这两年浦东的新房热度一直都很高。

一方面，根据每年约6个批次的新房集中供应和三个批次的集中供地，大家都意识到了，浦东的新房是真的稀缺。

另一方面，一直传言要入市的金桥、北蔡、三林、张江多个热盘案名都已确定，售楼处大多也都已建好，预计很快就会迎来入市的消息，据不完全统计，除了近一年刚刚出让的十余幅宅地，浦东还有25+个新盘等待入市，几乎各个都是热盘！

（可点击回顾：预计500万+起！接下来，浦东25+个项目准备入市！张江、金桥、北蔡、三林遍地开花！）

今天，趁此机会，我们也来分析一下浦东是怎么走上“人均红盘”之路的！

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首先，众所周知，浦东有几个这些年发展非常快的区域，如前滩、金桥、张江、唐镇等，不仅二手房的价格水涨船高，新房更是从原先的“千人摇号”到了“高积分”甚至是“超高积分”。

究其原因，我们就会发现，其底层规律都逃不过一个“规划背书”！

在2035规划中，金桥、张江、花木龙阳、川沙被规划为主城区、城市副中心，但其实在浦东，规划能级高、兑现度比较高的，不止这几个地方，我们分别来看：

前滩

前滩的规划想必大家都已经很明晰，早在2012年，前滩就已经正式纳入上海城市总规划，至今已经走过了10个年头，几乎可以说是从一片毛地中拔地而起的一座世界级的中央商务区。

单看规划其实对于我们普通买房人的关联性并不大，而所谓的商务能级其实也根本比不上陆家嘴，而前滩这里我们需要说到一个关键点：各居住要素的高度适配：

前滩虽然一直被称之为国际商务区，但和上海已有的多个商务中心相比其实存在不少的独特之处：

1、前滩在当年统一规划之时就预留了一部分住宅用地，而虽然已经开发多年，但其住宅一直没有断供，特别是近两年已经入市的中粮前滩海景壹号、三湘印象名邸品质、位置均非常在线，后续还有距离太古里和前滩中心最近的住宅前滩21-2&21-3地块和一线江景的格力浦江壹号。

2、除了这部分的住宅之外，前滩的资源能级和密度远超其他区域：

教育：华二、民办惠立学校、惠灵顿外籍人员子女学校、上海纽约大学；

商务：前滩世贸中心、前滩中心、太古里、企业天地······

医疗：上海莱佛士医院······

还有前滩体育公馆和东方体育中心。

3、得天独厚的地理位置，造就了其无以复加的通达度：

就交通情况而言，前滩是完全由南北高架&中环高架围合而成，环形高架和南北直线型高架方便了交通、也最大程度的降低了交通拥堵的可能，而两条交汇的高架对于前滩这么高能级的商圈影响力也是没法量化的。

而就轨道交通来说，加上在建中的19号线，前滩目前已经有四轨交汇，不管是浦东还是浦西，这些地铁的触达度都非常高，8号线还特地在前滩绕了一个弯。

产业、商业、高架、地铁、住宅高度契合，其实前滩的价值还远未见顶。

张江

首先我们先说明一下，这里所说的张江并不是以张江汤臣豪园、万科翡翠公园等住宅所在地为代表的张江核心区，我们今天所说的，是两次扩区的张江科学城。

在去年下半年，张江科学成经历了再度扩容，在此次扩容后，其范围包含了张江、唐镇、周康全域、以及部分花木、北蔡、三林、川沙、航头、新场、合庆足足220km²土地获得超级规划红利。

相信规划和其范围内的新盘已经有无数人分析过了，我们今天就只说其影响范围：

首先是全域纳入张江科学城的板块，也就是张江、唐镇、周康，张江虽然应该还有宅地待开发，但除了最近刚出让的一幅宅地外没有供应指标，但对周康和唐镇来说，唐镇拥有东西向联通张江科学城的地铁，而周康也有异常便捷的道路交通，受规划影响应当是最为直接和迅速的。

其次是部分纳入张江科学城的板块，这里其实依旧需要分为两部分：

一部分是像花木、北蔡、三林这样的距离市中心更近的区域，由于其本身位置就不错，而且更容易受到陆家嘴、前滩辐射影响，而张江科学城的规划无非也就是锦上添花。

而另一部分就是像川沙、航头、新场、合庆这些远郊区域，由于自身发展本就薄弱，这次能部分划入张江科学城，对板块发展将产生巨大利好。

而剩下未被划入的部分，其实未来也可以承接其溢出的产业和人才利好。

金桥

从1990年的“金桥出口加工区”开始，其实金桥已经经历了从“出口加工区的1.0版本”到“经济开发区的2.0版本”，正在大步迈向“综合性城区的3.0版本”。

经历了长达30年的规划、发展，金桥这个城市副中心和浦东地区中心规模已经相当可观：金桥副中心功能区690万㎡、核心区290万㎡，以及核心中的核心上海·金环100万㎡。

除了位于核心区的金鼎天地拥有庞大的规划，紧挨着中环路的上海 “金环”中也规划有330米超高层地标、200米CBD超高层住宅，金桥1851的470米大平台，10万㎡中央公园，40万㎡地下空间。

特别是像金鼎天地和上海“金环”这种的多功能、超高层综合体全部建成，对金桥的整个城市界面与能级提升也都是极大的助力！

从一个单纯用来发展经济的工业产业区，逐渐转变为“产城融合”的综合性城区，这也吸引着众多在金桥出口加工区、外高桥保税区的甚至是浦东南部新上海人在此置业，成为浦东的人口主力导入区。

还有临港新城

作为上海近几年发展的重点区域，临港承担着为上海吸引和输入人才的重要功能，而作为一个综合性产业、居住区，临港的优势，绝不仅仅是低价。

在整个临港新片区的功能区中，不管是产业还是住宅，都有不同的功能划分，也承担着不同的使命。

在原浦东南汇，临港新城的规划中，承担了大部分的产业功能，而在奉贤区域，在临港新城的规划中，承担的又是一小部分产业、和居住、生态功能，而且具体到每个片区，发展方向都极为详尽，但同时并不脱离在整个规划中承担的功能。

就比如在临港滴水湖的核心片区内，又详细分了5个区域：

101文旅宜居区、102行政生活区、103国际创新协同区、104滨海中央活动区、105现代服务业开放区。

虽然功能不同，但共同组成了一个产业完备、规划缜密的“独立城市”。

而纵观浦东这些影响持久，对产业和居住环境影响真实的大规划，其实我们不难发现，在整个浦东，除了像陆家嘴、前滩、张江这种核心区、本身就带有规划的热土，还有很多片区即使不在规划范围内，受周边地区带动，本身发展也都不会差。

再说的具体一点，就是看各个板块的新房，几乎每个区域也都有属于自己的热盘，简单举几个例子：

前滩接下来的21地块项目距离地铁站、太古里都非常近，而且其自身也是一个体量高达60万方、集购物中心、企业办公天地、住宅为一体的综合体项目，所需积分一定不会低。

而金桥除了接下里的高层住宅的供应，还会有几个分量相当重的市区别墅：

——宝地东郊四季

项目所在的东郊位于浦东陆家嘴和张江高科之间，也就是张家浜楔形绿地附近，是浦东公认的价值高地，这里有成片的低密别墅区。

宝地东郊四季是浦东内中环东郊别墅区难得的纯别墅低密住区，首批房源预计很快入市，售楼处即将开放！

根据用地规划，项目是纯住宅用地，分为四个地块，容积率仅有0.67，主力产品有联排和叠加别墅，包括建面约169-202㎡联排和约144-190㎡叠加别墅。

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小程序

——浦开东郊壹号院

浦开东郊壹号院其实是属于张家浜楔形绿地的一部分，根据目前已有公示和效果图来看，这个项目的容积率低至1.0，而且两地块总投资额高达40.9亿元，应该是个纯别墅项目。

在前段时间，项目网传部分效果图&户型图也得以流出：

但浦开东郊壹号院应该是目前金桥所有项目中进展最为缓慢的新盘之一，预计最早明年才能入市！对浦开东郊壹号院感兴趣的朋友，可以点击下方报名通道，第一时间了解更多项目详情！

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小程序——汤臣金桥花园 汤臣金桥花园在去年年中就发布了规划设计方案，项目南侧就是大家所熟知的 张家浜，东郊宾馆、合生东郊别墅、东郊壹号、华洲君庭、在建的浦开江南里都在这里。西南方向则是汤臣上海浦东高尔夫球场。而汤臣金桥花园新一期项目分为两个地块开发：

根据规划图，项目西侧的地块可售住宅有14幢多层住宅、10幢低层住宅，东侧地块是6-8层的洋房还有联排或者叠加别墅。总的来说，项目中环内的区位，毗邻金桥、张江，别墅以及别墅区的洋房，产品形态非常稀缺，值得期待。对汤臣金桥花园感兴趣的朋友，可以点击下方报名通道，第一时间了解更多项目详情！

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小程序张江早就已经具备入市条件的浦开江南里：

根据规划方案公示，项目将建成多栋中式别墅，总建筑面积约15.7万㎡，容积率0.7。在上海1.0以上宅基地供应被叫停以后，这样低密度的社区新盘已属罕见。对浦开江南里感兴趣的朋友，可以点击下方报名通道，第一时间了解更多项目详情！

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总的来说。

在当下浦东“人均红盘”的现状下，买房的难度确实比以往高了不少。但像目前的川沙、唐镇今年的供地不算是位置还是价格“成色”也都相当不错，低分置业选择还是比较多的，从自住到资产配置，从低预算到高预算，都有可选。ps:介于五批次浦东新房供应太少，我们为大家附上六批次楼盘预测！大家可以提前关注！