以物抵债作为一种提高交易的效率和稳定性的交易形式，有其特殊优势，此前《民法典》及司法解释中未对以物抵债作出明确规定，在12月5日正式施行的《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》中对以物抵债作出了进一步概念明确，本文援引一再审案例，对于以物抵债概念作出最新解读。 

一、案情简介

2015年11月7日，山联海公司与山水集团签订《房屋买卖协议》，山水集团将位于山东省潍坊市XXXX号楼、土地号为XXXX号、房产证号为XX**号的房屋卖与山联海公司。合同约定，山联海公司用对山水集团下属子公司享有的到期债权支付购房款，山水集团自收到山联海公司的全部购房款后的45日内完成转让土地使用权及房屋所有权的过户。同时约定，履行合同产生争议向山水集团所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，山联海公司于当日即2015年11月7日按约定支付了全部购房款，山水集团出具了《收据》。但，之后山水集团未能按照约定办理房产变更登记。现诉请至法院请求判令山水集团立即为山联海公司协助办理潍房权证市属字第XX**号房产、潍国用（2005）第XXXX号土地的过户登记。

二、一审裁判【（2018）鲁01民初473号】 

一审法院认为：山联海公司提交的其与山西焦煤集团国际发展股份有限公司以及山西焦煤集团国际发展股份有限公司与四家公司之间债权债务账目，足以证实三者之间的债权债务关系，山水集团亦认可其与山西焦煤集团国际发展股份有限公司之间确实存在4100万元的债权债务关系。同时，《房产买卖协议》签订时间为2015年11月7日，山水集团出具的“山东山水水泥集团有限公司本公司唯一股东通过决议案”等均系2015年12月之后出具，均晚于《房产买卖协议》签订时间，故山水集团主张其原法定代表人张某控制其单位公章，私自签订涉案《房产买卖协议》的上诉请求不能成立。此外，山水集团主张原法定代表人张某控制其公章，系山水集团内部管理权的变化，不影响《房产买卖协议》的效力。《房产买卖协议》合法有效，对山水集团具有法律拘束力。山水集团向山联海公司出具收到4100万元购房款的《收据》。2015年11月9日，山水集团将涉案房产交付山联海公司，山联海公司法定代表人张某某以及山水集团采购部高管兼委托代理人-案涉高管在《交付证明》中签字确认。

案涉高管已在《交付证明》中签字确认，山水集团认可其系山水集团采购部高管，且在涉案的《房产买卖协议》等中均由其代表山水集团签字，故本院对2015年11月9日《交付证明》予以确认。从该《交付证明》可知，山水集团与山联海公司已经就涉案房屋实际交付。山联海公司已经交付购房款，并对涉案房屋进行了交接，《房产买卖协议》约定的房产、土地的过户条件已经成就，山水集团应当协助山联海公司办理房产、土地的过户手续。山联海公司的主张，具有事实与法律依据，本院予以支持。

判决： 被告山东山水水泥集团有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告济宁山联海经贸有限公司办理XXXX号房产的过户登记。

三、二审裁判【（2019）鲁民终239号】：驳回上诉，维持原判。

二审法院认为：关于继续履行《房产买卖协议》是否对上诉人明显不公的问题。一审中，为证明《房产买卖协议》的约定显失公平交易价格严重失衡，山水集团提交了证据十：山东万邦房地产评估测绘有限公司出具的《山东山水所属房地产估价结果一览表》和证据十一：《房地产评估报告书》（万邦房评字[2014]第2016号）复印件，证明《房产买卖协议》的约定显失公平，对山水集团十分不利。山联海公司对上述证据的真实性均有异议，认为该《房地产评估报告书》山水集团只能提供复印件，而《山东山水所属房地产估价结果一览表》就是一张纸，不符合评估机构出具估价意见的形式。本院认为，山水集团在一审中提交的上述两份证据的真实性不能予以认定，在无其他证据予以证明的情况下，山水集团的该项上诉主张无事实依据。且主张显失公平系可撤销合同的范畴，而在本案中不能依此主张合同无效或不生效。

二审法院据此驳回上诉，维持原判。

四、再审裁判【（2019）最高法民申6292号】

山东山水水泥集团有限公司申请再审，最高人民法院审查后维持原判。理由如下：

山水集团申请再审主张其与山联海公司之间不是真实的房屋买卖关系，在《房产买卖协议》未履行完毕前，山水集团有权选择履行旧债，且并不损害山联海公司的利益。本院认为，以物抵债是当事人意思自治清偿债务的一种方式，《房产买卖协议》是双方的真实意思表示，且没有违反有关法律法规的强制性规定，应为有效，双方应依约履行合同。同时，关于继续履行《房产买卖协议》是否对山水集团明显不公的问题。山水集团再审申请主张《房产买卖协议》不是其真实意思表示，且其提交了评估结果证明案涉房屋价值远高于原债权数额，继续履行《房产买卖协议》对其不公。本院认为，山水集团关于《房产买卖协议》效力问题的质疑系因其内部管理权的变化所致，并不能对外产生否认《房产买卖协议》效力的效果。山水集团一审中提交的两份评估材料因真实性无法认定，故不能证明房屋交易价格严重失衡，再审申请期间其也未提交证据证明该项主张，对此不予支持。

五、案件研析

以物抵债在现实经济生活中大量存在，作为一种提高交易的效率和稳定性的交易形式，有其特殊优势，但此前《民法典》中未对以物抵债作出明确规定，司法解释层面也未专门规定。此前，在最高人民法院第五巡回法庭2019年第39次法官会议纪要中对以物抵债性质以及能否要求履行旧债持有观点：在当事人未约定以债权人实际受领抵债物作为以物抵债协议成立要件的情况下，该协议自双方达成合意时即成立。当事人达成以物抵债协议是为了清偿旧债，在以物抵债协议未履行前新债与旧债并存，但基于对双方平等保护，对当事人行为的可预期性要求，在以物抵债协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。

在2023年12月5日最新正式发布施行的《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》中第二十七条关于以物抵债性质以及是否能够主张履行原债务作出了较为完整的诠释和规定。该条明确：债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

本条解释明确规定了以物抵债协议的生效条件，即当事人达成一致意见时协议即生效，明确了以物抵债协议被视为一种诺成性而非实践合同。此外，本条还再次明确了以物抵债协议与原债务之间的关系。除非法律或当事人另有规定，以物抵债协议在履行期限到期后通常视为一种“新债清偿”，即协议达成后原债务并不消失。如果债务人或第三方未履行以物抵债协议，债权人可以选择继续履行原债务或执行以物抵债协议。同时，即使人民法院根据以物抵债协议制作了确认书或调解书，债权人也不能凭此取得标的物的所有权，也不能对抗善意第三人的权益。

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