最近我在翻看珠江新城二手成交数据的时候发现，从今天1月到6月，这表格是越来越短，成交套数是越来越少……

1月成交：53套

2月：138套

3月：119套

4月：63套

5月：32套

6月（数据统计截至6月25号）：29套

难道现在真的地主家也没有余粮，“豪宅”也卖不动了？

这也让我好奇，在目前踩踏式出货的二手楼市，究竟什么样的房子还能卖高价？

尤其是在珠江新城这种核心地段。

SOS！珠城这些房子

怎么还是那么贵！

我们来看看珠江新城不同面积段部分标杆楼盘的价格情况。

200㎡以上代表楼盘：

侨鑫汇悦台、南国公馆、天銮、

凯旋新世界·广粤尊府

我们选取的200㎡以上的代表楼盘主要分布在珠江新城东和珠江新城中板块，除了天銮其余都是住宅。

首先看看顶豪心中的白月光——侨鑫汇悦台。从近2年它的成交情况来看，它建面约437㎡大面积户型在2023年的均价表现比2022年要差，下跌了大约2.25万/㎡，总价相差近千万。

建面约282.8㎡的户型也略有下跌，跌幅大概是3.37万/㎡，总价也跌了近千万。

相反，它建面约236㎡的小面积户型均价在上涨。涨了0.62万/㎡。

目前，侨鑫汇悦台在贝壳上的挂牌套数仅为5套，由于成交并不活跃，受业主、买家个人因素影响较大，所以涨跌并不十分具有代表性。

南国公馆方面，我们主要看200㎡以上户型的价格变化。今年成交房源均价与去年相比，其实是略有上升的。

但和侨鑫汇悦台相比，价格就低了不少，均价在10万+/㎡左右。

主要原因还是小区体量小，园林和内部配套都比较欠缺，自身知名度也不行。加上楼龄比较老，靠近马路舒适度一般，价格就比较难涨起来。

再看看天銮，由于它的成交比较活跃，我们选取了半年数据来分析。从200㎡左右的户型来看，它的价格是比较稳定的，一直在16万/㎡左右徘徊。而像493㎡的大户型，却能够卖出19.54万/㎡的高价。作为一个公寓产品，是比较难得的。

而它之所以能够做到，主要还是因为地段太顶。它位于珠江新城中区，楼下就是IGC，可以对望海心沙，还拥有南向一线江景。

最后一个是凯旋新世界·广粤尊府，虽然近半年成交的主要是100-200㎡区间的户型，但200㎡户型的表现很强势。比如4月成交的这套建面约280㎡的户型，单价高达30万/㎡。

该小区由于南向一线望江景观+不错的园林、小区配套，在市场上的价格一直很强势。

从珠江新城200㎡以上户型的整体房价来看，有地段加持，产品、内部配套又不错的项目更容易卖出高价，而且价格相对较稳。

100-200㎡区间的代表楼盘：

保利心语花园、中海花城湾、颐德公馆

在100-200㎡区间，我们选取了保利心语花园、中海花城湾和颐德公馆作为观察对象，来分析今年上半年以来它们的房价变化。

保利心语花园近半年来的成交比较活跃，100-200㎡区间的户型价格基本在13-17万/㎡的区间。

其中建面约112㎡的户型涨幅是比较明显的，从1月到4月，它的价格也从14.99万/㎡涨到了16.3万/㎡。

建面约107㎡的户型，从1月到4月也涨了一些。

从中海花城湾同样面积（建面约178.47㎡）的户型变化来看，这半年以来，它的均价是略涨的，单价大概涨了大概1万/㎡，总价涨了100多万。

颐德公馆100-200㎡的价格基本维持在22万+/㎡的水准，在涨幅方面，建面约199.6㎡的户型是上涨，而建面约170㎡的户型略有下降。

其中，建面约199.6㎡的户型从1月的22.44万/㎡到4月的25.05万/㎡，每平涨了约2.61万/㎡。

从整体情况来看，在100-200㎡这个面积段，珠江新城三个小区这半年来，基本房价都是在涨的。

珠城的房子应该怎么买？

珠江新城作为城市CBD，产业、人口集聚，成交活跃不足为奇。而以上几个小区的成交情况，仅仅只是其中的一部分。

但我们也可以从中发现一些买房规律。

对于城市的核心区域、核心地段，我认为在购买的时候可以多多关注：

1、品质较好的次新小区改善户型。除了关注户型本身设计是否合理，是否能至少容纳三口之家居住之外，还要注意小区园林配套、社区配套等。在繁华地段，拥有较好的小区配套，会更容易走出独立行情。

3、新房。核心地段新房同样值得关注，除了可能会有倒挂外，它的户型和设计可能会更符合当下人们对舒适度的追求。

而那些楼龄老、品质一般，面积过小的户型虽然成交量高、流通性尚可（毕竟是在核心区，只要价格到位，都会有需求），但房价涨幅是很难和品质小区改善户型相比的。