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“城”为空间，“市”为活力。商业服务设施作为居住配套的重要组成部分，一直都是购房者关注的要素，板块的能级和发展动力与商业中心布局息息相关。例如，随着百家湖商圈的形成，百家湖周边居住小区价值受益良多，更别说元通商圈，自然是河西住宅房价强有力的支撑。

《南京市商业网点规划（2021-2035年）》（征求意见稿）近日公示，从这份规划中我们可以看到今后几年关于南京地区级及以上商业中心的发展格局和方向。我们不妨来看一下，这次新发布的商业空间布局专项规划和2017年获批的规划相比，有哪些不同，有哪些区域会成为南京新的活力中心。

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南京两版商业网点规划对比

在2017年上半年获批的《南京市商业网点规划（2016-2030年）》中，南京构建了市级-副城级-新城级-新市镇级-村级的五级商业中心体系。规划新街口、江北、河西、城南4个一级商业中心，湖南路—山西路和雄州、仙林、东山、永阳、淳溪等6个二级商业中心，江东、下关、夫子庙等45个三级商业中心，以及251个四级商业中心和众多五级商业中心。

在本次征求意见稿中，南京同样规划了五级商圈，分别命名为国际级承载区-高能级功能区-中高端功能区-一站式集聚区-社区商业中心。其中一级商圈1个，为新街口商圈。二级商圈3个，分别为元通、南站和江北商圈。三级商圈9个，包括夫子庙、湖南路-中央路、百家湖等。四级商圈41个，涵盖燕子矶、红山、麒麟等商圈，五级商圈386个。

我们将两版规划涉及的重点区域进行对比，梳理成表格。其中，红色字体的区域，是在本轮规划中获得了定位提升或强化的地区，非常值得重点关注。

直接说结论：

一级商圈：单极化发展，新街口商圈独领风骚

二级商圈：元通、南站地位巩固，江核仍在争锋

三级商圈，百家湖、江东、夫子庙、桥北脱颖而出

四级商圈，红山、数字城多点开花，江宁黄金中轴线呼之欲出

五级商圈：扁平化发展，鼓励社区商业中心提档升级，打造邻里会客厅

其它：河西南、江心洲、大校场商圈能级一般，湖熟降级

表：南京两次商业网点规划对比，根据规划局公示数据自行整理

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本次商业网点规划亮点区域解读

先上一张本次规划的商业中心体系规划图

图：南京市商业中心体系规划图

一级商圈，新街口商圈独领风骚，单极化发展

一级商圈新街口已有近100年历史，年度营业额多年位列全国第一，辐射南京及都市圈，南京德基广场集齐“香驴马雕卡（Chanel、LV、Hermès、Dior、Cartier）”五个重奢品牌，根据第三方发布的数据，2022年，南京德基广场销售额210亿，位列全国前三，中央商场新街口店、新百中心店的销售额都在50亿元以上；未来还有德基三期、金陵中环等购物中心陆续开业，发展水平将持续位于南京的前列。

未来将加快新街口商圈向高端化、品牌化、国际化发展。

二级商圈，元通、南站地位巩固，江核仍在争锋

高等级的商业中心往往伴随着核心的城市功能，通常与城市的重大战略有密切联系，能获得特殊政策和超高水平的财力支持。通常自上而下的规划在前，然后引导市场逐步形成规模。如本次规划中，河西的元通、城南的南站正式成为官方钦定的二级商圈。

1、元通商圈。十运会的契机使地铁元通站成为当年南京继新街口之外的唯一一个换乘车站，元通商圈也是最早被指定为媲美新街口的南京商业副中心，虽起步较早，但在2019年华采天地开业之前，周边华灯坊、金奥国际中心、中央公园地下商业的运营状况普遍一般。

2023年，随着国金中心（IFC）9.3万㎡购物中心分批开业，元通成为南京第二个拥有重奢商场的商圈，这间接反映了国际品牌对区域内人流聚集力和高端消费潜力的认可。未来，需要国金中心（IFC）反向塑造区域商业价值，带动周边各增量存量商业体升级，推动元通商业格局进一步演变，进一步提升河西，特别是河西中部及南部的居住价值。

2、南站商圈。事关南京城的脸面，是从出生开始就对标上海虹桥的南京门户型区域，目前已有4条地铁线交汇，区域内人流量大，被定位成枢纽型市级商业中心。

目前，南北两侧大量商办综合体项目建设完成，北侧明发商业广场运营多年，人气较差；南侧喜马拉雅只有餐饮生意相对红火；城际空间站多配套办公底商，目前商服配套主要靠社区商业支撑，高能级商圈的氛围尚未形成。最新的利好消息是，中驰AND综合体的商业部分,有望引进大悦城进行轻资产运营，届时，南站商圈有望真正打造成服务于都市圈的多元时尚的区域消费地，与区域内新开发楼盘品质的提升相辅相成。

3、江北。是目前需求非常旺盛但供给严重不足的地区。目前投入使用的大型商业，仅虹悦城、砂之船两家，在建和规划中的商业体量超75万㎡，接下来利好主要看华润万象商业综合体（购物中心体量约10万㎡）、金地商置卓悦汇综合体（约14万㎡）等，超级地下工程一期、二期工程陆续在2023年、2025年底前完工。9月22日，江北中心区规划获批，从规划看，新建项目体量大，建设标准高，未来有望在市场和政策双重利好推动下形成核心商圈，全面提升国家级新区的区域服务和辐射带动能力。

图：江北新区中心区最新批复规划，图片来自规划局网站

未来，南京将主动强化新街口国际级商业中心的建设，加快元通商圈资源整合，高标准建设江北商圈，推动南站商圈与交通枢纽协同联动，共同提升都市商业能级。

三级商圈，百家湖、江东、夫子庙、桥北脱颖而出

三级商圈9个，江南主城5个（夫子庙、湖南路/中央路、江东、仙林、百家湖），江北新主城1个（桥北）、三个副城各1个（六合、溧水、高淳）。定位为中高端综合性商业功能区，集聚中高端、特色化功能业态，建设有较强活力、服务齐全的消费集聚区。

中高能级区域往往也会获得更多的资源倾斜，例如桥北、百家湖、仙林……这些都是南京在不同方向上的重点发展地区，这些区域的商业发展，目前主要靠品牌开发商的明星项目在竞争中发展壮大，依托人口密集优势，晋升为地区的网红地标，推动商圈能级提升。

1、百家湖商圈。2011年1912开街， 2016年5月正式命名，1912街区、江宁金鹰、景枫中心、21世纪太阳城等经营总面积近40万㎡；服务半径覆盖周边200多个社区，消费人口超150万。商圈内虽无密集奢侈品加持，但消费力强劲，是南京近年来异军突起的新兴商圈。让江宁实现从产业大区向消费大区的升级，更让百家湖区域的居住社区价值受益良多。

2、江东商圈。江东商业中心的规划比元通早，商业面积超过130万㎡，规模远超龙江、元通和奥体。其中，建邺万达广场2009年开业，商业和五星级酒店面积35万平方米，曾经是南京最大的商业项目。2017年开业的金鹰世界，50万平方米裙楼商业体量。地处奥体与龙江之间，周边覆盖大量的成熟居住社区。

3、夫子庙商圈。夫子庙商圈有着千年历史文化，是南京具有代表性的核心文旅商圈。除了景点旅游，周边写字楼及居住社区密集。水游城、水平方、茂业天地、招商花园里等项目的开业，推进夫子庙商圈从传统的景区商业向区域型商圈转型，南京万象天地、小西湖文化街区及老门东历史文化街区是夫子庙商圈升级的新开端，有望扩大夫子庙商圈在南京及全国的影响力。

4、桥北商圈。桥北是刚需聚集地，有足够人口来支持商业消费，但也导致桥北商业一直缺少高端品牌的入驻。商圈中心是2011年建成的弘阳广场，2021年桥北万象汇作为华润在南京首家开业的万象系商业,定位偏中高端，提升桥北商业整体层次。未来暂无新增商业综合体，但老牌商业体的改造更新一直在进行中。桥北商圈发展成熟，累计商业面积超过100万㎡，辐射整个大江北及周边超百万规模人群。

四级商圈，红山、数字城多点开花，江宁黄金中轴线呼之欲出

四级商圈（一站式地区级商业）41个，定位为业态较为齐全的一站式消费集聚区，强化功能业态多元性与消费场景社交性，建设承载多维服务的地区活力中心。

商圈，很多时候还是城市框架外扩的必要条件。江宁、江北、城北规划的四级商圈数量达8-9个，这也是近几年商品住宅市场最活跃的区域；其余区域的商圈数量普遍是2-3个，分布相对均衡。以九大新城（禄口、龙潭、龙袍、桥林、板桥、滨江、汤山、淳化、溧水空港）为例，各个区域都将围绕自己的经济文化中心，建设购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的一站式地区级商业，进一步为新城集聚人气、商气，带动区域能级和居住品质“双提升”。四级商圈中，江宁双龙大道从北到南依次排列有胜太路、九龙湖、秣陵（上秦淮），与百家湖一起，形成江宁的黄金中轴线。

四级商圈的发展规划，主要依托市级、区级重点工程项目，例如红山之于新玄武，数字城之于雨核。

1、红山商圈。红山由之前的黑墨营调整而来。区域内仅有常发广场一座商业体在运营，随着6/9号线红山新城站的建设，星河COCO CITY、玄武宝龙城、招商花园城、复地明日之城、复星豫园老字号文创街区等产业招商项目的布局，2023年，玄武区将围绕大壮观路，打造红山新城高端商业中心，未来新增商业体量超过50万㎡，促进城市界面焕然一新。

图：红山新城大壮观路城市商业中轴

2、数字城商圈。数字城由之前的西善桥调整而来。雨花数字城核心区华润综合体总建筑面积超过110万平方米，商业体量约12.4万㎡，预计2025年底前将投入运营，将成为这是雨花台区高能级的商圈。辐射周边两桥及岱山、人居森林等区域。

图：华润雨花置地中心效果示意图

五级商圈：扁平化发展，鼓励社区商业中心提档升级，打造邻里会客厅

五级商圈为属地型商业中心，服务所在社区，提升消费环境、业态品质级便利性，建设邻里会客厅。

与上位规划相比，除溧水空港新城进入新一轮四级（一站式）商圈之外，原来的四级、五级（属地型）商圈、网点全部合并进入五级（社区商业中心），呈扁平化发展趋势。

这跟目前商圈发展态势比较吻合。随着近年来城市综合体项目的开发建设，部分新兴商圈的单体项目客流量逐渐超越传统商圈。以雨花台区目前的人气担当，软件大道地铁站为例，周边集中了雨花客厅（2022年营业额超20亿元）、宜悦城、世茂52+、楚翘城四家商场，虽然体量不大，营业规模仅约15万㎡，但全方位满足了软件谷、铁心桥及周边消费客群的日常消费和生活所需，从体量规模和业态品质来看，原来的四级、五级商圈已经很难再进行二次区分。

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河西南、江心洲、大校场商圈仍待落地升级，湖熟降级

1、建邺区，河西南本次保留了四级（一站式）商圈，但上位规划中的“河西南部商业街区”，本次却未再次提及。目前，地铁S3号线吴侯街站周边四大综合体，仅河西金地广场（2021年，7万㎡）一家商业面世；第四个综合体打造金融城四期，预计商业体量将大幅减少；被寄予厚望的华侨城欢乐滨江商业街区停滞不前；现状只能靠东南宁里茂、紫金1912·玖悦荟等政府背景的小体量商业体支撑。而江心洲，只有生态岛大明文化旅游度假区以“旅游功能区商业网点”的形式出现，成为建邺被商圈遗忘的地方。这两个区域的商圈规划，与房价水平明显不符。

2、南部新城大校场，根据规划，大校场片区10平方公里内将容纳15万常住人口、14万就业岗位，目前仅有复地活力广场、保利堂悦若比邻两座不足3万㎡的社区商业在运营，未来主要依托华润万象大校场商业（商业约27万㎡）、金地商置G13（购物中心约12万㎡）两座大型商业体。与住宅开发相比，商业发展进度较慢，并且，此次商圈规划中，仅有大校场机场跑道被规划为特色商业街区中的首发经济场所节点，略有遗憾。

3、还有一些区域，由于在近几年的发展中，人口、经济或用地等方面未能达标，在此次商业网点规划中出现降级。以江宁的湖熟为例，之前规划为三级（地区级）商圈，与板桥、滨江、汤山等新城并列，本次未能挤进四级（一站式）商圈。

当然，以上分析均是基于目前的《征求意见稿》得出，根据往年经验，正式稿发布时，多少会有一些调整，毕竟，商圈的发展，除了政府意志的规划引领，还有一个很重要的逻辑，就是遵循经济发展规律，尊重实际客观需求，基于人们对于商业空间的需求和自主选择，才能形成有效的配置。

文/南京克而瑞高级分析师 曹丽

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