本文利用2012年1月到2020年7月期间北京市实际二手房成交房屋数据为计算样本，对将近10年的北京房价变化进行了分析，并把真实的数据分析结果逐一列出。数据是真实的，所以绘制出的曲线也是真实的。

首先看2012年1月到2020年7月，北京市各区县成交房屋单价走势。

图1 北京市近10年来，各区县房屋成交单价变化趋势

从图1可以看出，随着时间的推移，2012年初，各个城区的房屋单价在1.5万到3万之间。在2014年到2017年，北京房价迎来一轮急速上涨，图中的曲线很清楚的表明，这4年的上涨，率先启动的是城区（西城、东城、海淀、朝阳），然后是郊区县（平谷、丰台、顺义、大兴、通州等），城区的价格上涨比郊区猛，曲线斜率更陡，尤其是2015年底到2017年初，城区的房价急速上涨。

2017年3月，北京的房价达到了目前历史的高点，接着3月17日，政府出台了非常严厉的二手房限购政策，房价上涨嘎然而止，开始了缓慢下跌的过程。

尽管是下跌，从2017年3月到2020年7月的数据看，西城房价属于高位震荡，仅有小幅下跌。东城、海淀小幅震荡下跌。朝阳及其他郊区县下降比较明显。

图中非常明显的看出来，上涨时，城区涨的比郊区快、幅度也大，下跌时，郊区比城区要快，跌的比例也大。随机拿出具体实际成交数据来看，那就是在2012年，一个人用180万买一套回龙观的90平米的房子，而同时另一个人也用180万买一套西城的40平米学区房，到2020年的时候，回龙观的房子价值涨幅是2倍，而买西城房子的人，身价变成了原来的3倍。这变成了一个投资问题。

2017年初，出手购买远郊区县的房子的人，不管贷款还是不贷款，到2020年中这个时候，都是亏本的。有些房子甚至亏了1/3。

上图是拿全部的成交房屋做样本计算的，房子有多种因素，房龄有长短，面积有大小。如果更细致的来看一下，比如，北京有1980年以前的不少房子，也有2000年后新建的新小区，老房子和新房子的房屋单价走势如何呢？

我们进一步看数据：

图2 近10年来，40年房龄以上的老房子，成交房屋单价变成趋势

图2中，时间还是从2012年到2020年，计算的样本是1950年到1980年的老房子，即40年房龄以上的“老破小”的价格变化趋势。