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这两天看到一篇《多地出实招推进“保交楼”》的报道，在网上转得挺火，某权威媒体发的。

但里边有那么一段，着实让观楼君觉得“不爽”。摘引如下：央地各方联动之下，“保交楼”工作取得积极进展。住房和城乡建设部最近发布的消息显示，保交楼推进一年多来，专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。

这个“165万套”，大家看着是不是有点眼熟？观楼君也觉得是，为此又重新确认了一遍。这个“最近发布的消息”的“最近”，还真是早在7月底的事。卡在7月28日中央定调“保交楼”一周年的时间节点，当时住房城乡建设部是这样披露信息的——“目前，保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。”

也就是说，《多地出实招推进“保交楼”》这报道用一个差不多是半年前的数据，故意模糊了时间概念，来论证现在“保交楼”的进展。

实话实说，同为媒体人，观楼君没少见识过稿件里类似的“论证”。

怕就怕，为了单纯的“歌功颂德”，刻意烘托氛围。这也是观楼君最担心的，烂尾楼业主们翘首以盼的“保交楼”，最后变成了一场各方“作秀”的游戏。

一年完成“165万套”烂尾楼交付。不知道广大烂尾楼业主们信不信，反正当时观楼君心里就“犯嘀咕”。既然媒体又重新翻出这个数字来做论据，今天观楼君就和大家聊聊自己为什么“犯嘀咕”——

直到今天为止，还没有官方数据披露过全国停工或烂尾楼盘的数量。我们目前能看到的这个数据，“165万套”，同样是个孤立的数据。没有烂尾楼的定义，没有详细的统计说明，没有和全国停工或烂尾楼盘“大数”的对比，也没有披露哪家开发商、哪个地区完成得比较好。

全国停工或烂尾楼盘的数量究竟有多少？说不清。

这是观楼君现在能查到的相关数据。

根据野村证券的说法，中国目前约有2000万套未建成或延迟预售的房屋。这个数据包含了能够正常交付的期房，当然不能全部划入“烂尾”范畴。

根据易居研究院《2022年全国烂尾楼研究报告》的说法，截至2022年7月16日，全国楼盘烂尾面积为2.31亿平方米。按每套房屋100平方米计算，那就是231万套。但这个数据又和我们的真实感受相差太远。别的不说，众所周知，仅恒大一家就留下162万套烂尾。

还有东方财富的说法，目前全国建好没卖的房屋约3亿平方米，开发商狭义库存300万套；新开工出售但未建成的房屋，面积约21亿平方米，开发商广义库存2100万套。

而根据研究者个人自发的统计，有位知名博主说，全国烂尾楼盘的数量在348个左右，涉及房屋约900万套。他的统计主要来自官方报道，包括停工、停贷断供、破产公告、法院信息、人民网信息等。

以上，也是各类报道惯常引用的几个数据。

没有对比就没有真相，烂尾楼的“大数”是说不清的。所以，“165万套”这个孤单的数字，也就苍白得很难有说服力，看不出保交楼的确切进展。

烂尾后盘活再到交付需要多长时间？

网上有人认真测算过，即便是在最顺利的情况下，烂尾楼盘活到交付，也得两年半的时间——从项目评估、谈判再转手给城投，1年；然后从专项资金借款，半年；再然后支付给总包、总包组织施工到建完、验收、交房，1年。

万一要是不顺利呢？说出来怕买到烂尾楼的业主着急，从历史经验看，平均时间大概7年。

举两个例子：

地方层面的，1993年，海南楼市开始出现大面积烂尾，从1999年海南省宣告成立“处置积压房地产工作小组办公室”到2007年这一机构摘牌，海南用了整整14年时间，才基本完成全省“烂尾楼”复工建设销售，闲置建设用地盘活或回收。

个体层面的，1998年，广州萝岗区的澳洲山庄烂尾，2834户业主中完成交付的只有60来户。萝岗区并入黄浦区后，2010年，黄浦区成立烂尾楼专项小组进行处置，然后发现，相关地块早已被开发商转让抵押，澳洲山庄重启建设再次陷入拉锯。20多年的烂尾抢救中，有人身背巨债，有人疯了跳江，有人直到去世也未能住进山庄，坟头草比人高……时至今日，25年，2000多户业主依然没有等来任何好消息。

没有对比就没有伤害，烂尾楼的“处置”是需要时间的。“165万套”这个数字，看上去没浪费多少扯皮的时间就得以顺利推进。观楼君只能判断，这肯定是“骨头”中最好啃的那一部分。随着时间推移，“骨头”只会越来越难啃。

这是观楼君能找到的保交楼专项借款使用方面的数据。

去年8月，央行、住房城乡建设部第一时间通过专项借款方式支持保交楼，初期规模为2000亿元。尔后，央行又于去年11月又推出第二期2000亿元保交楼贷款计划和400亿元定增。

按照官方说法，“专项借款项目总体复工率接近100%”。那么，专项贷款资金用出去多少呢？说出来都怕大家笑话。截至三季度末，第二期2000亿元保交楼贷款只用出去56亿元。也就是说，拿到专项借款的项目数量和资金非常有限，这些项目“复工率接近100%”，根本就不具有多少统计学上的代表意义。

明明缺钱，但大家就是不用。因为，开发商申请这笔钱是有严苛条件的。专款“新老划断”，只能用于已售逾期交付的项目盘活，不能用于填补之前的“窟窿”，还需提供额外的抵押物；因为，银行发放这笔钱也是要考虑经营风险的。央行提供的专项贷款没有利息成本，银行转手就能赚钱，但万一房企还不上，银行很可能赚了利息赔了本金；还因为，地方政府除了考虑保交楼民生问题，更要考虑地方金融风险问题。于是，为了避免风险外溢，一些地方政府在发放专项贷款方面，又额外地加上了诸如“房地产开发商进行存量资产处置”“销售回款纳入政府监管账户”等条件。

没有对比就不知真伪，烂尾楼处置是要投入真金白银的。所以，中央提出“保交楼”1年就完成的“165万套”这个数字，里边拿了多少本就不存在烂尾问题的项目充数，里边存在有多少统计水分，就不能不让人心生疑虑。

这也是观楼君想要表达的另一层意思，在“保交楼”这件事上，除了中央和业主是真的着急，链条上的开发商、银行、地方政府，貌似都不着急。对于摊上烂尾楼的业主来说，除了熬，更多的只能是看运气。开发商的小九九，是债多了不愁，烂尾楼接着往下盖也没有什么好处；银行盘算的，吃完房地产周期的红利，现在不能把烫手的山芋拦在自己怀里；一些地方考虑的，则是怎么用最小的代价做出更大的“政绩”。

当然，大家都知道“躺平”很难看，所以又不得不摆出一副积极推进的姿态。于是，在各路演员的氛围烘托下，我们看到，今天是各地银行和开发商座谈，明天又是各地一把手考察“烂尾楼”，然后不管是不是菜，全部都装进“保交楼”这个篮子里。还有人出馊主意，“以时间换空间”，最后让全体人民一起“背锅”。

观楼君之前分析过，“保交楼”已经成为一项系统风险挑战。

开发商破产或者消失了，如何确定“烂尾楼”的责任主体？确定责任主体后，如何筹集足够的资金来完成剩余的建设工作？楼盘建好交付后，如何保证后续的楼盘质量和服务水平？这些，都是需要用时间来解决的难题，大家也都能理解。

但前提是，千万不要把“保交楼”变成一场表演的游戏。

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