那这个被热议的上海国土空间近期规划到底是什么规划？具有什么效力？有什么重要的意义？购房者又能从这版规划中获取哪些有用信息？

今天我们就来重点解读一下，先附上我认为最有用的一张表，欢迎收藏、转发！

首先，要科普一下上海总体层面的规划有哪些，分别都是什么关系？

将上海城市总体层面规划按照5年近期和15年远期计划来划分，再按社会经济和城市空间两个维度展开，就可以列出上图表。

我们可以发现，这次发布的国土空间近期规划就是补足了这个四宫格的最后一块拼图，将社会经济和国土空间这两个维度（一个侧重于经济产业发展和社会体系发展，一个侧重于空间层面的建设发展）的远期和近期的框架做到了全覆盖。

也可以理解为上海市制定了一个全面的发展计划， 时间维度涵盖了五年内要完成的目标以及15年要达到的目标 ，内容上包含社会经济和城乡空间两个方面。

再从编制时序上来看，2035总体规划是最先编制和发布的，其明确了上海城市发展到2035年要控制的上限下限指标，明确了上海城市空间建设的目标和结构框架。

之后就是今年1月公布的上海国民经济和社会发展十四五和2035远景目标纲要，主要明确经济社会发展路径和方向目标，其中不但有五年发展计划，还有15年远期计划目标，这是和“十三五”最大的进步和优化，进一步与国土空间层面的总体规划进行呼应，也体现了国家提出的“多规合一”的目标，将各个方面、各个条线的规划都合理的统筹，避免互相“打架”、“矛盾”的情况。

最后，才是国土空间近期规划，这是国土空间规划层面对于“十四五”规划的呼应和空间落位。

所以，顺序是这样的：

到这里，我们已经比较清晰了，上海市国土空间近期规划是上海市2035总体规划指导下对未来五年城市空间整体发展列出的计划和要求，是对2035城市总体规划的深化和具体落实。

同时也将“十四五”中提出的重大项目、城市功能、经济产业发展要求等落位到具体的空间之中，成为“十四五规划体系”中很重要的一个部分。

了解了上述背景，我们可以详细展开解读4个问题：

1.未来五年上海城市发展的大结构主方向是怎么样的？

2.未来五年上海城市发展未来重点地区是哪些？

3.与2035总规对比，近期规划做了哪些深化？

4.规划背后的逻辑是什么？

上海城市空间发展的大结构和主方向

首先，关于上海城市空间发展，我们说过多次。

大的基本结构是以主城区为核心向外辐射，在第一圈层落位主城城市副中心，在最外圈落点五个新城，通过廊道与主城区进行串联。

这个目标是引领这次2025近期规划的重要上位依据。

2035总体规划上海市城市空间结构规划

在国土空间近期规划编制期间，长三角区域一体化发展和上海大都市圈协同建设都列入了区域战略发展计划，因此这次的国土空间近期规划也通过区域规划的更新进一步优化了2035总规以来的城市发展空间结构。

那么上海近五年城市空间建设的空间格局到底是怎么样的？

16个字：中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型

展开看看：

1、中心辐射——提升主城区能级和对外辐射能力

上海市主城区的范围如上图所示，从原本的外环内拓展了大虹桥、宝山顾村吴淞、川沙国际旅游度假区、闵行颛桥江川、浦东外高桥森兰地区。

根据对近期规划的解读，我们不难发现主城区依旧是上海城市发展的核心和中心。而主城区的发展也将分成三个维度：

1) 首先是中央活动区（CAZ）

这可以说是上海主城区中的主城区了，中央活动区涵盖了传统的商业活动区——南京西路、人民广场、新天地、外滩、陆家嘴、中山公园等，也有2035总规公布以来一路飙升热值的活力板块——徐汇滨江、前滩、北外滩、世博地区等。

未来五年，中央活动区要继续提升，要继续聚集高能级的要素、高品质环境、高等级的文化活动。也明确了要加快重点功能项目的落位和建设，而这些重点功能项目落位于哪里？

不用多说，想必你也能猜到，看看中央活动区范围内还在如火如荼建设的地区就行了，这些重点地区都“恰巧”集结于“一江一河”的两侧。可见一江一河在未来五年中心城的发展之中扮演着多么重要的角色。

近期公共服务社会空间建设引导

2) 其次是主城区城市副中心

主城区的城市副中心现在有9个。3个元老——花木龙阳路、江湾五角场、真如；6个新晋——虹桥、莘庄、吴淞、金桥、张江、川沙。

城市副中心设立的目的就是为了带动主城区内中外环区域的发展，分散中央活动区的压力和密集度，在主城区内形成多个小中心来服务和带动各个方位的主城地区，让主城区能够在整体层面得到相对均衡的发展和提升。

更何况传统市中心的发展余量已所剩无几，副中心的建设也是城市发展的合理路径。

副中心的建设主要分为两个方面，一是要建设具备一定的综合服务能级，能够满足周边城市地区的综合服务需求。

其二是要具有某一方面的特色功能，例如：科技创新、综合枢纽、国际旅游、会展文化等。应该说这些城市副中心地区，有的发展动力满满、势如破竹，有的不温不火，固然各个副中心的发展背景和情况大相径庭，但对于未来五年内区域发展，副中心们一定是进步空间比较大的。

3) 三是主城区的整体空间结构。这可以理解为前两者是如何相辅相成的一种空间关系。

其结构为依托城市副中心建设强化公共服务水平，通过建设局域线重点提升公共交通覆盖水平，配合以生态公园建设提升环境，以组团化发展模式，在不同的组团以不同的功能引导发展。

可以看到，主城片区的功能提升，目前重点还是落位在各个副中心及周边地区的提升上。

2、两翼齐飞——东西两翼国家战略承载区要高质量建设

上海以往的发展主要都集中于东西方向上，从市中心向东发展了浦东陆家嘴，向西发展了虹桥商务区，并且也点亮了途径的一系列地区。可以说东西方向上的发展基础非常好。

那在此基础上，又在东西两翼之上落位了若干国家战略承载区：临港新片区、张江科学城、虹桥商务区、长三角一体化示范区。前两者在东，后两者在西，涵盖了对内对外两个发展方向。

东部以临港新片区和张江科学城为核心，依托浦东综合交通枢纽，助力浦东新区社会主义现代化建设引领区建设。

简单说一下这四个片区：

临港新片区，未来的重点在洋山特殊综保区、临港重装备产业基地、现代服务业开放区、顶尖科学家社区。那么以此建设而成的是一个以创新产业功能为特色的新的引力源，不依靠中心城，做一个自己的主城区。

张江科学城，从园区到城区，张江的范围不断扩宽，张江的定位不断在提升，能级也在不断加强，以国家实验室和张江城市副中心建设为重点，从此张江不只有“张江男”，一个充满创新活力、环境优美、人文科技饱满的张江就要建成了。加之与主城区“剪不断”的区位联系，张江的期待值满分。

而浦东综合交通枢纽，随着上海东站将在2024年内建成投入运营，届时浦东枢纽和虹桥枢纽将成为上海两大综合交通枢纽，在服务方向上错位互补。浦东枢纽也将点亮又一个全新的热点板块，一座综合枢纽航空城将带来多少投资，我们可以拭目以待。

西部以虹桥商务区和长三角一体化示范区为核心，依托虹桥综合交通枢纽，强化长三角一体化示范区与苏州、嘉兴、湖州的全域联动，构建更大范围区域创新链和产业链。

虹桥主城区，经历了从虹桥机场到虹桥枢纽，再到虹桥商务区，再到今天的虹桥主城区，一步步圈层式向外辐射。如今更是成为国家重要战略——虹桥国际开放枢纽建设核心承载区。虹桥从虹桥本身，到上海的虹桥，再到长三角的虹桥，这样的发展模式不可复制，这就是虹桥的能级和潜力。

而长三角一体化示范区，很多人不理解到底是什么。是发展“生态、水乡”？那是不是没有潜力了。

记住生态环境是切入点，关键是“区域协同”。而与区域协同有关的可不只是生态，更有 科技创新、高端现代服务业、生态绿色产业，而上海的两个协作伙伴江苏、浙江实力非常强。

3、新城发力——五大新城向独立的综合性节点城市目标发力

新城建设是近年来非常热点的话题，这符合一个超级大都市的发展规律，也确实能够以最高效的方式承载人口和产业需求。上海的新城建设早在2000年就开始了，时至今日已经形成了几个基础良好，拥有自身吸引点的新城。

而在未来五年，五大新城的建设只会更加足马力，这不是吹嘘，这是真真实实的发展策略和导向。

具体发展维度有以下6类：

1) 强化各个新城具有竞争力的功能：各大新城都要找到自己的优势和发力点，在已有资源和条件的基础上，做集聚和强化，增加以创新发展方式，能够形成特点的吸引力。

2) 加强产业经济能级：新城不能只做“睡城”，既然要做独立的综合性新城，那就一定要有能够自给自足的实力，发展主城区不具备条件开展的产业，以更高的性价比做高产值的产业。同时产业的落位给人们落脚新城一个更好的理由。

3) 完善综合交通系统：新城是建立在主城有扩展需求之上的，那么其与主城区、中心城的交通联系就不可忽视。同时又由于各个新城的发展侧重有所不同，其相互之间的高效联系也成为互帮互助的基础。

“十四五”期间的目标是，30分钟新城内部通勤及联系周边中心镇，45分钟到达近沪城市、中心城和相邻新城，60分钟衔接国际级枢纽。

4) 创建优良的人居环境：新城的建设密度远低于中心城，而由此人居环境的提升空间就相对大很多。未来五年新城除了建设新的公共空间提升环境品质，也要推动新城中老城区的更新，这也是提升新城吸引力和活力的重点。

5) 提高公共服务能级：新城不再是郊区，未来五年的目标是每个新城至少拥有1所高职以上的高等教育机构、1家三级综合性医院、1个市级体育设施、1处大型文化场馆，同时还会完善多样化的住房供应。

6) 强化基础设施和保障体系。

从发展导向上看，五个新城可以分成两类，也就是3+2的结构：

嘉定新城、青浦新城、松江新城，面向长三角发展；

奉贤新城、南汇新城则是利用洋山深水港的进出口优势，整合长三角资源，参与全球竞争。

不同的地方在于：

前者将以科技创新制造业、服务业为主导，积极靠拢长三角一体化发展的国家内循环经济，总部、办公和高端制造将是未来发展的主要方向。其与长三角、大虹桥和上海市中心的联动将更强。

后者，重点将以洋山深水港这一远东第一大港和临港保税区作为重要的契机，发展进出口产业。加工业、制造业将是未来上述地区税收的主要增长点。其发展方向更为独立，与市中心的联动也相对弱于嘉定新城、青浦新城、松江新城三个新城。

4、南北转型——南北两侧金山宝山转型升级

金山、宝山的具体定位首次得到了明确。

2035总规中仅重点提及了宝山南部地区（外环路至 G1501 绕城高速之间的宝山南部地区），讨论了其作为主城区一部分的发展导向，而宝山北部地区和金山都没有重点提及。

另一方面从上海市的发展现状和2035总规给出的整体发展方向来看，上海市“东西强、南北弱”的整体格局已经非常明确。因此有必要在“十四五”规划和2025近期规划中明确南北方向的宝山、金山未来的发展方向。

近期产业科创空间引导

2025近期规划则给出了二者的明确定位：

宝山：重点看转型，打造长三角一体化北沿江通道的重要节点枢纽门户。打造上海北部科创中心主阵地，核心还是围绕已有产业进行转型升级。因此就产业本身而言，空间上后续将围绕既有的产业基础发展。

金山：成为“上海制造”重要承载区和科技成果转化区，打造世界级精细化工产业基地。核心在于将产-城分离看待，利用临港的研发出口优势和联动长三角的交通优势重点升级制造业，利用制造业创造的强大税收作为后盾发展金山的城市建设。

总的来说，二者在未来产业发展的角度，将不再依托上海市中心，而是背靠长三角，发展制造业，联动临港，走向全球。

新趋势、新动态

本次的2025近期规划，整合了上海市2035总规和上海市“十四五”规划的目标，那么，相比2035总规，这次的025近期规划有了哪些新的看点呢？

首先我们可以关注一下整体结构图的变化。

与2035整个上海的所有地区都与中心城区联动发展，且强度相近不同，本次2025近期规划有这样的三个特点：

（1） 主城区与西部的“长三角一体化示范区”、“大虹桥”和东部的“张江”、“临港”地区构成了东西发展主轴，形成强联动。

（2） 嘉定新城、青浦新城、松江新城通过大虹桥间接与中心城区形成中等程度的联动并向外面向长三角。

（3） 南汇新城、奉贤新城以及宝山（北部）、金山，依托沿江和沿湾廊道，并以浦东国际枢纽和洋山深水港货运枢纽为重要窗口，背靠长三角，面向全球。与上海市中心形成更弱的联动作用。

这样的背景下，下列一些地区的变化有兴趣的读者可以关注一下。

1、金山、宝山的具体定位，将不再依托上海市中心，而是背靠长三角，发展制造业，联动临港，走向全球。

2、安亭北站、松江南站、青浦站附近地区作为上海市面向长三角的重要经停站点将会是嘉定新城、松江新城和青浦新城建设的重要切入点，未来也很大概率会有重点项目的投入，城市发展值得进一步关注。

3、四团、外高桥、宝山、金山滨海地区都属于对外贸易发展带上的重要节点，其中四团毗邻临港保税区，外高桥自身具有保税区的优势都具备发展制造业的良好基础。宝山依托宝钢等基础工业、金山地区依托金山化工区都具备进一步制造业发展的基础，在上海推动制造业发展的大方向下，产业发展是很值得期待的（这里仅谈产业发展，不作为置业推荐）。

4、浦东枢纽、惠南、迪士尼为代表的浦东腹地。一方面张江与临港在产业发展的背景下将成为重要的经济发展引擎，东西廊道构建的大背景下，浦东腹地的发展存在很大的空间。另一方面，浦东机场综合枢纽的规划也透露出了浦东地区筹备发展成为下一个大虹桥的趋势，虽然目前发展水平远不及大虹桥地区，但是考虑到浦东机场自身的客货运吞吐量、国际航班数等指标相对虹桥机场都具有压倒性的优势，我们都没有任何理由去看空浦东枢纽及其周边地区的发展。

上海城市近五年的重点地区大盘点

最后，我们盘点一下近期规划下，上海的重点地区有哪些？

近期重点地区布局图

在近期规划的基础上，我们将按照不同环线/圈层，罗列各个圈层范围内值得重点关注的板块。

中央活动区：

一江一河建设下的重点地区：北外滩、徐汇滨江、前滩、世博滨江、苏河湾

城市更新下的重点地区：黄浦外滩、大新天地、静安张园、长宁老虹桥、普陀曹杨

中内环：

主城副中心：张江、金桥、江湾五角场、真如

综合提升性（包括城市环境、产业能级等）：上海南站、三林滨江

外环及以外：

主城副中心重点：虹桥徐泾、莘庄七宝

新城副中心重点：嘉定东、松江南、青浦新城

重点特殊地区：临港新片区核心区、浦东枢纽

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