2022年首批次供地用地性质分析 |文轩财经制图

② 规模：成华持续“供地大户”、高新西迎来新供应

从供应规模来看，成都2022年一批次供应50宗，总出让面积近3124亩，同去年相比，今年中心城区首批集中供应地块宗数虽有所增加，但供应面积小幅下降，其中成华区、高新区、天府新区、龙泉驿区等较去年供应明显加大。

从供应体量来看，主城成华持续为“供地大户”，本批次再“上架”8宗涉宅地块，合计约354亩；

龙泉驿区和天府新区紧接其后，均供应6宗，分别约464亩、327亩；然后是双流区供应5宗，合计约416亩；

青羊、武侯、郫都、新都、青白江、新津以上6个区域均仅供应2宗，尤其是新津和青白江这两个远郊区域，不论是供应数量还是供应规模相比去年首批次均明显减少；

另外值得一提的是，继去年一批次供应后连续两个批次“断货”的高新西区在本轮迎来新供应，将挂牌出让1宗地块。

从单宗地块的规模来看，高新南区中和街道新川板块约140.4亩纯住宅地块是本轮供应地块中面积最大的，面积最小的是成华区二仙桥街道成都理工板块约18.7亩商兼住地块。

③ 价格：“万元地”超半成、房价最高32000元/㎡

成都2022年首批次供地详情（点击查看大图）

起拍楼面价来看，起拍价大于等于10000元/㎡的“万元地”有27宗，占比54%，它们主要分布在一圈层6个区域以及城南的天府新区和双流区。

起拍价大于等于15000元/㎡的地块有6宗，占比12%，它们位于一圈层的成华区、金牛区、锦江区以及高新南区。

房价方面，主城区清水房价限制在17900-32000元/㎡，天府新区清水房价限制在23950-28000元/㎡，近郊清水房价限制在13000-22000元/㎡，青白江和新津清水房价限制在11050-11800元/㎡。

主城区清水房价最低的是位于金牛区天回板块1宗约102.2亩纯住宅用地，清水最高销售均价限制为17900元/㎡。房价最高的位于锦江区三圣乡（幸福梅林）1宗约108.7亩纯住宅地块，该宗地起拍价为17200元/㎡，清水最高销售均价限制为32000元/㎡，该宗地也是本批次所有50宗地块中限价最高的地块。限定清水房价高于2万/㎡的地块有34宗，占比68%，它们主要分布在主城区、天府新区、温江光华新城板块、双流怡心湖板块及龙泉驿东安湖等板块、。限定清水房价高于2.5万/㎡的地块有18宗，占比36%，它们主要分布在主城区和天府新区。限定清水房价高于3万/㎡的地块有3宗，占比6%，锦江区2宗，1宗位于三圣乡幸福梅林，最高清水房价为32000元/㎡，1宗位于川师板块，最高清水房价为30600元/㎡；武侯区1宗，位于一环人南片区，最高清水房价为30500元/㎡。

④ 对比：一圈层加大供应、三圈层持续低位

同去年三个批次相比，今年一批次的供应规模较为适中，一圈层（含高新南区）供应21宗，合计约1223亩，供应宗数和规模仅次于去年二批次，在四个批次中排名第二；

成都4次“双集中”供应对比 |文轩财经制图

二圈层（含天府新区）供应25宗，合计约1712亩，供应宗数在四个批次中排名第二，但本批次单宗土地规模偏小，因此二圈层整体供应规模仅略高于去年三批次；

三圈层两个区域本批次供应持续低位，仅挂牌4宗地块，合计约188亩。

分区域来看，今年12+2区域首批次供应的土地，宗数有所增加，但由于单宗地块体量偏小，因此整体供应规模有所降低。

对比去年一批次，主城的成华区、金牛区、锦江区、高新南区、武侯区；近郊的天府新区、双流区、龙泉驿区这8个区域供应体量明显加大。

四大变化

①.纯宅地“爆发”

今年首批次供应的50宗地块中，纯住宅地比例明显增加，迎来大“爆发”，37宗纯住宅地合计约2216.8亩，占总供应规模的71%，在四个“双集中”供应批次中，本批次的纯住宅地的供应宗数和规模占比均达到最高。

成都4次“双集中”用地性质分析 |文轩财经制图

②.房地价差扩大，开发商利润空间抬高

另外，值得关注的是，对比去年三个批次，本批次各个区域房地价差（清水住房最高限价-起始楼面地价）有不同幅度的上涨。

如表现最为明显的高新南区，去年首批次房地价差为7900-8500元/㎡、二批次为7780-9500元/㎡、三批次为11400元/㎡，而今年首批次房地价差则直接上升至12200-15900元/㎡，提升幅度区间大概在4300-6400元/㎡。

而整体来看，除青白江外，去年三个批次各区域的房地价差维持在7000-10000元/㎡左右，今年首批次各区域的房地价差则来到了8000-15000元/㎡左右，整体提升幅度区间大概在1000-5000元/㎡上下。

房地价差的提高，意味着开发商的利润空间将加大，或将在一定程度上刺激首批次房企拿地积极性。

③.出让规则改变

除此之外，区别于前几批次的“竞自持租赁住房”、“竞无偿移交统筹住房”、“竞可销售型人才公寓”等规则，本批次在出让规则方面有所调整。

3月9日，成都市公共资源交易服务中心上传了本次土拍的出让规则，宣布今年首批次土拍将以“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖。即拍卖宗地最高应价达到设定的最高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。

这是抽签竞得的方式时隔5年再一次出现在成都土拍中，也是成都双集中供地以来，首次采用“抽签”的方式确定竞得人。

全国范围来看，3月1日武汉披露的首批次集中供地公告中，也将此前的“竞一次性付款”、“竞自持租赁住房建筑面积”等方式确定最终竞得人，调整为以“摇号”直接确定竞得人，而此前也有北京、杭州、福州、天津等城市在集中供地中采用了“抽签”、“摇号”等方式确定最终竞买人。

有专家认为，“抽签”的方式可以避免以竞配建、竞自持等方式增加项目成本，可以适当激发企业拿地热情，对于房企拿地参与度起到一定的提升作用。

④.“战线”拉长

从供应时间安排来看，成都本次于3月7日发布公告，将于3月31日开拍，公告期限为24天，共18个工作日，相较以往来说，周期有所延长，为房企考虑、判断等准备工作预留了较为充足合理的时间。

预判

文轩智库专家：本批次土拍或将在理性的基础上小有突破。

文轩智库专家、诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪：

“成都继北京、福州、合肥、上海、厦门、青岛、武汉等地后发布2022年第一批次集中供地计划，结合先前其他城市的挂牌情况来看，市场呈现出以下趋势，其一，整体供应规模是根据自身现有资源情况“出牌”，出让规模整体表现较为稳健，紧跟“两集中”供地节奏；其二，供应地块偏向优质化，在整体供应中掺杂不少热门区域或板块的地块；其三，竞拍进一步实现公平化，发挥空间有所扩大，如多个城市在以往规则的基础上增加“摇号”环节，既避免盲目竞争现象，减轻企业成本压力，又有效促进市场健康发展。

成都市场来看，首先，本轮土地的整体楼地价差有所提升，在“房住不炒”的定位下，给予市场及企业一定的发挥空间，将进一步提升房企的参与意愿；其次，成都此次土拍规则中增加“摇号”环节，将对于房企拿地参与度起到一定的提升作用；另外，成都近些年发展迅速，尤其像高新技术产业发展逐步趋于成熟，与此同时，吸引了众多高素质人才，人口流入量增加，带动成都市场需求仍比较旺盛，房企对市场充分调研后，意识到后续产品去化有一定的保障，拿地热情也将会提升。但由于当前市场信心未完全恢复，房企债务压力仍然不小，因此，综合来看，成都2022年首批次土拍的成交表现或将会在理性的基础上小有突破。”

文轩智库专家、上海中原地产市场分析师卢文曦：

“总体来看，还是以平稳为主，跟去年第一批比，地块数量更多，但总面积规模是下降的，这意味着单地块面积更小了，总价可能更低，这很可能是因为考虑到房企的资金问题，小地块对于房企的拿地压力也小一点。

另外现房价定品质，不是说拍了地就OK了，限制房价可以直接防止市场过热的状况。有些地块连品质可能也要有相应的参考，所以拿地开发商的成本抬的比较高，利润比较薄，因此对房企压力会比较大，拍地的时候就会有所顾忌。

预估成都今年首批次土拍总体的情况可能不会有特别大的变化，短期来看，目前很多企业还面临一些债务问题，所以整体来看，可能还是以央企国企拿地为主。”

参考已完成2022年首批次土拍的北京成交情况，作为“打头阵”的城市，表现比较稳健，成交热度虽不及去年首轮，但较去年第二、三轮有较为明显的回温，流拍率下降，溢价率上升，共吸引了56家房企及联合体参与。拿地房企中，国企仍是成交主力军。

当下，部分房企在债务上仍有一定压力存在，国企、央企和资金状况良好的民企在综合实力上具有较大优势，因此短期来看它们仍或将是成都本批次土拍的重要担当。

而经历了去年一整年的市场调控，当下市场预期已趋于稳定，近期多地也频传下调首付、放松限购、下调利率等利好消息，并且不少已公布今年首批次供地计划的城市在延续去年土拍规则的基础上，都为增加拿地企业的利润空间作出了让步。

成都本批次土拍中，小规模优质地块+房地价差提升+抽签竞拍三方面的重大调整下，产品和价格的主导权重新交回到了房企的手上，这将在一定程度上刺激房企参拍积极性。预计虎年成都首批次土拍将在维持理性的基础上有所突破。返回搜狐，查看更多