导读坚持房子是用来住的,不是用来炒的,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在中央的政策中,无论是“房住不炒”还是“租购并举”,房地产行业所将扮演的角色必然需要变革,发展模式也迎来彻底颠覆。2022年,在房住不炒、租售并举发展思路...

坚持房子是用来住的,不是用来炒的,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在中央的政策中,无论是“房住不炒”还是“租购并举”,房地产行业所将扮演的角色必然需要变革,发展模式也迎来彻底颠覆。

2022年,在房住不炒、租售并举发展思路下,国家进一步加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块。同时,国内首单市场化保障性租赁住房REITs项目发布,引发市场关注。这意味着国内租赁REITs的正式开闸,租赁住房发展逐渐进入新阶段。而近日,社会化保租房平台微领地获得中国银行200亿意向性融资支持,为保租房平台发展再添动力。

然而,保障性租赁住房的春天真的来了吗?

伴随着中国城镇化率越来越高,人口向一线城市、都市圈聚集。无论从政策变迁、地产行业变革还是市场需求端变化,都驱动着住房模式向“租购并举”转型。

微领地集团CEO周君强指出,租赁行业的终局是资产管理,这是一个朝阳行业,同时他认为这也是一个“雪厚坡长”的行业,是一个需要长期主义、深耕细作、精打细算的行业,必须通过专业的运营产生收益,需要每个品牌做好长期的准备和铺垫,练好内功。

微领地的发展也说明了这点。可以看出,微领地选择租赁行业,是看到了行业发展的机会,而且对社会也有意义、有价值。在2011年微领地选择进入租赁行业的时候,行业发展并不规范,作为资深“沪漂”对外地来沪的青年的困境感同身受。于是微领地确定了进入租赁住房领域的定位,聚焦青年客群,做“低价格、小户型、大社区”的微领地青年社区产品。

微领地2011年进入租赁住房行业的第一个项目是自己开发的重资产项目,到2015年开始做规模的时候,微领地采取了包租自营的中资产模式来扩张规模,因为当时租赁住房的国家及地方政策还未出台。

2020年底,微领地以重资产切入保障性租赁住房。可以说,这次回归是政策助力、行业趋势、内部准备等内外部力量叠加的结果,可谓顺势而为。租赁住房和REITs的天然适配度极高,重资产扩张模式渐成主流。

可以看出,让年轻人生活得更好是微领地创业时的初心和微领地的企业使命。微领地希望可以通过不断迭代的能力,成为租赁住房资产管理领域的领导者,年轻人生活方式的引领者。对此,微领地集团CEO周君强始终坚持“商业向善”,践行业务的可持续发展和商业的回报,进而普惠更多新市民、青年人。

除了坚定理念,微领地也与时俱进,打造最优产品。

微领地一直以来坚持“极致性价比”的产品策略,产品始终秉持着三个原则:时尚舒适设计、便捷交通、租金价格低于同区域同品质产品。在选址上,首要明确的是地铁沿线,达不到的通过自有班车补齐。从建设上,所有新建项目在达到“绿建二星”标准的基础上,申请美国绿色建筑物标准LEED金级认证。在定价上,低于同区域的产品价格。

微领地目前选择构建的大社区,与上海市租赁住宅的土地供给直接相关;其次,大社区更便于前期整体规划、完善社区配套及后期运营管理,可以从整体上提升租户的生活品质和体验。

通过社区运营,微领地的用户人群画像也非常清晰:他们21-28岁,85%以上拥有本科以上学历,从外地来到上海,刚刚成为职场人。作为“Z世代”的年轻人对生活充满着异常丰富的想象,比如社交、购物、娱乐、运动、自我提升等等,他们的生活也从独居走向共居。

于是,微领地升级大社区成为超级社区。超级社区是个平台,赋能用户和合作品牌,形成共享、共创、共建、共生的生活方式。超级社区的内涵不仅是大,更是连接势能,与异业品牌连接构建线上线下多重生活场景,通过内容服务,连接租户,让租户的生活从8小时向24小时延伸。

超级社区的运营管理组织结构也发生着改变,通过机制的重建,赋能租户,微领地与租户的关系由传统的单向租赁服务关系成为共享、共生、共建的和谐生态,比如,社区里有一个叫做回声小岛的项目,名字来自租户,每栋楼都有回声小岛的空间,租户可以在这里分享自己的故乡故事,可以发起社群活动邀请邻居参与,有问题邀请大家来帮忙;疫情期间,租户自费购买玫瑰、布洛芬等物资在小岛免费共享,希望帮助到邻居们。微领地和租户一起创造了不断生长的阳光社区。

作为民生行业,租赁住房企业的运营不仅反映到成本端,同时也要为C端提供优质的租赁产品和服务。事实上,运营是很多房企转型住房租赁一条必学必走的路。因此经过8年、50个项目、服务20万人的社区运营,大大提升了微领地的运营能力。

目前,微领地在上海有7个重资产项目,30000间房量,管理资产200亿人民币。2个项目已经开业,开业7年的中环沪太路项目平均入住率保持在95%以上;2022年10月开业的浦江中心项目一期1000间房的入住率也达到了97%。

在多年的产品运营中,微领地学会对成本精细控制。比如,微领地不使用中介渠道,自建线上线下打通的营销平台,高效率获客,低成本转化;精益化管理在每个管理流程控制成本,在客户体验上并不吝惜。微领地不会把大量资金用于大理石、水晶灯这类与租户不需要的硬件上,节省的费用投入到班车、床垫、公共空间等等租户实际使用最多、体验最直接的项目上去,微领地的班车是每周七天无休的,床垫使用的是酒店同款,高配的自习室、篮球场、共享厨房、餐厅租户免费使用,经常座无虚席……

极致体验带来的高入住率和续租率,通过足够的规模,微领地也为投资人带来良好的收益。

从微领地青年社区的成功,可以看出微领地集团的成功,这是一个让投资人、租客都能享受到好处的模式,也是微领地经营模式的亮点所在。