地上停车楼是指专门为停放车辆而修建的固定建筑物或利用大型建筑物顶面作为车辆停放的场所。停车楼又可分为坡道式和机械式两类：坡道式停车楼是指驾驶员驾驶车辆通过坡道进出停车楼，车辆出入便利迅速；机械式停车楼是利用升降机及其传送带等机械设备运送车辆到停放位置，占地面积少，空间利用率非常高。

目前，地下停车库成为较为常见的停车库类型。机械式的地下停车库和地上停车楼也较多的出现在商业办公密集区域。而地面停车场由于占地面积大，土地资源浪费严重，日益受到限制。所以地下停车库成为评估中常见的估价对象类型。

停车库的特点

（1）权属比较特殊。地下停车库一般存在两种不同情况：①开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权；②地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。此外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。

（2）计量单位比较特殊。商品房存在多种计量单位（套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等），国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售的单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：车位个数。与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。

（3）日常管理和服务相对特殊。地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等。由此，地下停车库日常管理和服务水平在一定程度上决定了停车库的档次。

除此之外，地下车库在价格上还有下列特点：

（1）价格往往和车位数挂钩，与一般商品房不同，地下停车库的销售价格往往会以“元/车位”的形式体现，而出租价格则按车位以“元/小时”、“元/天”、“元/月”、“元/年”的形式来体现。因此，地下停车库的价格和最初原始投入的紧密程度较低。

（2）同一地区同一类型房地产单位价格不会出现较大变化，由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会像其他房地产那样，呈现出比较鲜明的独特性，同一地区同一类型房地产地下停车库单位价格比较一致。

（3）价格受地上房地产租售状况的影响较大，与地上房地产相比，地下停车库在一定程度上处于从属地位，其价格的高低也受地上房地产的租售状况影响。

地下车库常见的估价方法和技术路线

一般而言，停车库价格估价可以采用比较法、收益法和成本法。停车库价格估价方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种估价方法。

（一）比较法

是指在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。

鉴于停车库具有同一地区同一类型房地产地下停车库单位价格比较一致的特点，比较法应当在地下停车库的评估中作为优先选用的方法，并且地下停车库的可比交易案例比较容易取得，可操作性较高。值得注意的是，在比较法的操作中应注意以下几点

1、可比案例的选取。目前车位的利用和销售计价都是以个数为单位，在评估中以车位个数为计价单位最合理，由于车位的公摊普遍较大，而且不同项目的公摊系数差异很大，以建筑面积为基础进行估价并不适用于车位，而车位的使用价值与其套内面积密切相关，因此建议在评估车位时按套内面积对车位进行分类(小车位、标准车位、大车位等)，以车位个数进行计价，因此在选取可比案例时，尽量选取以个数为计价的案例。

2、车位比例因素。物业套数与车位数的比值越高，车位供应缺口越大，对车位的价格呈正效应；反之，呈负效应。

3、公共交通便捷程度因素。公共交通便捷程度越低，则业主对私家车及车位的需求越多，对车位的价格呈正效应；反之，呈负效应。

4、周边配套设施状况因素。周边配套设施越不便利，则业主对车位的需求越多，对车位的价格呈正效应；反之，呈负效应。

5、房地产档次因素。在同一供需圈内，房地产平均价格越高，则物业档次越高，则业主对车位的需求越多，对车位的价格呈正效应。

（二）收益法

是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到价值时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。

对于经营性的地下停车场，其主要收益来源为停车费，在核算经营收益水平过程中，要灵活结合估价对象所在地段及所服务的地上物业类型，在符合当地停车场收费标准的前提下，对比类似区位条件的停车场合理预设开发后的停车费定价范围。值得注意的是，由于停车场在白天、夜晚、工作日、节假日不同时段的停车率有所不同，在评估中需要切实结合停车场服务对象类别，综合分析其出行特点，确定不同时段的停车率，才能更加准确的确定停车库的收益价值。

（三）成本法

是假定存在一个潜在的购买者，重置一宗与估价对象可以产生同等效用的房地产所需投入的合理费用。也应当是估价对象价值的衡量标准，即是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润，并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。

需要注意的是：一般而言，地下停车库的成本法评估中，停车库分摊的土地价值较地上建筑物分摊的土地价值要低，以北京市基准地价为例，地下停车库的修正系数一至二级土地为0.25，三至七级为0.2，八至十二级为0.15。

而考虑地下停车库的建造过程中相比地上建筑需要做较高质量的防水、需要大量开挖及运输土方，并大量采用剪力墙承重及防水设计，故其建筑成本一般比地上建筑高；另外，如果地下停车库涉及机械式车位的配置，其建安成本亦会相对提高，故在核算成本需要注意加强成本合理化设定。

结语：因车库只能卖业主，其价值和业主人均车库数有关，往往是低容积率的高档楼盘车库价低于高容积率普通楼盘，还应注意车位大小、公摊率和位置的价格区分。在选取比较案例时，注意不同公摊率造成的车位实际使用面积差异，直接影响每个车位的利用价值。例如：登记的建筑面积相同的车位，公摊不同，实际可停车面积不同，则每个车位价格有所不同，所以在评估车位时，以使用面积单价，结合公摊率反算建筑面积单价更合理。

无论是从车位售价还是停车费的高低来讲，地下停车位的价格主要从属于其服务半径内的地上建筑物的租售水平，如果地上物业的租售情况理想，则增加对车位的需求，地下停车位的租售情况也会相应较理想。

只有充分了解停车库的建造、租售等特点，才能根据实际需要，确定估价方法中所采用的各项数据，从而才能做好停车库的评估工作。（国策北京孟祥雷）

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