在疫后需求释放、销售业绩普遍向好的情况下，房地产行业在利润端却未能实现正增长。

这背后也多重原因，但打折快速销售回款、采取多种措施优化财务结构，是重要因素之一。

2020年8月，住建部、央行等部门联合设置“三条红线”融资新规。

简单而言，所谓“三道红线”，即净负债率不得大于100%、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，现金短债比不小于1。

根据踩线条路不同，从多到少分成“红－橙－黄－绿”四档进行管理，并以此确定各家房企每年的有息负债规模增减幅度。

同花顺年报数据显示，2020年，沪深两市房地产板块共有134家上市公司，总负债约10.57万亿，相较于9.27万亿，增量不算明显。

同时，这些上市房企净资产负债率、剔除预收款项后的资产负债率、现金短债比的平均数分别为51.74%、58.27%和15.85。

虽然行业降低负债杠杆，整体平均数已达标，但部分重点上市房企仍在努力降档。

据统计，在20家重点上市房企“三道红线”指标中，绿档企业有9家，黄档企业有9家，红档企业有2家。

20家上市房企中，有3家房企剔除预收款后的资产负债率在69%-70%之间，有6家房企的现金短债比在1.0-1.5之间，有再触线的风险。

目前，未实现“绿档”的重点房企，也纷纷公开宣告目标达成时间。

02

湖北5家上市房企

负债合计约728亿

按照国民经济行业板块划分，在沪深两市，湖北板块的上市房企满打满算也就5家：ST中珠（600568.SH）、奥园美谷（000615.SZ）、福星股份（000926.SZ）、南国置业（002305.SZ）和国创高新（002377.SZ）。

2020年，湖北上市房企剔除应收款项（资产负债同时剔除）后的平均资产负债率为51.15%，平均净负债率为47.11%，平均资金短债比为8.09，行业整体平均值全部达标。

值得注意的是，湖北5家上市房企负债合计约728亿元，平均净负债率为47.12%，相比于2019年的74.29%，降低了27.17个百分点。

具体而言，房地产业占比约35%的*ST中珠（600568.SH），虽然刚刚在5月16日才撤销退市风险，但仍旧披星戴帽。

在*ST中珠（600568.SH）业务板块中，医院收入、房地产、医疗器械为主打业务板块。

因疫情因素影响，该公司2020年扭亏为盈，实现了约322万盈利，而2019年同期为3.69亿亏损。

*ST中珠净资产负债率、剔除预收款项后的资产负债率、现金短债比分别为-16.6%、11.08%和36.23。

以健康住宅为收入主要来源的奥园美谷（000615.SZ），2020年营收19.87亿元，归属上市公司股东净利润-1.35亿元，同比减少1214.58%。该公司“三道红线”指标分别为87.39%、69.84%和0.74%。

房产中介业务占比超过77%的国创高新（002377.SZ），2020年净利润由盈转亏，亏损约29.75亿，同比下降1069.83%。对应的“三道红线”指标为-12.14%、32.87%、1.27。

相比之下，福星股份（000926.SZ）、南国置业（002305.SZ）算得上是更纯正的上市房企。

财报显示，房地产业务占比85.28%的福星股份（000926.SZ），2020年净利润约3.06亿元，同比减少48.73%。对应的“三道红线”指标为97.67%、66.94%和0.5。

此外，2020年，由于挂牌出让全资子公司湖北森南房地产有限公司100%股权，南国置业（002305.SZ）归母净利润0.2亿元，同比扭亏为盈。对应的“三道红线”指标为97.27%、75.02%、1.73。

因此，从财报数据来看，湖北5家上市房企中，未达标的数据包括：南国置业剔除应收款项后资产负债率（75%）、奥园美谷现金短债比（0.74）、福星股份现金短债比（0.5）。

这意味着，这3家房企各踩一条红线，处于黄档，其余2家为绿档。

03

行业迎来新挑战

如果只是简单的从“三道红线”的财务指标来看，湖北上市房企表现尚佳。

但对于依托负债杠杠快速扩大规模的房地产行业，湖北上市房企负债率指标多年来甚至“过于健康”，*ST中珠等36.23的现金短债比，甚至超过其他一般企业数十倍，既表明资金闲在账上未投资扩大规模，也可能是资金本身就无法形成规模。

实际上，在近20年的房地产资本化浪冲中，粤、闽、京、沪等地房企先后抱团出海，成功拥抱资本、走向全国、自成一派。

期间，湖北房企因各种原因错失资本化机遇，仅有的几家上市房企表现并不抢眼，至今难成一派。

如今，在房地产企业在A股、H股上的市大门都基本关闭，随着“三道红线”等监管措施的强化，未抓住时机实现资本化和规模化的房企，发展空间无疑受到挤占。

对此，业内人士指出，“三道红线”监管的核心还是在于控制房企负债规模，抑制行业无限扩张，从而降低系统性风险。

对于上市房企，短期通过抓项目销售和回款，调整负债结构；中期需要放慢拿地节奏，甄选优质土地项目进行投资，限制规模扩张；长期还是要控制负债规模，并且从根本上改变房地产开发企业的盈利模式，以精耕细作朝着轻资产的运营模式迈进。

与此同时，各地陆续实施的“两集中”土地出让，对房企短期内资金筹措能力提出新的挑战。

因此，除了更好地优化各项财务指标，房企更应该寻找特色拿地模式，同时增强销售运营能力，以弥补规模和资金方面的短板。返回搜狐，查看更多