乐居买房 竞拍规则放宽、限跌令、降准......从11月底开始，业内朋友圈便开始频频转发利好房地产的消息，像是“卖火柴的小女孩”点燃一根根火柴，无论燃灭后是否如初，至少点燃的那一刻，是有温度的。

  抵御房地产严寒，重庆第三批次集中土拍，至少也算略有光芒和温度的又一根火柴。

  两极分化，再现封顶成交

  2021年12月11日，牵动业内外心弦的重庆第三批次土拍，落下帷幕。此次土拍共计出让土地28宗，5宗土地尚未有结果，23宗土地成交。成交地块中，20宗底价挂牌成交，3宗通过竞拍成交，共揽金275.75亿元。

  截止目前，九龙坡华岩、弹子石、沙坪坝双碑、中央公园等板块的不少地块尚未有着落（大概率流拍），其中南岸区弹子石组团265.73亩为商住地块，计容建面占比近15%。

  但与此同时，第三次土拍中，还是有三宗地块呈现了比较激烈的竞拍环节。

  其中，一宗是位于重庆*M广场南侧的江北区大石坝组团I分区I6-1-1/03，出让面积66亩的大体量纯住宅地块，此前，参拍房企高达7家，备受房企追捧。

  最终由中海以封顶楼面价12426元/㎡，总价9.77亿元，溢价率15%，达到封顶价后，触发摇号机制，竞得该地块。

  此前，在重庆第二批土拍中，曾成交过两宗江北区大石坝地块、一宗流拍：

  由中鹏以5268元/平拿下的江北区大石坝组团g分区g15-4-4/07地块，要求配建租赁住宅用地比例100%；由中海以9172元/平拿下的江北区观音桥（大石坝片区）组团E分区E11-1/05纯住宅地块，出让面积仅有约14亩。

  在第二批土拍中，除了房企资金不充沛等因素，江北区大石坝组团推出的三宗宅地，自持比例高、住宅体量小、商业占比等各种令房企“乏力”的硬性要求。

  而在此次三批次土拍中，燃起房企热情的江北区大石坝组团I分区I6-1-1/03地块，具有体量大、纯住宅的特点，不仅方便操盘规划，让房企也更好“算账”了。

  另一宗受到多个房企“青睐”的地块，是位于陈家平地铁站东南侧的九龙坡区大杨石组团N分区N01-2-1/07地块，是一宗出让面积31亩的纯住宅地块，不完全统计，参拍房企有5家。

  最终被信达以楼面价9689元/平，总价6.05亿元，溢价率0.7%，斩获该地块。

  此前，在第二批土拍中，颐天康养曾以4.2 亿拿下的九龙坡区大杨石组团 W 分区 W06-1-1/05、W05-2/06 地块31.8 亩地，该地块不仅要自持25%租聘用房，地块优质性上也差强人意。

  而此次出让的九龙坡区大杨石组团N分区N01-2-1/07地块，离地铁站近，又是纯住宅地块，但起拍价也略有涨幅，引来不少开发商的注意。

  最后一宗成交的是位于江北区观音桥组团I20-3-2/07地块，该地块是三轮土拍中起拍价最高的一宗，由香港置地以楼面价13808元/平，成交总价3.9亿元拿下，是本次土地集中供应中，起拍价最高的一宗。

  该地块为纯住宅地块，占地面积约13亩，容积率3.2，可建体量约2.82万方，地块距离观音桥商圈仅600米左右。

  不仅如此，出让规划条件函也规定了该地块的高品质，该宗地位于轨道TOD范围内，临近轨道9号线蚂蝗梁站，因此地块建设小区的主入口、开敞空间和配套设施布置均有临近轨道入口布置的要求。

  同时，地块位于观音桥小苑片区城市设计范围内，因此地块的建筑高度（限高80米）、建筑材质与建筑外立面设计等均有强制性要求。

  继启元之后，又一带有香港置地ID的核心区高品质住宅，欣然诞生。

  纵观重庆第三轮土拍，可以看出，与房企纷纷躺平的二批次土拍，此次土拍新增了香港置地、招商蛇口、万科、金茂、建发等大牌开发商的身影。

  看好优质地块、溢价率15%、多家房企激烈竞争......在宽供应、低门槛的前提下，不少房企已经开始谨慎拿地，积极性有所提升，但同时，资金链紧张的环境尚未缓解，参与竞拍的房企数量仍是少数。

  “靶向”供地，三宗“底价之最”

  在此次底价成交的20宗地块中，有三个地块最具特点。

  1、观音桥“重奢”地块。

  由香港置地联合华润以12430元/㎡楼面价，成交总价30.39亿元，拿下的江北区观音桥组团I标准分区100亩商住地块，早在成交前，就已成为“热议话题”。

  该地块不仅要求竞得人须自持I13-2/04地块全部计容建筑，自持时间不低于20年、申请人还需全资持有运营总建筑面积10万平方米以上商业建筑项目，还需要与LVMH路威酩轩、RICHEMONT历峰、KERING开云、HERMES爱马仕四大国际消费品集团进行合作。

  业内人士分析，三个严苛条件层层筛选下来，无疑是为华润和香港置地，量身定做的“靶向地块”，竞拍结果也并没出乎意料，这个被定位于“国际消费中心城市示范区、城市级体验式商圈”的未来愿景，也终于有了着落。

  2、2021年度体量最大地块。

  与前两次土拍不同的是，在三批次土拍中，除了纯住宅优质地块，还藏着一座“城”。

  由成都万华以7192楼面价，成交总价约30.65亿元，拿下的两江新区悦来组团D分区593亩地块，体量堪称2021年度之最。

  该地块包括商务用地、公园绿地、住宅、商业等多个业态，符合万华“大手笔造城”的一贯风格。

  该地块旁就是万华在成都之外的首个项目——占地340亩的麓悦江城。此前，万华在悦来水土交界地带已经三次先后拿地，共储备了约900亩地。

  在大多数企业都热衷高周转的成都万华一直通过大规模的土地打造出系统价值，通过大盘高投入地深根细作来获得高溢价回报。

  从麓山国际社区，到麓湖生态城，再到天府国际基金小镇，均为国内标杆性大盘项目，并屡获国际级奖项。

  如今，悦来又新添了一座令人向往的“生态城”。

  3、弹子石滨江稀缺地块。

  重庆两江四岸核心区的滨江地块一直十分稀缺。

  由国瑞以7965元/㎡拿下的南岸区弹子石地块，是一宗297亩商住混合的滨江地块。

  该宗地总计容建筑面积为508959.5㎡（住宅323750.92㎡、商业158384.28㎡、商务26824.3㎡），3.6:6.4的商住比，相当于需要开发约18万方的商业，体量接近沙坪坝金沙天街，而且竞得人还须自持 5 万方商业商务用房，自持期限为 5 年以上。

  地块涵盖住宅、商务、商业，建成后未来将是一片舒适的滨江小型综合体。

  推“宝地”、降门槛，国央企兜底态势好转

  在此前第二批集中土拍中，多数民企躺平，国企和央企纷纷来“托底”，成交28宗地块中，有26宗由国央企拿地，而此次第三轮土拍中，国央企兜底态势有所好转，在成交的23宗地块中，万科、成都万华、香港置地，等非国央企背景的开发商，也加入成交房企行列。

  在已成交的地块中，重庆第三批土拍有18幅地块涉国央企拿地，占比成交地块宗数78%，其中高城新建共计拿下3宗地块，合计274.74亩；华盈建设拿下2宗地块，合计78.6亩，颐天康养拿下3宗地块，合计567亩；涉及康田拿地2宗，合计408.09亩。

  相比前两次土拍，重庆第三批次土拍从出让条件和地块开发难度上，都降低了拿地“门槛”。

  此次土拍取消了竞自持年限及竞品质等模式，以“摇号”来决定最终竞得者，自持租赁住房的面积也明显减少。

  在今年第二批次土拍中，具有自持条件的土地约有17宗土地，其中4宗土地住宅部分需100%自持。

  第三批次土拍中，仅有7宗土地明确要求自持并配建租赁住宅，，只有1宗宅邸要求配建租赁住宅比例100%的土地，且超过半数的自持体量，集中于悦来、唐家沱这两宗土地之上，对比上一次土拍，难度明显降低。

  此次出让的28宗土地里，有17宗地块为无自持的纯居住用地，并推出了观音桥、弹子石等多宗大体量的优质地块，以调动房企拿地积极性。

  此前，有业内人士也表示，在经历了第二轮的土拍的冷淡之后，多城第三轮集中供地的门槛出现了较为明显的降低，如广州的部分地块取消了“限房价”，南京放宽房企的资质要求，苏州下调了土拍保证金比例和首付款比例等，旨在降低房企参与土拍的难度。

  至此，2021年重庆三次集中土拍已完成年度收官，从2021年4月第一轮土拍的疯狂热度，到9月底第二轮土拍遇冷，国央企底价成交成主流，再到如今第三轮土拍的两极分化，再现封顶溢价，重庆集中土拍经历了一言难尽的一年。

  重庆三批次集中土拍落幕前夕，重庆一位房企高层表示，“在年底多次提及回稳房地产市场的环境下，只要行业共同努力，我相信，明年楼市不会像下半年这样艰难了。”

  如此看来，重庆三批次集中土拍收官后，点燃这根略带温度的“火柴”，还是能够让这份相信，更加坚定了一些。