果真是人红是非多。

前阵子才说完租金跌了，今天群友又热烈讨论起，万科云城米酷。

不过，这次不说租金，说的是房价。

据闻，小区刚刚卖出了一套18平的公寓，总价仅32万，折合单价约1.78万/平！

看到这个价格的时候，我的表情是这样的。

为什么呢？

万科云城米酷，在2015年开盘，首开价格约1.8万/平，基本跟上面最新的成交价持平。

小区房价一夜回到8年前，曾经广州的顶流公寓，也扛不住了？

广州公寓顶流，3年卖光近万套

说起万科云城米酷，当年真的火得一塌糊涂。

2015年首开，仅3年多的时间，项目的9950套公寓就全部售罄。

均价也从开盘时的1.8万/平，涨至2018年的2.7万/平，3年涨幅50%。

能卖得这么好，项目的地理位置，起到决定性作用。

万科云城米酷，北靠华观路，从21号线天河智慧城地铁站B口出来，步行约500米就能看见。

板块产业发达，有中国移动、小鹏、网易等大厂，租房需求旺盛。

目前，项目底商基本都进驻完毕，吃喝基本不愁，奈雪、瑞幸啥都有。

另外，米酷紧挨着万科广场，生活还算比较方便。

卖得火，我认为还有另一个原因：产品设计。

2015年开盘时，项目推出最小13平、18平的单间，总价不到30万就能拿下一套天河地铁旁公寓。

入手成本低，因此当时很多人都不止买一套的，像我们有位粉丝，就一口气扫下了42套米酷的公寓。

房价跌了？是真的！

于是，我今天约了中介，带我转转这个曾经的广州公寓顶流。

一路上，中介就给我一顿猛输出，“这里真的很好，你看离地铁多近，很多上班族抢着租的”。

直到我问了那句，“最近价格跌了吗”....空气才安静了下来。

随后，中介也跟我说，最近米酷的成交价确实降下来了。

至于群友热烈讨论的那套18平公寓，中介表示，的确是32万成交的，就在C区。

那么，小区房价具体降了多少呢，我在贝壳上翻遍了历史数据。

截至目前，今年万科云城米酷共成交31套二手房，均价约21252元/平。

整体的确降了，是近6年最低均价，较去年同比下跌11%。

这么看或许不明显，我们来看各户型的价格情况。

跟去年相比，今年各户型的成交价，均有不同程度的下降，降幅大概在6-13%左右。

像我今天看的这套18平单间，朝北向，业主报价34万，折合单价18580元/平。

中介表示，如果合眼缘，价格还能谈。

约18平户型图

数显显示，这个户型，去年能卖37万，2021年能卖47万。

妈耶，这价格跌得不止一点点啊！

房价跌了，米酷能不能抄底？

看到这，你是不是以为我接下来要发表，“公寓不能买”、“买公寓等于亏钱”的言论？

错了！

相反，现在万科云城米酷价格回调，我认为正是一个不错的抄底机会。

当然了，前提是你有闲钱，想要投资，且一直在物色公寓项目。

原因嘛，主要有两个。

1）目前万科云城米酷均价仅2.1万/平，性价比非常高。

我随机找了几个广州比较热门的公寓项目，大家可以对比一下价格。

可以看到，入手万科云城米酷，上车门槛仅25万，可以说非常非常低了。

你看，一套天河的公寓，跟增城差不多价，你说吸引不？关键是还很好租。

若是跟天河、海珠的其他公寓对比，总价门槛差距就更加明显了。

所以，现在买米酷，总价更低，投资的试错成本也更低。

对了，虽然价格低，但其各方面的指标都不差，近地铁、近产业、配套丰富。

2）年回报6%，比存银行拿利息香得多。

以一套25平的错层公寓为例，目前入手的话，总价差不多50万。

每月能租2500元，一年有30000元，年回报率有6%。

若将这50万放在银行，谁的收益会更多？

这个月，多家银行集体下调存款利率，目前主流的5年期利率已跌破“3”。

以中国银行为例，50万存5年，利息一共72500元。

米酷25平，每年租金3万元，5年租金15万。

50万存银行，每年利息1.45万，5年利息7.25万，且定存只能5年拿一次利息。

谁投资回报率更高，应该一目了然了吧。

并且，租过房的都知道，租金一般是一年一涨或者两年一涨。

而利率呢，看这势头，短期内想涨，怕是有点难了。

说了这么多，我的总结是：

万科云城米酷，是一款不错的投资产品，买来收收租，每个月美滋滋，但别想着靠房价升值实现一夜暴富。

上面都说了，项目就有9950套公寓，一点都不稀缺，大涨基本不可能。

什么人适合买米酷？

所以，什么人适合现在买米酷？什么人不适合？

我认为，手上已经有两套商品房，没有多余名额，且有一定存款的买家，就非常适合。

毕竟钱放在银行，利息越来越少，入手一套30万左右的公寓，稳定收租也不错。

至于不适合购买的人群，有两类：

1）如果你是周边大厂的员工，想买来自住，我就不太建议了。

这类公寓，梯户比大，走在走廊，像是穿越回大学宿舍一样，住着不太舒适。

此外，部分业主/租户在这里办公、开店，外人进进出出，人流较杂。

2）收入不稳定，或者加杠杆买的，也不建议。

普通公寓收租，没有你想得这么神，只能算锦上添花，要尽可能降低风险。

最后最后，除了万科云城米酷，公寓应该怎么买？

其实完全可以抄米酷作业，跟着它的公式来买：

1、选地段，优选中心区、近地铁的公寓，最好周边有集中的产业群的。（外围区的慎选，人少，也租不起价）

2、选产品，首选面积小的，投入成本也更低。另外，也可选双钥匙设计户型，上下两层出租，回报率更高。

3、选项目，能选产权公寓就选产权公寓，使用权公寓吧，始终有一定的风险在。

看看之前买家的踩坑经历踩大雷了！黄埔这个盘的业主，在闹退房！

总结，公寓可以买，但关键是看你会不会买，能不能接受梯户比大、人流杂、不能落户这些缺点。

好了，如果你有闲钱，会选择买公寓来投资吗？

如果还有其他问题，但又不知道怎么卖房/买房，下周五晚上7点半，来我们直播间聊吧！

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