二手房指导价:楼市的长效机制,估计就是它了! |
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长效机制,一直都很神秘。 每个人都知道它存在,但没人能说清它究竟是什么? 一开始都觉得可能是房产税,但是现在我发觉房产税的杀伤力还不够大。
就像去年的上海,一千万的房子涨了3、4百万,你收他5万块的房产税又有何用? 房产税降房价,这不瞧不起人么? 好在,有一个杀伤力极大的新机制,在逐渐地浮出水面。 那就是:二手房指导价。 01 最近你有没有感觉到,楼市有种“山雨欲来风满楼”的感觉? 像杭州,一批万众瞩目的新盘--譬如亚运村三兄弟--开盘的时间已经拖了好几个月了。 坊间猜测,目前杭州的楼市还需要继续调控,不开盘是为了给新政让路。 有哪些新政呢?传闻中,很可能会出台二手房指导价。 不只是杭州,与二手房指导价扯上“绯闻”的,还有上海浦东,西安... 当然,目前这些都还只是传闻而已。 今年到底会不会出台,谁都说不准。
不过长远来看,我估计,二手房指导价出台的可能性非常大。 原因在于,新房有限价,每年的涨幅限制在5个点以内。 而二手房没有限制,一个不小心就涨上去了。 反正过去这么些年,二手房的年涨幅,平均超过了10%。 所以长期下去,二手房与新房的差价,只会越来越大。 最明显的是杭州,有的热门板块,新房价格比周边二手房便宜了50%。 这导致杭州的投机氛围非常浓:卖地、开发、预售、摇号...每个环节都很有话题性。 特别是摇号,有种赌场里开大小的刺激感。 这种氛围下,谁还安心工作呢?不都想去摇新房了么? 而指导价相当于二手房的“限价”,能让新房和二手房的差价减少。 所以说,指导价势在必行。 02 二手房指导价,可以说是终极版的长效机制。 目前有指导价的城市有两个:早前的深圳,和最近的成都。 指导价有两大作用。 一是,屏蔽了真实的挂牌价,让楼市成了一个“盲盒”。 信息变得非常不透明,很多人就不敢下手了,成交量就下来了。 二是,去杠杆。 银行批贷款,是基于指导价,而不是真实的成交价。 而指导价只有成交价的7-8折,所以买家按揭的金额就少了一块儿,得在首付里补上。 首付压力大了,购房意愿就小了。 总之,指导价可以说是立杆见影。
写这篇文章前,我专门问了深圳几个不同片区的房产中介,得到的反馈是,房价正在松动 各个板块都开始有零星的便宜房源出来了,比起最高点的成交价,下跌的幅度大约是10%。 03 我坚决支持二手房指导价。 这个政策好不好,得看你站在谁的立场上。 对于在大城市拼搏的年轻人,指导价当然是好的。 他们在选房子的时候,有更多的选择,也会更加从容。 而站在地方政府的角度上,指导价也没毛病,既不影响土地收入,又严格执行了房住不炒,一举两得。 房东可能会有意见,至少纸面上,自己的资产会贬值嘛。 但怎么说呢,2015-16年一波行情,2020年一波行情,房东是最大的受益者。 赚得多没毛病,我想说的是,你经历了两轮周期,就该知道: 楼市有风险,尤其是政策风险。
一旦风险真的兑现了,你应该有觉悟去承担,而不是埋怨政策。 以及,我真心厌恶炒房客。 买房,无论是满足自住需求,还是满足对冲通胀的保值需求,都可以理解。 但炒房客就很可恶,他们买房不自住,也不看“价值”,买来就是等着其他人以更高的价格接盘。 他们甚至会伪造聊天记录,或ps高价成交截图,制造焦虑,人为地误导市场。 这么搞下去,房子就成了炒作的工具,跟十年前的藏獒、冬虫夏草,以及现在的加密货币,有啥区别? 04 想想接下来发展的大方向:产业升级和科技创新。
科创需要大量的资金,要是大家把钱全拿去买房,就南辕北辙了。 所以一定得限制楼市,这样才能把资金引导到资本市场、以及股权投资。 这就是为什么,我要专门聊二手房指导价和长效机制。 “房住不炒”一直都是认真的,而且将来只会更加认真。 |
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