刚刚，成都中心城区今年第四批次集中供地落幕。本批次共出让16宗涉宅地块、合约832.5亩，除新津、青白江土地不限定清水房价，其他区域仍采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖规则。

文/成都商报-红星新闻记者 谢雯

经过拍卖，共计15宗土地成交，其中14宗为底价成交。兴城人居拿下龙泉驿2宗共计约82.9亩土地，招商蛇口、中铁建等为代表的央国企，和以邦泰为代表的民企均有所斩获；锦江区24亩人才公寓用地为潘家沟片区内出让的首宗宅地，被锦江统建收入囊中；另外高新区和武侯区的3宗人才公寓用地分别被高投和武侯资本、武侯平台公司拿下。

具体拍卖结果如下：

成都市2022年第四批次集中供地成交结果

唯一达到限价的地块：新川41亩

此次拍卖中，参拍房企最多、也是唯一达到限价后成交的地块是新川约41亩宗地。据记者了解，包括华润、建发、中铁建、招商蛇口、越秀、厦门国贸、华侨城等10余家房企报名了该宗地块的竞拍。

该地块容积率约2.5，起拍楼面地价约15800元/㎡，可售商品住房清水最高销售均价为32000元/㎡，最终由招商蛇口抽签竞得。

在业内看来，新川41亩宗地的关注点来自两方面。一是位于高新南的大区位之下，近几年，高新南区新房供应是成都所有城区中最少的一个。最近两个月，一共只有四个项目取证入市，合计661套房源，高新南区域价值持续看好；二是该地块的指标给到房企较充分的发挥空间，32000元/㎡的清水限价为本批次最高，也是新川板块目前清水限价最高的地块。

高新新川约41亩地块区位示意图

成都谏地顾问总经理熊俊表示，距离地块最近的项目，为去年首批次集中供地成交的远达·天屿城项目，后者于11月17日取证入市，清水限价为20200元/㎡。“单看这一售价和该地块32000元/㎡的限价，或许会觉得去化有难度，但地块所在的小区域依旧有上升潜力。

在包括熊俊在内的业内人士看来，地块位于新川之心公园以北区域，尽管并非新川之前的主力供货区，但距离地铁6号线新通大道站和高新区蒙新小学、四川省教科院附属实验小学（崇和校区）都约200米、距离省教科院附属实验中学约300米，当区域内生活配套陆续开始呈现后，板块依旧被看好。

四川省教育科学研究院附属实验中学，图据：新川创新科技园

供地最多的区域：成华2宗成交，1宗流拍

成华区是本批次土地供应宗数最多的区域，3宗土地中有两宗位于槐树店片区，一宗位于北湖片区——后者地块一线临湖，距离三环路约800米，紧邻兴城人居今年3月拿下的65亩宗地，起拍价约8900元/㎡，是本批次起拍楼面地价最低的宗地。但因持有商业比例不低于50%等限制，该地块最终流拍。

重点来看两宗位于槐树店板块的土地，分别位于中环TOD·十里风和东西两侧，占地约44亩和9亩，容积率均为2.0。其中，被中铁建和汇厦建设联合拿下的约9亩地块，位于跳蹬河南路9号，紧邻龙湖·云河颂，起拍楼面地价为14100元/㎡，清水房限价为29100元/㎡，也是目前成华区清水房限价最高的地块之一。

成华区槐树店约8亩、44亩地块区位示意图

约44亩地块最终被邦泰拿下，相比地块本身，更加值得市场关注的是，邦泰的拿地释放着一些民企已开始回归土拍市场的信号。

目前，区域内在售项目有中环TOD·十里风和的洋房产品，参考上批次清水单价约23000-27000元/㎡；新希望·锦麟壹品已处于尾盘销售阶段，建面约170-350 m²，单价约28000-34000元/㎡。

三个趋势，预判明年市场走向

今日土拍结束后，意味着2022年度成都中心城区土地集中供应收官。多位业内人士结合土拍结果，谈到了明年市场可能出现的三大趋势。

趋势一：城市与板块分化明显

在今日成都土拍前，已有深圳、北京、上海、苏州、武汉、福州等城市举行第四轮或第五轮集中土拍，共性是大部分城市的土地成交仍以底价成交为主，热度处于低位。以武汉为例，出让地块中7宗成交，10宗被延期，福州计划出让地块中1宗取消出让，其余则底价成交。今天的成都同样如此，成交的15宗地里，14宗为底价成交。

另一方面，在上海、苏州等少数城市在热点板块的优质宅地，以及今天成都新川约41亩宗地，仍高溢价成交，城市与板块之间已出现明显的分化。

 “2023年的成都楼市，有一个强力的支撑是庞大的购房需求。2022年成都二手房成交量历史性突破14万套，取个零头都堪比往年的成交量。这14万套的业主都等着‘下场’。”成都谏地顾问总经理熊俊预判称，2023年的成都楼市或迎来土地大年、卖方大年。

对于这些置换购房的人来说，毫无疑问地将选择地段更优、配套更完善的板块，这从侧面将证明板块之间的分化将在明年持续。

趋势二：“多次少量”或将成为常态

今日土拍也是成都实行中心城区土地集中供应以来，第一次进入第四轮。相较前三批次供地，本批次约832.5亩的供地规模明显缩减，宗数及面积仅约此前批次的三分之一左右，拍卖日程也从以往的3天左右缩短至1天。

这并非只有成都如此。据成都商报-红星新闻记者不完全统计，从目前已完成第四批次集中供地的城市来看，几乎推地数量均小于今年前三批次。

成都

58安居客房产研究院分析师许之静指出，第四批次后总体供应规模下降，作为前期几批次的一个补充，一是由于企业年底多将精力放在冲销售业绩上；另一方面，市场信心依旧不足，通过“少量多次”推地，能缓解企业竞标压力，使企业资金更加灵活，这会成为土拍市场未来的常态。

趋势三：或更多品牌房企参与“代建”

从今日成交的15块土地来看，除招商蛇口拿下的新川约41亩宗地、邦泰拿下的成华约44亩宗地和丽雅蓉港置地拿下的青白江地块之外，其余几乎都被本土国企或者平台公司拿下。

而从中指院统计出的1-11月房企拿地排行来看，兴城人居、成都东部集团和华润置地分别以134.8万㎡、83.1㎡和62.7万㎡位列前3位，彭州国投、城投、天投、龙湖、陆港兴辰、中海和空港城市发展位列4-10位。可以清晰看到，拿地主力大都为本土国企或平台公司，民营房企仅有龙湖一家入围。

中指研究院认为，近期各类利好政策不断，无论是金融16条、预售资金监管优化、还是“第三支箭”，其核心目的都是对房企的纾困，很难在土拍市场立刻起到作用。在房地产市场企稳之前，土地市场尚不具备全面回升的基础。

成都楼市资深业内人士彭致远也在接受采访时表示，中国房地产未来是改善+细分年代，部分平台公司受限于资源和人力，“必然要和一些在理念、技术水平以及管理上更强的公司进行合作。更多的民企或以代建的身份参与其中。”

而至于民营企业何时会加快回归市场，一位民企投资部负责人称：“先熬过这个‘冬天’，明年二季度或许就是重回市场的时间点。”

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