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　　国外房价涨疯了

　　近两年国内房价跌跌不休，但国外房价却是形势一片大好。

　　全球主要发达国家，房价都涨疯了：

　　包括美国，英国，欧元区，加拿大、澳大利亚、日本、新加坡等等。

　　以美国为例，数据显示，美国最大的100个大城市中，有68个城市的房价在不到十年的时间里涨了一倍。

　　下图是房地产研究机构Point2最新发表的一份研究报告。

　　可以看到，2019年，底特律（Detroit）房价只有现在的一半。

　　几年来，持续的通货膨胀、供应紧张和需求激增，让美国的平均房价从20 万美元左右涨到了 40 万美元。

　　美国房价飙升，通胀也一路走高，从其cpi 来看：

　　近几年食品价格大涨，占cpi三分之一左右的房租也大涨；

　　如今美国一碗炒面，一份盒饭，动辄接近20刀。

　　通胀是一种货币现象，根源是美国在2020年疫情期间印了太多钱，通胀高企，资产价格也涨上天，这个通胀也蔓延到了全世界。

　　欧美发达国家现在是物价涨，工资涨，房价涨。

　　除了货币放水之外，移民大增，而短时间内房屋供不应求，也是发达国家房价大涨的一大因素。

　　毕竟不是哪个国家都像我们一样是基建狂魔。

　　比如加拿大核心城市，温哥华，多伦多。

　　来自印度，中国，以及欧洲国家的大量移民，快速推高了加拿大的房价。

　　自今年 1 月以来，作为全国房价最高的城市之一，多伦多的平均房价上涨了近 14 万加元（75万人民币）。　　

　　上海房价怎么走

　　与国外相反，我们因为严格的外汇管制，严防输入性通胀，人民币汇率一直很稳定，通胀甚至不增反降。

　　如果你是赚国外的钱，在国内花，简直赢麻了。

　　但市场经济，都有相似之处，最大的共同点就是通胀预期。

　　可以看出，即便是已经高度发达、城市化饱和的欧美，房价也会因为通胀、经济发展、人口聚集等各种原因走出长牛。

　　这也是我们一直建议买入上海楼市的原因。

　　我们研究院做过统计，2009年至今，上海房价是国内各种资产中，唯一跑平通胀的大类资产。

　　2009年至今的14年里——

　　M2，年化增长+13.4%

　　上海房价，年化增长+12.4%

　　核心20城房价，年化增长+9.5%

　　全国房价，年化增长+7.6%

　　楼市周期的本质，是货币周期。

　　而货币周期，是一切周期之母。

　　因为货币的供给存在明显的周期性，通常3-4年的周期尺度里，宽松、紧缩轮回。

　　而房产周期与货币周期高度相关，迄今为止，房地产仍是承接货币周期的最大蓄水池。

　　比如，以M1为代表的货币周期，总是领先于楼市周期3-12个月。

　　前一轮货币周期，是2014年1月~2016年7月，引领了2015-2016年的全国楼市大行情。

　　2015-2016年，全国房价疯涨，从一二线到三四线，全面开花。

　　上一轮货币周期，是2020年1月~2021年1月，引领了2020-2021年的局部行情。

　　2020年，上海房价疯涨。

　　当然，不是买房就能跑赢通胀，而是核心城市的房子，才能跑赢。

　　房价上涨的底层原因

　　房价上涨的另一个底层原因，是人的欲望。

　　而人的欲望，是随着经济发展不断在增长的。

　　上世纪五六十年代，大家住在弄堂里也能忍受；

　　后来分到一套没有独立厨卫的老公房，分门的老破小，也是欢天喜地；

　　再后来，开始住电梯房，塔楼，大平层，别墅；

　　小区人车分流，泳池会所，已经是标配。

　　人的欲望和居住需求是不断向上变化的，如今改善的力量也已经主导市场。

　　上海是全国老破小最多的城市；房子里没有厕所，没有厨房就开门一间房。

　　吃喝拉撒一家三口全在里面，这种房子在上海有26%；

　　三房一厅，这种条件的房子在上海780万套房子里面不超过40%；

　　电梯就别想了，上海78%的房子没有电梯；房龄超过30年的房子占比超过15%；

　　上海不缺房子，缺的是好房子。

　　所有人都想要住好房子，因为每个人都有追求美好生活的权利和意愿；

　　让你一辈子住在老破小里你甘不甘心？

　　好房子永远是供不应求。

　　而对于小地方的人来说，去核心城市，往好的地段买，是全世界人民的共同目标。

　　所以我们看到，对于很多国家而言，他们本身的国土面积不是很大，所以表现出来的就是它们的首都涨幅这几年会很明显。

　　比如韩国首尔和日本东京，整体的人口总规模就越来越大。

　　面对越来越多的不确定性，面对不那么景气的股市，楼市依然就像一个避风港一样。

　　房子确实不是用来炒的，房子是用来对抗通货膨胀的。

　　而一个残酷的现实就是，城市的房价往往是由社会中20%的人决定的。

　　一线城市一方面是在吸引人才源源不断的进来；

　　另一方面，也通过高房价这样的筛选机制，淘汰掉一批人。

　　所以为什么你会感到买不起房，感觉自己不吃不喝20年都买不起。

　　造成这样一个现象的原因很简单，随着价格的升高，房产已经逐渐脱离使用属性，金融属性在增强。

　　也就是说一线地产已经不再是每个人都能买得起的商品，而是一种投资资产和稀缺消费品。

　　一线城市的房价由全国购买力决定的。

　　高铁路网越发达，从小城市到大城市的人群迁移规模也越来越加剧。

　　因为一线城市并不缺购买力，一线城市承载的历史使命也注定了城市的未来一定会越来越美好。

　　最后

　　今年的市场可能回让大家有一些悲观，但楼市成交就是有周期的，每隔几年都会进入静淡市。

　　楼市短期回撤和长期做多，并不矛盾。

　　每一次调整都给我们一个更合适的机会，特别是对于置换客和真正的自住客来说。

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