□ 本报记者 肖芳

　　眼下，在青岛西海岸新区黄河西路41号，紧邻殷家河旧改片区南安置区，一座全新商业综合体已拔地而起。“灵珠碧乐汇”的招商广告随处可见，部分街区拟进驻商户已开始内部装修。预计今年12月，这处一站式休闲购物中心将开门纳客。

　　看着“灵珠碧乐汇”日新月异，灵珠山街道北泥社区股份经济合作社党支部书记赵清宏很是高兴。他说，这个项目4万多平方米，其商业设施里，有1000多平方米网点、5400多平方米综合体是属于北泥社区的。现在打包出租了，合同一签20年，村集体平均每年能获得租金104万元。

　　不只是北泥社区，殷家河片区南北两个安置区内的灵珠山街道和辛安街道10个社区约2000户居民，都享受到了城市更新和城市建设带来的这份商业“红利”。而这背后，则是当地对旧村改造项目商业配套设施运营模式的全新探索。

　　殷家河片区项目，是西海岸新区目前涉及街道、村庄最多、体量最大的旧改项目，被列为2019年度省、市棚改计划项目，同时被青岛市列入市办实事项目。该项目于2019年8月开工，2022年秋季竣工交付。作为被拆迁社区集体收入的一份重要保障，该项目按照8平方米/人的标准，为每个社区配建了商业设施。

　　每个社区都分到了几千平方米的商业设施，该怎样运营？“传统做法是让社区自己管理、自行出租，但这样各自为战，难以进行整体运作，不仅收益低而且风险大。”灵珠山街道办街村建设中心负责人赵凯介绍。

　　殷家河片区的做法，是抱团谋发展。为做好旧改“后半篇文章”，今年2月，灵珠山街道组织10个旧改社区党支部通过“四审四议三公开”民主决策程序，公开招标，确定西海岸新区国有投资与运营平台——青岛海洋投资集团有限公司（以下简称海投集团）对殷家河片区内10个旧改社区共同所有的商业综合体和南安置区5个旧改社区共同所有的网点进行管理运营。

　　今年3月起，海投集团发挥国有资源配置和整合能力，与街道紧密合作，对殷家河片区项目展开运作：一方面对10个旧改社区的商业综合体和网点进行整体长租；另一方面招商引资，成功签约碧桂园旗下商业空间资产运营服务商——碧桂园文商旅集团，对殷家河片区商业设施进行市场化项目运营，项目名称确定为“灵珠碧乐汇”。

　　碧桂园文商旅集团山东区域投资总监冯静介绍，碧桂园商管团队成立于2005年，2018年整合并成立碧桂园文商旅集团，现已推出城市级全业态购物中心碧乐城、区域级购物中心碧乐汇、社区邻里中心碧乐时光等多条产品线，战略合作品牌商家超1000家。灵珠碧乐汇是碧桂园文商旅集团落子青岛的第二座商业综合体、青岛西海岸新区的第一个项目，将引入商超、影院、儿童娱乐、时尚餐饮等消费业态。

　　海投集团子公司青岛灵珠商业管理有限公司总经理张伟认为：“街道、国企、社区多方合作，不仅可以为殷家河片区的社区集体带来稳定收入，还将最大限度发挥配套商业的综合优势，在西海岸新区北部打造新的商圈。”

　　冯静表示：“在街道办事处的协调下，灵珠碧乐汇项目所使用的商业网点和综合体，已被海投集团整租下来。我们不用挨个去跟社区谈，只需要跟这家国企谈合作。这就节省了沟通成本、提高了运作效率。”

　　灵珠碧乐汇项目招商负责人任琳分析认为，殷家河片区的住宅已发展成熟，但还缺乏集中商业。灵珠碧乐汇项目将在3公里消费半径内覆盖40个小区、34个学校，服务于山东科技大学学生、制造企业产业工人、社区居民等超过15万人。项目成熟运营后，预计可解决周边人口就业超1000人。

　　政企合作下，新的运营模式不仅为旧改社区的集体经济收入提供了制度性保障，还将发力打造商业新地标，拉动周边消费增长。“我们将在小珠山下打造青年发展友好环境，把灵珠碧乐汇打造成满足年轻人需求的青年活力街区，引领区域消费和居民生活品质全面提升。”赵凯表示。