案件事实

原告于2015年2月9日从被告处购买被告开发的位于大连市甘井子区某小区房屋一处,并于2016年8月22日与被告签订《地下车位使用权转让协议》一份，协议约定,本协议项下的地下车位位于大连市甘井子区地下车位。使用期限为自地下车位已交之日起至2081年5月30日止。

该地下车位使用权的转让价款，其计算方法为按个计价，即该地下车位使用权的转让价款为人民币135,000元。

原告按期付清车位使用权转让价款后，原告是该地下车位的唯一合法使用者。未经被告书面允许，原告不得转让、转租、转借或允许第三方使用该地下车位。双方确认被告转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权。

同时双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，该同第十七条第五款约定，本小区内规划用于停放汽车的车位、车库、地下停车场、小区医疗卫生用房教育用房等，未作为共有面积进行分摊，其土地使用权、房屋产权属于出卖人所有。

02

原告诉请

1、确认原、被告签订的《地下车位使用权转让协议》第二条使用期限中超过20年的部分(即2036年8月31日至2081年5月30日)无效；

2、被告返还原告使用期限无效部分对应的使用权转让款9万元。

03

被告辩称

被告作为案涉地下车位的建设单位，依法有权处分案涉地下车位，有权在2081年5月30日（案涉车位所在地块剩余使用权期限）前将地下车位的使用权对外转让，案涉《地下车位使用权转让协议》系一次性永久转让案涉车位使用权，未约定期满返还。

04

一审法院裁决

一审法院经审理认定，被告作为案涉车位所在地块的合法使用权人，以案涉车位权利人的身份对案涉车位进行处分的行为应认定为有效。原、被告签订的《地下车位使用权转让协议》符合使用权转让的法律关系，停车位使用权作为建立在停车位所有权上产生的权利，依法可以自由转让。故原告以该协议实际上是租赁合同为由，主张部分无效，并无依据。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告马某的诉讼请求。

05

二审法院裁决

二审法院经审理认定，首先，案涉协议书约定的标的物是未办理物权登记的车位。被上诉人既是案涉车位所在土地使用权人，亦是案涉小区的开发建设单位，有事实和法律依据；其次，案涉协议书约定转让的是该车位使用权。被告享有的该土地使用权期限至2081年5月30日，其将案涉车位在该期限内的使用权一次性转让给原告，并明确约定原告此后系该车位唯一合法使用权人。即双方真实意思表示系转让案涉车位的使用权归属，而非原告使用车位后到期返还。

综上所述，马某的上诉请求不能成立，驳回上诉，维持原判。

06

律师分析及建议

此案例属于关于小区车位转让纠纷的典型案例，案件焦点在于车位使用权转让是否属于租赁合同？永久性转让是否合法？

首先，根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”业主租赁车位，即所谓的销售使用权，最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。

但是对于此案，业主与房屋置业公司签订的是《地下车位使用权转让协议》，而非租赁合同，转让的是地下车位的使用权，虽然合同法中没有针对使用权转让合同的专门约定，但对于私权利而言，法无禁止即自由，现行的法律、法规并未规定地下车位使用权不能转让，原、被告的约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，原告主张该协议部分无效并无依据。

其次，停车位使用权作为建立在停车位所有权上产生的权利，依法可以自由转让，实践中也多见此类协议约定。

因此建议业主在购买没有产权证的车位，与置业公司签订合同时，要注意签订合同的类型，是属于租赁合同还是使用权转让合同，以此做好自身权益维护。

宋雯律师团队返回搜狐，查看更多