物业管理服务直接面向千家万户，与城市居民的工作和生活紧密相关，它的规范运作有助于城市的繁荣与稳定，是关系到和谐社会建设的一件大事。但随着我区房地产业的快速发展，小区居民与物业服务企业之间产生了诸多的问题与矛盾，业主的合法权益受到不同程度的侵害，物业管理纠纷正逐步成为一个亟待解决的社会普遍问题。主要表现在以下几个方面：一是物业管理相关法律法规不健全。有关部门对于物业管理的相关法规不健全，未能合理规范物业服务企业;已制定的有关法规可操作性不强，尤其是业主委员会的组建、运作缺乏具体规定，业主委员会的产生难度太大，业主不能形成合法有力的维权实体。二是物业管理体制不健全。物业服务企业大多与开发商有着密切的连带关系，有些物业服务企业甚至是开发商的子公司，他们轻而易举就获得了管理权。这种建管不分的体制造成了很多应由房地产开发企业解决的矛盾和问题，诸如质量缺陷、配套设施不完善、产权纠纷、不切实际的承诺等，推给所属的物业服务企业。物业服务企业解决不了，必然引起业主对物业管理的不满。三是物业管理服务价格混乱。物业管理服务价格构成不明确是引发物业管理服务纠纷的重要原因，矛盾最集中地表现在收费标准不合理、收支不透明方面。大多数业主一般不计较要交多少物业管理费，而是要知道这个费用交得有没有道理。例如：小区地面车位公共用地应该是全体业主共有的财产，收取车位租费应是业主的公共利益，但现在多为物业服务企业的经营收入。由于物业服务企业服务质量差，业主拒交物业费的现象时有发生。四是物业服务经营活动不规范。物业服务企业在经营活动中不能严格履行合同，错误地将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益。管理服务不规范，物业服务企业擅自改变规划，如将在公共绿地新建住房;擅自提高维修基金标准;擅自提高水电收费标准;门卫治安管理的力度不够;维修不到位;服务不及时;文化建设跟不上。从业人员整体素质较低，服务态度和服务质量较差，处理问题和解决矛盾的方式简单生硬。物业服务企业不规范的经营行为，引起业主不满，激化了相互间的矛盾。

　　针对以上情况，提出几点建议：

　　一、建章立制，健全物业管理法规体系。建议有关职能部门认真贯彻落实《物业管理条例》，建立健全物业管理政策法规，规范物业管理中政府、业主、物业服务企业的行为，维护当事人的合法权益，建立物业管理体制，明确物业管理原则，建立物业管理市场竟争机制，让业主与物业服务企业在市场中进行双向选择。

　　二、完善管理体制，明确建设与管理的责权利。推进房地产开发、销售和物业管理分业经营，彻底打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式，使物业服务企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，独立进入市场，独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决建管不分产生的弊端。与此同时，要完善物业管理前期介入和接管验收制度，通过制度的建立和合同的规范，明晰建管双方及业主三方的责、权、利，保障物业管理的健康推进。

　　三、整顿和规范市场秩序，加强对物业服务企业的管理。加强对物业服务企业的管理与监督，严格实行准入许可限制。根据建设部《物业服务企业资质管理办法》的规定，对物业服务企业进行业绩考核，在业绩考核的基础上，按新规定重新核定企业资质，重新发放《物业服务企业资质证书》。及时清理整顿管理水平低、服务不规范，社会形象差的物业服务企业。对物业服务企业违规行为要按有关规定降低直至取消其资质。

　　四、通过招投标，推动物业服务企业的市场化进程。要大力推进物业管理服务市场化进程，引导一部分物业服务企业明确自身市场定位，优化内部资源配置，向物业服务专营类企业发展，实现专业化、规模化经营，增强市场竞争能力。加快建立物业服务企业信用档案制度，扶植一批质量高、实力强、信誉好的物业管理服务品牌企业，让它们获得更多的市场参与机会。推行物业管理招投标机制，让通过招投标增强物业服务行业的竞争意识，推动物业管理的市场化进程。

　　五、调控价格，促使物业服务质价相符。住宅项目的建筑类型、内容、功能、设施差别很大，决定了物业服务市场的需求必然是多层次的。物业服务企业要把握好服务定位，针对不同主体，提供不同档次的服务，避免物业服务企业越权定价、擅自提高收费标准;不按规定实行明码标价;只收费不服务或多收费少服务等现象发生。业主可根据消费水平选择相应服务，享受质价相符的服务。与此同时，进一步加大宣传力度，引导居民树立“花钱买服务”的积极消费意识，解决物业服务收费难问题。

胡小娜 原创