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REITs本质是一种资产所有权和收益权。

公募REITs终于要粉墨登场了。不少朋友只知道市（du）场多了个新品种，但是一头雾水，更不知从何投起。为了帮助大家尽快熟悉这一新事物，本文先用通俗的方式介绍下REITs，后面也有自己的一些看法供参考。不保证严谨，欢迎探讨。

直接举例：一家高速公路公司A，花10个亿投资建设了B高速公路，B高速公路建成后，假设每年净利润5000万。如果A只有10个亿，那现在钱已经花完了，只能等着B高速公路运营慢慢收回投资。现在碰到了一个极好的投资机会，需要投资5个亿，那A公司只能干瞪眼。

这时，A公司可以找到C基金公司，C基金公司发行一只基金D，基金D持有B高速公路的股权和债权，而D又向公众公开发行，这个时候我们每个人就都可以通过申购D，达到间接持有B高速公路公司的机会，基金D就是REITs。

对于A公司而言，相当于大大缩短了投资回收期，可以尽快投入到新的项目中去，当然代价是让出了高速公路B的一部分所有权和收益权。

事实上，在成熟资本市场REITs是仅次于股、债的第三大投资品种，而这方面我国刚处于起步阶段，可以预计未来会有大量的REITs发行。高速公路，写字楼、污水处理厂、港口、物流产业园、甚至IDC机房都能被包装成REITs项目。很容易看出这些项目都具有经营稳健、现金流充沛的特点。

下面这张图是即将发行的蛇口网谷产业园 REITs产品的交易结构。

从这张图上可以看出，这一项目底层资产为两座写字楼，属于两个项目公司，博时基金通过一个资产支持计划间接持有这两个项目的股权以及关联方的债权。投资者认购的是一只叫"招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金“的产品，它就是REITs。

REITs的英文全称叫Real Estate Investment Trust,简称REITs，中文直译就是“房地产投资信托基金”，只是当下房地产融资收紧的背景，现在发的这批REITs主要是产业园、高速路等基础设施。

REITs是一只"封闭式基金"

REITs在运作形式上还是一只封闭式基金。相信具有丰富经验的投资者（laojiucai）对封闭式基金并不陌生。当年市场中最早的公募基金品种就是这类产品。REITs也像封闭股票基金那样公开募集，募集结束后，基金经理封闭式运作，无申购赎回压力，投资者想变现只能像股票基金那样在二级市场上交易。

股票封闭基金起初也曾经被爆炒过，但折价百分之三四十以上也一度成为常态，好在最终的结果还不错，成功穿越牛熊，给长期持有的投资者带来丰厚的收益。封基在漫长的封闭期结束后（最高20年）最终转化为开放式基金产品，比如易方达科瑞，就是由之前的封基—基金科瑞转开放而来。

REITs与传统的封闭基金的差别在于：REITs主要投资于实物资产，而非证券投资，因此资产的可变现能力差；REITs的封闭期更久，这次发行的REITs最短的封闭期是20年，最长的广河高速封闭期99年！反正我是等不到见证广和高速REITs清算的那一刻了，希望大家能。

不妨让子弹飞一会儿

REITs主要收入来自于底层资产的分红，根据测算，第一批公募REITs派息率普遍在4%之上，高于绝大部分股票的股息率。可以预见保险公司、社保基金这类追求稳健收益的机构将大量持有REITs。

REITs底层资产的升值也能提升REITs价值，不过由于REITs封闭期漫长，而且底层资产也无法自由转让，底层资产的升值可能对REITs价值提升影响有限，股息率将成为决定其价格的主要因素。同样，如果因为天灾人祸导致底层资产大幅减值，比如，地震导致产业园尽毁，REITs的价值也会大打折扣。

REITs有点像股票，但不完全一样。作为公司股东，持股比例足够大，可以直接参与公司经营，哪怕小股东也有投票权利，大部分公司大股东直接就是上市公司的掌舵人，普遍追求把公司“做大做强”，当然能不能实现是另外一回事。而REITs底层资产的经营则要完全委托给第三方，对于经营管理者有较多限制，对他们而言，求“稳”赚管理费是第一位的。

首批公募REITs即将开启申购，不少人已经开始摩拳擦掌。A股市场历来有炒新的传统，刚上市，品种少，盘子小，很容易被市场先炒为敬，个人建议该申购申购，赚个鸡腿也不错。

不过A股市场还有另外一项传统，那就是“涨过头，跌过头”，等炒新的热情散去，未来极可能像当年股票封闭式基金大幅折价，出现REITs交易价格大幅低于账面资产净值的情形。

等到大幅折价时，或许我们的长期投资机会就又来了。在此之前，不妨让子弹飞一会儿。

所有分析，仅供参考，不构成任何投资建议，一再声明，从不荐股。

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