房地产的本质是什么？

美剧《纸牌屋》有一句话说得好，“位置就是一切，你离中心越近，你的资产就越值钱。”

在中国各大城市，这个“中心”往往就是政府驻地。

例如，北京朝阳区、上海浦东新区、深圳南山区、杭州上城区，这些赫赫有名的行政区，皆以当地区府为中心，聚集最优质的商业、交通、文化、教育、医疗等资源，并逐渐向四周辐射，形成一个区府中心商圈。

总之，在中国绝大多数城市的行政区，区府就是中心，中心就是区府。

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区府就是中心，中心就是区府

别只盯着万博，区府承担着更多“中心”

广州也一样，全城11个区中，有9个区的中心，都是区府所在地。

其中略有争议的是番禺，因为很多人一听到番禺，马上想到的是万博。从商场和写字楼的分布来看，万博确实最多。

但城市中心绝不仅仅是商业中心，它还承担着交通中心、教育中心、医疗中心、文化中心等各种功能。

而要同时承担这么多“中心”，一般只能是区府驻地，才具备这样的能级，给大家看一张图

上图是番禺区政府驻地——番禺广场的地铁网络图，一共汇聚了五条地铁：3号线、18号线、22号线、3号线延长段（建设中）、17号线（规划中）。

五轨汇聚，堪称“地铁狂魔”。所以，从地铁规划来看，整个番禺的交通中心，并不在万博，而在区府驻地——番禺广场。

再来看教育，番禺区共有15所省一级小学，数量仅次于越秀，排名全市第二，是传统的教育强区。而众所周知，番禺这些名校的绝大多数都位于区府-市桥板块。

这说明什么？番禺的教育中心，也不在万博，而在区府周边。都市中产最焦虑的就是教育，对他们中的很多人来说，教育中心在哪里，哪里才是真正的中心。

从商业分布来，番禺广场自古以来便是番禺最成熟的核心商圈，周边汇聚了永旺梦乐城、基盛万科中央公园、汇珑新天地、盛高湾区中心（建设中）等大型购物商场。

另外，整个番禺的医院、文化等公共资源，也是以区府驻地为中心来聚集的。

从整个番禺的资源分配来看，商务中心在万博，但政务、交通、教育、医疗、文化这些中心，则全部位于番禺广场。

通过下图我们可以感受一下番禺广场作为城市中心丰盛的配套↓

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流水的商业中心，铁打的政务中心

控规确认，这里才是番禺未来新中心

这样一块宝地，将如何发展？其实政府早有打算，并且给予极高的定位。

根据广州市规自局2019年公布的《番禺广场及周边地区控制性详细规划》，番禺广场被定位为番禺区公共服务中心及轨道交通枢纽，以交通枢纽、行政办公、文化休闲、商业商务等功能为主导的番禺未来新中心。

这里的关键词是：番禺未来新中心。

说到番禺的中心，很多人首先会想到万博，但政府这次把“番禺新中心”定位给了番禺广场，这说明什么？

万博是商业中心没错，但整个番禺综合性的中心还得是番禺广场。现在的番禺实际上是一个“北富南贵”的双中心格局：北万博、南区府。

需要注意的是，这个文件是控规，属于法定规划，具有刚性约束，要一丝不苟地执行，要比战略规划、概念性规划的含金量更高。

一般来说，一个片区的发展一旦进入控规阶段，其在规划层面就已基本完结，下一步就是等待建设施工了。

从控规来看，政府对番禺广场的定位，绝不仅仅是行政服务中心和交通中心，同时还是商业与商务中心，这一点是要叫板万博的。

具体来说，控规提出将对番禺广场周边进行TOD模式开发，总计容建筑面积由37.4万平方米调整为85.3万平方米，规划新增48万平方米的商业办公，将建240-260米地标建筑群。

同时将开发5层地下空间，总建筑面积为20万平方。地下空间使用功能复合，按《城市地下空间规划标准》规划为商业设施、轨道交通设施、人行通道、停车设施，以及不少于1000平方米的文化设施等。

番禺广场规划效果示意图

从规划效果图来看，未来的番禺广场是一个融合行政中心、写字楼、购物中心、中央公园在内的综合型城市中心，对标的是珠江新城的花城广场，扮演的是全能型的城市客厅。

这个定位，要比一般的CBD，更稳定、更恒久。

因为产业有兴有衰，商业又是流动的，但以行政中心为依托的城市客厅几乎是永恒的，不可复制，也不会迁移。

举个例子，过去40年的时间里，广州的商业中心几乎十年一换，80年代是上下九，90年代是环市东，本世纪初是天河北，最近10年又变成了珠江新城。

而对消费者而言，从来都是“只听新人笑不见旧人哭”，当珠江新城如日中天的时候，谁又在乎环市东与天河北的落寞？

这便是传统CBD的困境，但在广州，市政府所在的越秀山，永远都是广州的灵魂所在。

正因为如此，有人说番禺永恒的中心是番禺广场，有区府在，番禺广场就有了永久的内驱力。

正是意识到行政中心强大的带动力，很多城市为了发展自己的新区，还会把区府甚至市政府迁过去，例如安徽为了发展合肥滨湖新区，把省政府都迁过去了，河南为了支持郑州的郑东新区，也把省政府迁过去了。

足见行政中心在带动经济发展方面是有奇效的。

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番禺广场迎来“一号作品”

我搞到户型图了！首次揭秘！

流水的商业中心，铁打的行政中心与城市客厅——这意味着，从圈层的含金量，以及资产保值的角度，行政中心周边更佳。

写到这里，可能有人会问，既然番禺广场这么厉害，为什么关注度不如万博呢？

答案很简单：没有地、没有地、没有地！

重要的事情说三遍。

与万博接二连三地拍地不同，番禺广场已将近十年没有拍过地了，在市场上自然就没啥关注度。

直到今年6月，番禺广场才突然冒出一个地块，在土拍市场引起轰动。

当时报名参拍的共有20组房企，最终19家出现，具体为保利发展、华发、美的、龙湖、绿城、路劲、建发、葛洲坝、中铁建、中铁置业、中建五局11家房企，以及8个马甲。

市场对番禺未来新中心——番禺广场的渴求程度可见一斑。

番禺广场—番禺未来新中心规划效果图

由于太过火热，地块最终被迫进入摇号阶段，由路劲地产与美的地产以12.9亿元的总价拿下，为二类居住用地。

该地块位于番禺广场核心区，距离番禺区政府、番禺广场地铁站仅约700米，被誉为区府一号作品。

这样一块宝地，产品会有什么惊喜吗？编辑打探到，项目被命名为路劲美的·隽樾府，涵盖87m²—132m²三至四房。

目前，项目还没有正式亮相，但编辑通过内部渠道拿到了四张户型图，给大家一睹为快

87m²A创意2+1户型

87m²B创意2+1户型

112m²创意3+1户型

132m²创意3+1户型

看完户型图，我的脑海中冒出8个字：打破常规！降维打击！

首先，项目飘窗突破性地做到0.8米，这是今年7月份广州建筑新规发布之后，番禺首批0.8米尺度的飘窗。

第二，项目得房率近110%，这个也是突破极限之举，如此高的得房率，在整个番禺都是很少见的。

更惊喜的是，项目是一个纯南向社区，所有户型都朝南，没有北向户型，而且高楼层还能望到江！

“南向望江”是多少广州人心目中的dream house？在这里轻松实现！

总之，这个项目是建筑新规颁布之后的首批作品，和以往的产品相比，堪称“降维打击”。

具体来说，87m²A户型，做到了2+1户型，主卧带套间，相当于三房两厅两卫，重点是客厅还是南北对流的！

更关键的是全南向、全南向、全南向，客厅与三个房间都朝南。

87m²A户型

传统户型想把客厅做到南北对流，一般都要120m²以上，至于全南向，那往往要140m²以上才会有，而在这个项目，只需87m²就全部满足了！这几乎是个奇迹。

要知道，10年前买房的话，87m²往往只能买个两房，而且还是北向的，住个三五年就得换三房，但在隽樾府，87m²就能一步到位，解决了频繁换房之苦。

87m²B户型是经典的2+1户型，做到了约22m²星级酒店式主套，并且270°度观景。

最难人可贵的亮点是，这个户型的客厅居然做到了4.9米。4.9米是什么概念？要知道，市面上同面积段的产品，客厅开间能做到3.5米已经极限，这个开间足足比常规产品多了1.4米，而广州主城部分豪宅项目的170㎡+的顶豪产品才能达到这个开间尺度。

87m²B户型

这种打破常规的产品升维做法，在市面上独此一份，无比期待未来实体板房开放以后的感受，想想都妙不可言。

112m²户型就是87m²A的升级版了，它做到了3+1空间，可以当“四房两厅两卫”来用，而且四开间朝南！

客厅是正宗的南北对流，但面宽更大，达到5.2米，这是一个什么概念？采光面超大，市场这个面积段的户型，一般只能做到3.5-4米。

至于主卧，就更是王炸了，不仅带主套与衣帽间，还有一个270度观景飘窗！

112m²户型

270度观景飘窗耶，这种配置一般只能在偶像剧中dream house才能看到，隽樾府居然只用112m²就帮你圆梦了！

想象一下，站在你的270度观景飘窗下，拉开窗帘，灯火璀璨、月色如银，生活的节奏瞬间慢下来，白天上班的倦意逐渐退去，简直太治愈了。

132m²户型就更是“六边形战士”了，我几乎找不到任何一块短板。

同样是3+1户型，同样是正宗的南北对流，但阳台的尺度更大，宽达8.2米，堪称“跑步式阳台”：既能在这里闲庭信步，也能做一些舒展的热身运动。

要是在五年前，8.2米的超长阳台，一般要200m²以上的户型才能做到，但在隽樾府，132m²就给你安排得妥妥的。更让人震惊的是，这个8.2米长的阳台，阳台宽度居然达到了惊人的1.9米，就这种空间尺度感，感觉词库形容词匮乏。

132m²户型

另外，入户之前还有一个玄关，瞬间提升了房子的私密感与尊贵感。中国传统建筑非常重视玄关，但这种设计往往只有豪宅才会有，刚需户型往往会把面积搏到尽，不会设计玄关。

当然，更让人惊艳的还是它的主卧，尺度更大，涵盖了步入式衣帽间与270度观景飘窗，可俯瞰江景盛境。

想象一下，当夜幕降临、华灯初上，你站在窗前眺望远方，一股“开窗放入大江来”的豪迈感，油然而生，你会感觉到这样的房子是对自己最好的奖励，以往所有的奋斗与拼搏都是值得的。

看完这些户型图，不得不感叹隽樾府在户型创新方面，卷出新高度。

这种产品力，在整个番禺广场板块，堪称降维打击。目前，番禺广场周边的二手房，绝大部分的楼龄都超过10年，哪里见过这样的超靓户型？

在此背景下，隽樾府的出现，真的让人眼前一亮，无论是地段价值，还是产品力、圈层吸引力，都称得上番禺广场片区的“一号作品”。

编辑还打探到，隽樾府位于永旺梦乐城的城市展厅将于9月16日正式开放！关于详细的产品与价格信息，可到现场咨询。