自身有自信心，这样才能更好地发展下去。结论现如今，在市场经济条件下开展经营活动的现代企业，要想使企业得到更好的发展，需要加强企业财务管理，而作为衡量企业财务管理的核心内容——偿债能力，则成为每一个企业的重点研究对象。对一个企业的偿债能力进行分析时，首要应该对企业资产中的可流动部分进行分析，根据分析结果来对企业的资产进行合理配置。然后根据企业的季度报告内容分析该企业的偿债能力，根据分析结