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开埠181年来，香港地产市场潮起潮落，见证着东方之珠光芒四射的传奇历史。它为这个城市创造了巨大财富，但也成了许多民众的生活枷锁和沉重负担。

香港地产业的历史最早可以追述到香港开埠初期，当时逐渐出现了土地拍卖和土地批租制度。二次大战后，随着人口的急剧增加，土地和房屋供不应求，新兴的地产发展商们不断推动着地产经营方式变革。与此同时，香港的公屋制度也逐渐确立。

1970年代初，伴随着香港股票市场的兴旺，以大家今天所熟知的香港“四大家族”——长江实业、新鸿基地产、新世界、恒基兆业为代表的新兴地产发展商，相继挂牌上市，迅速发展壮大。到1990年代，地产业已成为香港经济的重要产业支柱，被称为“香港经济的寒暑表”。

本期皇牌大放送《广厦千万间——香港地产百年史话》将从开埠初期，香港土地制度的确立开始，讲述香港地产业的百年发展历史，探究香港如何一步步地创造“地产神话”。

开埠之初：只租不卖的土地制度

在香港的心脏地带中环，有一座华丽的哥特式教堂静卧闹市之间。它落成于1849年，是香港现存最古老的西式教堂，名叫“圣约翰座堂”。这座建筑物之所以特别，因为它脚下的土地是香港唯一一块所有权不属于官方的土地。

△圣约翰座堂

在1841年之前，大清王朝统治下的香港跟全国其他地方一样，实行土地私有制。随着满清政府割让香港予英国，香港的地权制度从此发生根本性的改变。英治时期，香港所有土地都属于英国皇室，并称为官地（Crown land）。唯独圣约翰座堂属自用地（Freehold），当年由英王送赠予圣公会的坎特伯雷大主教。

常听说政府“卖地”，实际不是把土地永久出售，只是以租出或其他方式批出使用权，期限一到，便要收归政府。拍卖的只是土地使用权，而非所有权。所以港英政府不是卖地，而是租地。但是土地使用权可以自由转让。

每份土地租约里都会写明，你只能用这块土地做什么。与此同时，一套与地产相关的税收制度也逐步建立，包括卖地收入、地租、差饷和物业税。房地产成为港府的最大财政收入来源，为香港的低税制奠定了基础。

香港大学房地产及建设系讲座教授 邹广荣：

“我想当时港英政府看到卖地也有这么多钱，就维持一个低的税率，一路就因利乘便。”

△1872年的香港

随着城市发展和人口增加，香港土地供应日益紧张。19世纪中期起，一系列填海工程陆续展开。

香港大学房地产及建设系讲座教授 邹广荣：

“当时填海的时候，沿岸的业主有份出资，填完之后，他们有权以某个价格买前面那块地。所以当时填海应该不是政府出资的，是沿岸的业主有份出资的。”

以英资为主的洋行通过买地和出资填海取得了相当多的土地。但是在二战之前，香港的洋行主要从事贸易或工业，基本上不涉足房地产。

1947年，第二次国共内战爆发，内地大量人口涌入香港。人口急剧增加，导致香港一房难求。当时香港的住宅楼宇一般只有三到四层，最高五层。尽管市场需求巨大，但住宅买卖幷不活跃。原因就是，当时香港楼宇的买卖方式是整栋卖，大部分人都买不起楼。这种传统的房地产经营方式与战后香港社会经济的发展严重脱节。于是，一场房地产革命悄然兴起。

公屋制度：大火之下的革命

在1950年代，香港的居住问题严峻，许多人选择居住在“寮屋”里，这是指临时搭建的简易房屋，是非法占用官地建非法的楼宇。起初，寮屋搭建在市区附近的空地，但很快就沿着山坡向四处蔓延，形成一个个密集的木屋区。木屋区的供电、排水、卫生条件，以及治安情况都很差，安全隐患严重。

1953年12月25日夜晚，石硖尾木屋区发生大火，造成3死51伤。之后一年之内，其他木屋区又先后发生五场大火，4.2万人丧失家园。

△1950年代 市区附近密集的寮屋区

为了安置灾民，港英政府收回灾区的土地，用来兴建徙置屋，就在当年，第一批徙置屋在石硖尾村落成，为5.4万灾民提供了住所。在兴建徙置区的同时，港府设立“屋宇建设委员会”，负责统筹兴建廉租屋。

香港城市大学公共政策学系房屋与都市研究教授 叶毅明：

“廉租屋是给一点稍微收入比较高一些的，譬如白领或一些工厂的技工。”

进入1960年代，由于移民和偷渡者大量涌入，香港人口持续快速增长，香港的房屋供不应求，木屋区仍在蔓延，木屋居民人数继续攀升。港府不得不多管齐下，增加房屋供应。

“它的第一波其实不是公屋，它的第一波其实是放宽了我们所谓地积的比率，使得那些房屋就可以建高一些，所以你看见了五十年代底、六十年代初，建的楼房就已经是比较高。”叶毅明说道。

△石硖尾徒置区

1964年，港府发表房屋政策的白皮书，宣布要在10年内建成190万个徙置单位和29万个廉租屋，并放宽入住徙置屋的资格，标志着香港公屋政策的形成。

但就在此时，由于港府放宽租务管制，拆卸旧楼重建变得容易，香港地产商过度投机，引爆了一场地产业和银行业的危机。1967年5月，香港爆发了一场规模空前的“反英抗暴”运动。

王于渐是香港经济学家。他认为，运动之后，当时政府就开始重新思考整个房屋政策，开始建立大规模的公营房屋政策。香港房屋市场里面差不多一半是政府建的公营楼，一半是私营楼，造成了香港现在的局面。

在1967年的危机中，香港一批有眼光的新兴地产商，准确把握住时机，大量吸纳被贱卖的地产物业，从而奠定了日后在地产市场大展鸿图的基础，将香港的房地产业推向了鼎盛的新时代。

私楼市场：华资发展商的崛起

开埠以来，直到1980年代，香港的经济命脉，包括银行、保险、商业地产和公共事业，几乎都控制英资财团的手中，但他们主要兴建商业楼宇，较少介入住宅市场，因此为华资地产商的发展腾出了一片天地。1969年到1972年，香港股市进入狂热期，几大华资地产商借此机遇纷纷上市。

1970年代，香港经济迅速起飞，成为“亚洲小四龙”之一，社会日渐富裕，人口持续快速增加。“这些华资地产商就利用几个地产的低潮就投了很多土地，乘着这个大浪，就壮大得很快，但英资就没有做到。”邹广荣说道。

1978年底，中国内地掀起改革开放的大潮。作为连接内地与世界的桥梁和窗口，香港迎来了空前的发展机遇。地产商大举投资兴建各类楼宇。长江实业的李嘉诚、新鸿基的郭德胜、新世界的郑裕彤、恒基兆业的李兆基，崛起成为香港地产界“四大天王”。

△香港地产“四大天王”

香港岭南大学历史系教授 刘智鹏：

“他们有一些共通之处，比如说长江李嘉诚是幷购了一些外资公司，新鸿基也有一些，恒基也有，将很多外资企业本来拥有的，比如货舱或者电厂的用地，腾出来建楼。通过这些方法，很快成为香港地产界举足轻重的公司。”

上世纪八十年代初，香港地产泡沫不断膨胀，香港前途问题也开始浮现。

1982年9月，英国首相撒切尔夫人访问北京，与邓小平讨论香港前途问题。不久后，中国政府宣布，将在1997年收回香港。消息传出，不少英资开发商减少了在香港的投资，“高处不胜寒”的香港股市和楼市应声回落。

在部分英资财团选择淡出香港之际，香港的华资地产商却逆市而上。“他们对于香港的地产都是很有信心，因为他们看到人口增长很快，所以他们就不怕在地产低潮时人弃我取。”邹广荣认为。

△市场对「一国两制」有信心，楼价大升

1984年12月，中英在北京签署关于香港问题的《中英联合声明》。香港进入回归过渡期。中国政府承诺，香港实行“一国两制”50年不变。随着香港前途明朗化，房地产市场也进入了长达十多年的兴盛周期。

回归之后：地产市场的起落

在1997年香港回归后，第一任特首董建华着手开始解决房屋问题，提出未来每年新建房屋不少于八万五千个，也就是著名的「八万五」计划。他计划每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个，十年之内全港七成人可以拥有居所，轮候公屋时间缩短至三年。

然而，这项计划生不逢时，遇到了亚洲金融风暴。据政府差估署资料，香港的楼价指数从1997年7月的167.2点，下跌至2003年7月的58.4点，跌幅达七成。

为了挽救楼市，时任房屋及规划地政局局长的孙明扬，宣布了一系列政策限制土地房屋供应，加上中国内地开放居民赴港澳「自由行」，2003年下半年，香港经济复苏，房地产市场触底回升。

2008年金融海啸之后，全球量化宽松，大量热钱涌入香港楼市；与此同时，香港的房屋供应却大幅减少，刺激楼价急升，单是2009年便升了两成多。从2008年到2021年，香港的私人住宅售价指数从120.1大幅上升到392.7。换句话说，13年间，香港的楼价上升了约2.3倍。随着楼价和房租大幅飙升，香港市民生活负担日益沉重。

2012年7月，梁振英就任香港特区第三任行政长官后，采取压制楼价的措施，宣布增加房屋土地的供应，幷制定了新的长远房屋策略。梁振英遏制楼价的举措收效不大。

“这个问题其实延伸到林郑月娥的政府，迎来经济发展在近期的一个高峰，可是土地供应跟不上了”叶毅明认为。

2018年10月，第四任行政长官林郑月娥提出“明日大屿愿景”，供70万至110万人居住，和“北部都会区”发展计划，可容纳250万人口。

“很遗憾，我想从梁振英政府和林郑月娥的政府，其实他们的规划或者愿景太大了，没有足够的时间做足够规划，更别说完成。”叶毅明认为。

△“明日大屿愿景”

目前，香港楼价有所回落，但仍处于高位，平均售价达每平方米14万至17万港元。人均居住面积不足15平方米。在公屋供应方面，一般人申请公屋的平均轮候时间长达6年。

李家超上任后，多次强调他会优先处理房屋问题，改善市民的居住条件。在他首份《施政报告》中，他提到会推出全新“简约公屋”，未来五年兴建约3万个单位，将轮候公屋时间及时“封顶”，未来缩短至4.5年。

一百多年来，香港地产业的发展见证了东方之珠从小渔村发展成大都会的非凡历程，为这座城市创造了巨大财富，也成了许多民众的生活枷锁和沉重负担。百年沧桑，日新月异。回归祖国25年的香港，正在重新出发。切实解决长期困扰着香港居民的住房难问题，已经迎来前所未遇的新契机。

本周六晚 22:00

凤凰卫视中文台《皇牌大放送》

《广厦千万间——香港地产百年史话》

制作人：陆 璐

主 编：施纯志 黄博 杜伊婷

编 辑：杜伊婷

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