当然，当前取消住宅最低高度限制的做法，仅仅出现在七都岛，滨江商务区、横渎、梧田、瑶溪、瓯江口等地块依旧保留着24米的住宅建筑最低高度要求。

同时，七都岛两宗去掉住宅最低高度要求的地块，分别限高仅27米、36米，而其他有最低住宅建筑高度要求的地块，则分别限高48米、80米。

可以看出，是否取消住宅最低建筑高度要求，以及最高高度的限制，仍依据板块、地块的具体情况来看，做到因地制宜，而非盲目“一刀切”。对于高度差过于悬殊的“高低配”产品，依旧是禁止的。

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限制住宅建筑最低高度的做法，源于2017年5月挂牌的茶山单元F-09a/d地块，即现在已建成交付的瓯海之光。当时，该地块首次出现限制住宅建筑最低高度，限制为40米。此后，市区几乎所有住宅地块都出现了限低要求，一般在24-40米不等。

限制住宅最低高度，就是为了杜绝高度过于悬殊的“高低配”。大致2012-2017年，温州市区不少商品住宅都做了“高低配”，即9-18米（3-6层）不等的联排、叠墅、洋房等低密度产品，搭配54-100米（18-33层）不等的高层住宅。

开发商这么做的目的，是为了利润最大化，毕竟低密度产品能卖出更高的溢价。在市场一般的情况下，通过高层住宅的保本销售换取热度、流量，将利润空间放在低密度产品中，成了一种见效快的营销方式。

像一些南向是主干道的住宅地块，开发商通过沿主干道建设低密度产品，在获得溢价的同时，用来缓冲主干道对背后高层住宅的影响，从而实现全盘溢价。

高差悬殊的“高低配”住宅

以当年中央绿轴区域一小区为例，当时以约18000元/㎡的地价获得，开盘时背后的高层住宅约30000元/㎡，前面的联排则普遍超过40000元/㎡，获得了10000元/㎡以上的溢价。

但是，这种高度过于悬殊的“高低配”产品，产生了一系列问题。

首先，它在一个小区内造成了两种形态的住房，埋下潜在争议。比如，部分低密度产品设置了私家庭院，进一步减少了公共绿地面积，令部分高层住宅居民对此有疑义。

其次，从城市形象角度看，过于悬殊的“高低配”，破坏了城市天际线，丧失了应有的美感。个别“高低配”产品，还出现在了城市关键地段，对城市形象造成了破坏。

高差悬殊的“高低配”住宅

当年温州还险些在瓯江沿线出现超高层建筑搭配低密度产品的案例。

2016年洪殿片区B-35地块竞拍前，曾有房企在提报方案时，根据“至少建设1幢高150-200米的地标建筑”要求，设计了1幢高200米的细长建筑，地块其余部分均为低密度产品。所幸，该房企未能竞得，该地块最终打造成现在的翡翠滨江。

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鉴于上述现象，2017年5月起，为遏制这种破坏城市形象的“高低配”，便在土地出让时设置最低住宅高度要求。就此，除少数特殊地块、历史遗留项目外，这种高差悬殊的“高低配”在市区几乎绝迹。

后来新的“高低配”，往往是24-36米（8-12层）不等的小高层住宅，搭配54-100米（18-33层）不等的高层住宅，存在一定的高度差，但相互之间的比例更协调，形成相对较好的层次感、城市天际线。

高差相对协调的新“高低配”

但是，后来因最低住宅建筑高度的设置，市区住宅市场变得单一化，几乎仅有小高层住宅、高层住宅。

只是在开发商宣传时，就连10余层的小高层住宅，都称之为“洋房”。购房者想寻找“有天有地有花园”的低密度产品，几乎绝迹了。

由此，因物以稀为贵，购房者若想要低密度产品，只能前往二手房市场寻找。待那些“高低配”产品交付后，低密度产品比高层住宅出现了更明显的溢价。

以中央绿轴区域为例，目前小高层、高层住宅二手房普遍超过40000元/㎡，但联排、叠墅等低密度产品则普遍超过60000元/㎡，甚至个别贵的近80000元/㎡。即便是七都岛、瓯海中心区、南湖等板块，高层住宅二手房普遍近30000元/㎡，但低密度产品普遍超过40000元/㎡，甚至达到50000元/㎡。

即便买到了“高低配”中的低密度产品，部分洋房、联排、叠墅也成了高层建筑中的“夹心”，不具备生态型、隐私感，一定程度上失去了低密度产品的意义。

被高层住宅、商务楼包围的洋房

因此，温州不需要高差悬殊、混合布局的“高低配”，但需要真正意义上的低密度产品。

本次七都岛推出的两宗地块，容积率分别仅约1.5、1.8，最高建筑高度分别仅约27米、36米，密度低、舒适度强，与七都岛的生态、别墅氛围相符，届时小区整体建筑轮廓也协调。

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七都岛在2020年因规划调整，根据江中岛的生态特征，重新限制了建筑高度、开发强度，从而有条件打造这类低密度产品。当七都岛开了取消住宅限低的口子，其他板块是否也应跟上呢？确有必要！

温州长期以来人多地少、土地资源稀缺，不可避免地向空中发展，导致了土地利用非常集约化，一定程度上降低了宜居性。当然，这也是国内城市尤其是一二线城市普遍存在的问题。

如今，全国人口难以继续增长，温州人口增量有限、城市框架还在不断拉伸，是时候可以降低核心城区以外板块的开发强度、打造更多低密度产品了。这不仅需取消住宅建筑最低高度限制，反而要限制住宅建筑最高高度。

七都岛别墅区

在滨江商务区、中央绿轴等核心地段，仍应保持现代化建设，依旧需要高层、超高层建筑集聚人气、展现形象、成就高地。但是除上述区域外，温州不该每个区域都建高层住宅，尤其是历史文化、山水资源丰富的区域，还需更多像七都岛这样的低密度产品。

比如，水网密布的三垟湿地周边（黄屿、南湖）、山地开发的林里、群山环绕的三溪片、两山夹合塘河贯穿的仙岩—丽岙片、净空区覆盖的龙湾与瓯江口、海岛洞头，也应更多布局低密度产品，降低容积率、限制建筑最高高度，避免成为“水泥森林”。

三垟湿地

把住宅建设地更宜居，不像一二线城市那么压抑，这也是一个留住人口、吸引人口的手段。而温州的山水优势，很适合打造低密度宜居住宅，完全可以做出一二线城市所没有的特点和亮点。

以高层住宅为主的温州，该让产品更多样化、多打造真正的低密度产品了。

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