意见稿的五个重点：

1、安居房被叫停，已签订土地使用权转让合同的安居房不在叫停之列，但也是最后一批了。

2、共有产权房取代安居房，成为主流保障房，购房人产权比例不低于50%，剩下的是政府产权。

3、共有产权房定价约为土地出让时市场价的5折。

4、共有产权房购买5年后只能内部流转，出售给符合购买条件的申请人。

这说明，安居房已成绝唱！未来深圳保障房的主流市场，大概率会被公租房和共有产权房占领。

意见稿 原文摘抄

规章明确，加大用地供应，鼓励多主体多渠道建设保障性住房，居住用地供应比例原则上不低于30%。并分成公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类。

三类住房面向以下群体供应：

1、公共租赁住房主要面向符合条件的住房困难户籍居民，以及为社会提供基本公共服务（以公交、环卫为主）的一线职工供应；

2、保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体供应；

3、共有产权住房主要面向符合条件的户籍居民供应，市政府可以结合实际情况逐步将非户籍常住居民纳入供应范围。

三类住房申请条件如下：

三类住房的基本申请条件为本市（或特定区域）无自有住房，但租住宿舍型保障性租赁住房的除外。

其他申请条件分别为：

1、公共租赁住房主要是深户、在深缴纳社保满3年、符合收入财产限额标准等；

2、针对为社会提供基本公共服务的一线职工，明确不受户籍、财产限额、社保缴纳年限的限制。保障性租赁住房主要是未在本市租住具有保障性质的住房，不受户籍和收入财产限额限制等；

其中政府组织配租的，在此基础上增加在深正常缴纳社保、满足市政府规定的人才引进迁户核准条件等要求。

3、共有产权住房申请条件主要是在深缴纳社保满5年等，优先面向户籍居民，结合住房供需情况，可放宽户籍限制。

三类住房供应分配：

1、公共租赁住房以轮候配租为主，面向为社会提供基本公共服务一线职工供应时采用定向配租。

2、保障性租赁住房分类实施，政府组织配租的，采用批次受理批次供应的方式配租；社会主体出租的，由运营单位按市场化方式开展租赁活动。

3、共有产权住房主要采用轮候配售为主。

三类住房租售价格标准：

1、公共租赁住房租金为同期同地段同品质市场参考租金的30%左右，其中低保及低保边缘家庭的租金为市场参考租金的3%左右。

2、保障性租赁住房租金不超过同期同地段同品质市场参考租金的90%，其中政府组织配租的保障性租赁住房租金为同期同地段同品质市场参考租金的60%左右。

3、共有产权住房销售价格为同期同地段同品质市场参考价格的50%左右。

针对共有产权住房，这几条都很重要：

1、封闭流转：

共有产权住房实行封闭流转制度。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所持产权份额；自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所持产权份额转让给符合条件的对象。共有产权住房封闭流转的具体办法，由市主管部门另行制定。

2、未满五年的收购：

购房人自签订买卖合同之日起未满五年，有下列情形之一的，应当自该情形发生之日起三十日以内向代持机构申请收购：

（一）因购买、接受赠与、婚姻状况变化等原因在本市另行拥有自有住房的；

（二）购房人户籍均迁出本市的；

（三）共有产权住房买卖合同约定的其他情形。

因接受赠与、继承、婚姻状况变化在本市另行拥有的自有住房属于政策性住房的，购房人只能选择保留一套，另一套住房按照有关规定向主管部门或者代持机构申请收购。

购房人未在本条第一款规定的期限内申请收购所持产权份额的，由主管部门按照本办法第三十二条第一款、第四款规定的收购价格收回，并按照市场参考租金计收自本条第一款规定的期限届满之日起至实际腾退住房期间的房屋占有使用费。

购房人有本条第一款第一项规定情形的，不动产登记机构应当在受理其自有住房产权登记申请后，将申请信息推送至代持机构。

3、满五年的封闭流转或收购：

购房人自签订买卖合同之日起满五年，需要转让所持产权份额的，可以向代持机构申请转让给符合条件的对象。

购房人自签订买卖合同之日起满五年，有本办法第三十条第一款规定情形之一的，应当自该情形发生之日起三十日以内向代持机构申请将所持产权份额转让给符合条件的对象。

其中，因接受赠与、继承、婚姻状况变化在本市另行拥有的自有住房属于政策性住房的，购房人只能选择保留一套。退出住房属于共有产权住房的，可以向代持机构申请转让所持产权份额；属于其他政策性住房的，可以按照有关规定向主管部门申请收购。

购房人按照本条第二款规定应当转让所持产权份额但未转让的，由主管部门按照本办法第三十二条第二款、第四款规定的收购价格收回，并按照市场参考租金计收自规定期限届满之日起至实际腾退住房期间的房屋占有使用费。

4、收购及转让价格：

购房人自签订买卖合同之日起未满五年收购的，收购价格按照购买价格确定。

购房人自签订买卖合同之日起满五年收购的，收购价格计算公式为：收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。

购房人自签订买卖合同之日起满五年转让的，封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定，通过市场参考价格规范转让行为。在同等价格条件下，代持机构享有优先购买权。

收购价格不高于收购时本项目的市场参考价格对应所持产权份额确定的总价。

此次四个政府规章的征求意见时间将持续一个月，从2023年1月17日起至2月17日，有关单位和个人均可通过以下方式（深圳市住房和建设局门户网站“互动交流-立法意见征集平台”或者深圳市司法局门户网站“互动交流-民意征集-征集主题”栏目在线提交意见；意见发送至电子邮件[email protected]或者[email protected]；信函方式将意见寄至:深圳市福田区振华路8号设计大厦919室，或者深圳市福田区景田路72号天平大厦1620室）进行意见反馈。相关主管部门将充分吸收社会各界的意见和建议，进一步修改完善四个政府规章并争取尽快发布实施。

2012年建立的安居房保障系统，为什么被彻底叫停？

曾经的政策的不完善，不透明，让安居房变成了轻松套利的工具。

著名的龙悦居，侨香村，都是在满10年后，买受人补交少量地价，轻松套利几百上千万离场。

2012-2022年，深圳共供应安居房56801套，平均每年5000来套，去年前年供应量猛增，是基于房住不炒的巨大压力。

政府原计划2023-2025年再供应4万套安居房，新政策出台之后，这个供应量会断崖式下跌，近两年会主力收尾已拍出的安居房地块，2025年安居房供应可能会降为0。

现在轮候安居房的19万余人，预计最多还有2万个幸运儿，还能买到最后一批安居房。

安居房被叫停后，深圳的保障房只剩下三种类型：公租房、共有产权房和可售型人才房。

共有产权房和可售型人才房的三个区别：

1、人才房对申请人学历有要求，申请门槛更高；

2、人才房定价是周边商品房的6-7折，共有产权房是5折，比人才房更便宜；

3、共有产权房需要轮候，人才房需要摇号。

共有产权房和人才房，在某些层面，会产生交叉和矛盾，将来可能会二合一，全部合并为共有产权房。

出台新政对深圳保障房影响

首先，安居房套利的漏洞被彻底补上，虽迟但到，无论如何是件好事。

其次，共有产权房的内部流转，购买份额可以卖给政府，也可以卖给轮候共有产权的购买人。

如果卖给政府，五年之内按购买价转让，五年之后按购买价×（1+中国人民银行三年期银行定期存款基准利率），很明显，卖给政府相当于无利可图。

也可以卖给符合条件的购买人，价格由双方协商确定。就是说，共有产权房只有卖给个人才有议价和升值的可能。

但是有资格购买的人太少，轮候共有产权房的又大多是低收入人群，加上一手共有产权房的低价压制，二手自然卖不上价，共有产权房的升值空间会很有限。

如果房子升值不好，购买人数就会更少，升值会更弱，甚至不排除像公寓一样，二手比一手卖的更便宜。

再说说人才房，前不久深圳推出的，可以取得完全产权的“可售型人才房”目前未制定明确的退出机制。

这两类保障房短时期内会并行，并行久了会出现交叉和对冲，必须二选一的话，大概率保留共有产权房，放弃人才房。

最后，用共有产权房替代安居房，对商品房肯定有利，因为安居房转红本套利的预期消失，原先轮候安居房的相当一部分人会去竞争商品房。

如果想买保障房，人才房和共有产权房可以二选一，人才房目尚未制定明确的利空退出机制。

取消安居房对深圳楼市的影响

1、共有产权房失去流动性

之前的安居房持有10年就可以换红本，10年过去房价早已翻倍，卖出就是大赚。

现在共有产权房只能卖给同样条件的候选人，无法进入商品房流通，甚至连售价都有严格的要求。

当然也就不能再卖房套现，这或许能让保障房体系的建立回归初衷，实现真正的房住不炒。

2、深圳楼市坚定不移的走楼市双轨制

深圳的楼市不是有安居房兜底，就能躺平。

保障性住房的作用是让低收入者有公租房安居房可住，但另一部分人也可以通过自身努力买到商品房，真正实现居者有其屋。

这就是深圳楼市的双轨，保障性住房和商品房两条腿走路。

此前，深圳出台人才住房和保租房原本逻辑是解决一些人低成本扎根深圳、实现体面居住这两个需求，未来再转向买房，这是政府构建“先租后买”体系的重要环节，也是楼市政策希望达到的目的。

现在政策明确掐死了这两条轨道里互相通过的渠道，就是让大家死心。

要买商品房就接受这个价格，要买不起就踏踏实实租，别想着炒房，别想着一夜暴富了。

买不起商品房的人群本来就不是商品房的目标用户，政府提供60平米的保障房不会影响160平米“豪宅”的畅销！

对于未来打算在深圳买房，或者即将买房的朋友，早做打算为妙。返回搜狐，查看更多