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多地竞拍规则新调整

“两集中”出让政策的出台就是为了“控制地价、抑制溢价”，然而上半年的土拍结果与国家预期有些许出入。部分重点城市首轮土拍热度不减，竞价达上限地块数量不减反增。这是中央频繁强调要加快完善“稳地价”工作机制的重要原因。2021年7月，自然资源部对二轮土拍就竞拍人资格、资金来源、溢价率、竞拍规则等方面做出了修改指导意见，各地也就指导意见做出了及时调整。

➤天津第二次集中土拍延期，企业准入门提高，摇号降低拿地成本

8月10日，天津市规划和自然资源局发布公告，宣布第二批集中供地61宗地块延期拍卖，并且明确规定，竞拍房企提供资金来源承诺和资信证明、最高溢价率不得超过15%、竞拍规则由“限地价+竞自持”改为“限地价+摇号”。

➤福州第二次集中土拍发布《补充公告》，限地价、摇号、禁马甲

8月13日，福州市自然资源和规划局发布《关于2021年第三次公开出让国有建设用地使用权的公告》的补充公告，其中明确出让方式更改为“ 限地价、摇号”，同时还明确土拍报名禁带“马甲”，宅地超过溢价15%直接摇号，加强房企购地审查，严禁商品房违规销售行为，不得价外加价、捆绑销售、炒作"学区房"。

➤苏州第二次集中土拍延期，竞买人须说明资金来源情况

8 月17 日，苏州自然资源和规划局发布《关于苏地网挂〔2021〕7 号公告的补充公告》，对第二次集中土拍进行了相关的补充说明。要求同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，申请参与住宅及商住地块的房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，竞买人须说明资金来源情况，在报名时提交资金来源情况申报表。此外，公告时间延长至2021 年9 月5 日，报名时间调整为2021 年9 月6 日至9 月14 日。挂牌截止时间调整至2021 年9 月16 日。

➤济南市第二次土拍延期，调整最高限价、抽签决定竞得人

8 月17 日，济南市自然资源和规划局发布《济南市国有建设用地使用权网上挂牌出让补充公告》，公告显示，对8 月30 日即将迎来的济南第二次集中土地拍卖的挂牌截止时间延后至9 月10 日，规定同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗商品住宅用地的竞买。此外，执行溢价率15%的规定，如两家及以上竞买企业最终报价均达到最高限价，则采用现场抽签方式确定竞得人。

➤杭州第二批集中供地终止后，调整溢价率、保证金，竞品质

8 月18 日，杭州规划和自然资源局发布补充公告，终止第二批31 宗土地集中挂牌。此前在7 月30 日凌晨，杭州市发布了2021 年第二批住宅用地集中出让公告，共31 宗，总出让面积191.55万平方米，总出让建筑面积466.02万平方米，总起拍价633.78 亿元，原定于9 月7-8 日陆续出让。竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买，溢价率上限由30%调整为20%，“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%，出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。8月26日上午，正式发出31宗地公告，再次强调设置竞买准入条件、调整土地竞价规则、规范购地资金来源、严格企业信用监管等竞拍条件及规则。

➤青岛二次集中供地重新挂牌87 宗地块，限制溢价率和马甲

8 月18 日，青岛二次集中供地重新挂牌共87 宗地块，相较首次挂牌公告减少13 宗地块，起拍总价312 亿元。此次土拍规则出现变化，同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资。供地把控溢价，其中高新区的溢价率限制在15%以内，其他最高限价在土地拍卖前输入网上交易系统，达到限价后，转到线下竞高品质住宅建设环节。竞买人提交的资质证明文件不符合要求，或同一企业及其控股的各个公司参加同一宗地的竞买，取消竞得人（暂定）资格，扣除5%竞买保证金作为违约金不予退还，竞买人3 年内不得在青岛参与土地竞买。

➤沈阳二次集中供地延期，禁止马甲、限制土地金来源

8月18日，沈阳市自然资源局发布公告称第二次集中土拍延期至9月6日。参与城市商品住宅用地竞买的企业须具有房地产开发资质，同一企业及其控股（参股）的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。该次出让住宅用地，涉及限地价的地块采取“限地价、竞更高更优建筑品质”模式，涉及的无偿代建内容取消，竞买人缴纳的购地资金来源均为自有资金。

➤成都二次集中供地新政：房企资金来源不符规定，一年内不得参拍

8月24日晚，成都市第二批集中供地地块正式挂牌，共计75宗地块。本次拍卖宗地采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施。同时，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。参与宗地竞买的意向竞买人须具有房地产开发资质，申请联合竞买的，联合体各方均须具有房地产开发资质。

对企业购地资金来源要求上，竞买人所缴纳的资金须为合规自有资金，其股东不得违规提供借款、转贷、担保和其他融资便利等；不得直接或间接使用金融机构各类融资资金；不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；不得使用公司控制的非房地产企业融资等。对经审查资金来源不符合要求的，取消意向竞买人的竞买资格，依法收回国有建设用地使用权，已缴纳的宗地竞买保证金不予退还，且一年内不得参与土地招拍挂活动。

➤南京最严监管，定品质，溢价率下调至15％，拿地6个月内禁入市

8月25日，南京市土地市场网公布第二批集中出让的土地名单，共53幅地块。同时发布《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》、《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》，进一步完善了南京宅地的出让规则，包括实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，将溢价率限定在15%以内，房企拿地后6个月内住宅不得上市等“史上最严”的监管规范。

➤合肥二次集中供地新政，竞品质、价高者得、竞装配率、摇号

8月25日晚，合肥市公布今年第二批集中供地名单，共17宗地块，多为纯居住或商住地块。第二批集中供地竞买规则发生改变，由此前的“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”，改为“价高者得+竞装配率+摇号”、“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。

9月土拍新政调整方向

从7月22日房地产专题会议精神，对于开启新一轮稳地价的工作有非常好的指导意义。从苏州、济南、沈阳等地土拍规则调整来看， 限制溢价率、加强购地资金审查、禁“马甲”、竞品质方案等将成为土拍重要调整方向，9月份部分城市将陆续进行第二批集中土拍，预计未来其他城市的土拍规则调整也将重点聚焦这几个维度。

针对拿地房企，由于年内首批土拍溢价率高企，房企实际拿地利润空间持续压缩，加上监管层面要求房企拿地销售比不能超过40%的限制，房企参拍动力受到较大影响，因此各地第二轮土拍预计将 遵循不提高房企实际拿地成本的原则，控制溢价水平并针对住房品质提出具体要求，保障房企一定的利润空间。

来源：中指研究院

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