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英国房地产

英国房价

截至2022年第一季度，其他所有地区的房价都出现上涨，其中伦敦的房价涨幅最低，为7.4%，平均为518,333英镑(636,615美元)，高于去年4.8%的涨幅。目前伦敦房价较2007年的峰值水平高出约70%。

威尔士的房价涨幅最大，截至2022年第一季度，威尔士房价上涨了15.3%(通货膨胀调整后为9.3%)。紧随其后的是西南和东安格利亚，分别上涨了14.4%和14.2%。约克郡和亨伯塞德郡(13.5%)、东米德兰兹郡(13.5%)、外东南地区(12.8%)、西北地区(12.4%)、苏格兰(12%)、西米德兰兹郡(11.7%)、外都市区(11.4%)、北爱尔兰(11.1%)和北部(10.6%)的房价也表现强劲。

根据英国税务与海关总署的数据，2021年，英国住宅地产交易飙升41.2%，至约1475740宗，前一年下降了11.2%。在2022年前4个月，英国有385060宗住宅物业交易，同比下降24%，但仍比疫情前的2019年同期增长12%。这是在新冠疫情封锁高峰期推出的临时印花税假期到期之际。

除了强劲的需求，该国严重的住房短缺也推高了房价。根据全国住房联合会的数据，英国约有840万人住在负担不起、不安全或不适合居住的房子里。尽管去年住宅建设活动有所增加，但完工量仍远低于政府每年30万套新住宅的目标。

英国房地产市场预计将继续增长，尽管增速放缓，主要原因是借贷成本迅速上升，加上目前家庭预算面临的通胀压力和乌克兰战争的不利影响。第一太平戴维斯预计今年的房价年增长率为7.5%。

房地产信息网站Rightmove预计，今年的房价涨幅将较为温和，约为5%。该机构预计，竞争最激烈的苏格兰、西米德兰兹郡、西南、约克郡和亨伯地区的房价将在2022年上涨7%以上，而伦敦的房价涨幅将较低，为3%。Zoopla预计，到年底，英国的房地产价格将上涨3.5%，主要是由于经济逆风，包括抵押贷款利率的上升和生活成本的上升。

Rightmove的蒂姆•班尼斯特(Tim Bannister)表示:“在经历了非常强劲的上半年之后，住房负担能力紧缩可能会在未来几个月对市场行为产生更大的影响，预计在此期间会进一步加息。”

2022年第一季度，受建筑业和服务业强劲增长的推动，英国经济同比增长8.7%，高于前一季度的6.6%。然而，按季度计算，2022年第一季度经济仅环比增长0.8%。根据国际货币基金组织(IMF)的数据，继2021年7.4%的强劲增长和2020年9.3%的历史性暴跌之后，今年的经济预计将温和增长3.7%。

2022年6月，英格兰银行(BoE)将关键利率再次上调25个基点至1.25%，这是自2021年12月以来连续第五次加息，以实现2%的通胀目标。

英国的房地产繁荣与萧条

从1996年到2007年，英国房地产价格大幅上涨:

1.伦敦房价上涨了289.1%(实际价格涨幅为228.1%)。

2.从1996年第三季度到2007年第三季度，北爱尔兰的房价上涨了393.2%(实际涨幅为315.9%)，是英国地区中涨幅最高的。

3.其他地区的价格上涨幅度从苏格兰的187.9%(实际涨幅为142.8%)到外大都市区的245.5%(实际涨幅为191.3%)不等。

4.同期全国指数上涨240.9%(实涨幅为187.5%)(全部数据来自全国)。

2007年初，英国提高了利率，收紧了贷款条件。由于全球金融危机，房价在H2-2008年加速下跌。跌幅最大的是北爱尔兰，房价下跌了39.2%(实际跌幅41.9%)。伦敦房价下跌了19.8%(扣除物价因素23.3%)。

英国平均房价

2013年，房地产市场开始复苏，2013年至2021年，全国房价上涨45.1%(32%)。伦敦是房价涨幅最大的城市之一，在过去8年里上涨了46.9%(32.6%)。

过去10年，英国(尤其是伦敦)的房价上涨受到4个因素的推动:

1.移民和人口增长强劲，尤其是在伦敦。

2.利率处于历史低位，同时通过“量化宽松”大幅扩大货币供应。

3.伦敦金融城的强劲增长。

4.建筑活动依然疲软(尽管伦敦的情况不太一样)。

英国住房市场预计今年将保持强劲，但随着借贷成本迅速上升，增长速度将放缓。

伦敦与英国其他地区的房价差距正在缩小

随着首都伦敦房价持续环比下跌，伦敦与英国其他地区的差距正在缩小。在2022年第一季度，伦敦平均房价是英国其他地方平均房价的两倍多——这是一个巨大的差距，但是这是自2013年第三季度以来的最小差距。平均差价为276178英镑(合337720美元)。

伦敦与英国其他地区的房价差距在2017年第一季度达到峰值，当时首都的房价比全国其他地区高出154%，平均差价为290,140英镑(354,857美元)。

尽管自2017年第二季度以来差距有所缩小，但伦敦的平均房价仍比2007年的峰值高出约71.4%。除北爱尔兰外，所有其他地区在2022年第一季度的房地产价格都高于2007年的峰值价格:

1.伦敦郊区较2007年的峰值上涨了63.3%。

2.外东南较2007年上涨56.5%。

3.东盎格鲁增长了50.9%。

4.西南上涨了47.2%。

5.东米德兰兹地区上涨了44.8%。

6.西米德兰兹郡上涨了41.2%。

7.西北地区上涨了28.6%。

8.约克郡和亨伯塞德郡上涨了27.4%

9.威尔士上涨了31.1%。

10.苏格兰上涨了16.9%。

11.北达科他州上涨了13.7%

北爱尔兰的表现最弱，房价仍比2007年的峰值低24.9%。

需求强劲增长

根据英国税务与海关总署的数据，2021年，英国住宅地产交易飙升约41.2%，至约1,475,740宗，前一年下降了11.2%。

在同一期间:

1.在英格兰，住宅地产交易激增42.2%，达到126.3万宗，而2020年则下降了10.3%

2.在苏格兰，成交量增长28.4%，至11.42万宗，前一年则下降了14.8%

3.在威尔士，交易量大幅增长42.6%至64160笔，而在2020年下降了18.6%

4.在北爱尔兰，交易同比强劲增长49.2%至34180宗，相比之下，2020年下降了16.5%

英国税务与海关总署表示:“在2020年第二季度，冠状病毒大流行导致英国住宅交易大幅下降，随后随着英国住房市场重新开放，交易增加，并在2021年3月、6月和9月达到显著峰值，这是由于英国住宅房产税暂时的结束或改变。”

英国房产交易

在2022年前4个月，英国有38.5060万宗住宅地产交易，同比下降24%。考虑到新冠肺炎疫情封锁高峰期间推出的临时印花税假期已到期，这一降幅与去年相比并不令人意外。

住宅建设再次上升，但长期的住房短缺依然存在

英国的住宅建设活动再次强劲增长，此前它在2020年受到政府的疫情封锁措施的负面影响。

1.根据住房、社区和地方政府部门的数据，2021年住宅开工数飙升34.8%，至174880套，而2020年下降了15.2%。

2.与前一年下降16.9%形成鲜明对比的是，同期住宅完工量同比增长18.6%，达到175,390套。

尽管开工有所复苏，但仍远低于政府每年30万套新房的目标。此外，以国际标准衡量，英国的人均住房建设率仍然较低，而且由于规划方面的限制，未能充分应对繁荣时期房价的上涨。

例如，2019年，英国约有17.88万套住宅完工。然而，英国城乡规划协会(TCPA)表示，每年至少要建造25万套新房，以适应人口增长，取代老化的存量住房和积压的住房。

英国住宅建筑

从1991年到2003年，英国的住宅建设停滞在平均每年18.6万套新单元，从2004年开始，每年勉强超过20万套(2007年为22.3万套)。

“每一届政府上台时都承诺要增加新建住房的数量，但事实不言自明:从1958年到1988年的30年间，英国建造了大约750万套住房。在随后的30年里，这个数字减少了一半多，只有310万左右，”《卫报》的拉里·埃利奥特说。“住宅供应受到严格的绿化带规定、地方规划规定，以及缺乏阻止囤积的土地增值税的影响。”

Rightmove称，英国长期的住房短缺是近年来房价创纪录上涨的主要原因。

增加住房供应和其他改革

2019冠状病毒病大流行使该国的规划政策立即发生了一些变化，包括允许酒吧提供热食外卖服务，以及与许可发展权(pdr)相关的变化。但早在疫情爆发前，计划制度的改革就已经成为主要议题，以加快该制度改革的速度，来扩大住房供应。2020年8月发布的住房白皮书(包括同期咨询)详细介绍了政府对规划系统即将发生的变化，包括指定区域的自动审批、高质量发展为优先级、以基础设施税取代106条款，以及对建设经济适用房的开发商的折扣。

英国首相鲍里斯·约翰逊说:“整个建筑开始崩塌，是时候做很多人长期缺乏勇气做的事情了——拆掉它，然后重新开始。”这就是本文的建议。与二战以来我们所见过的任何改革都不同的激进改革。”

约翰逊首相补充说:“不要在边缘做更多的改动，不要简单地在潮湿的地方粉刷，而是要推倒和重建，从头开始，为英格兰建立一个全新的住宅体系。”

政府于2020年12月发布了对当地住房需求的回应，并发布了一份书面部长级声明。2021年2月，《升级》白皮书发布，概述了与规划有关的各种建议。然后在2021年3月，公布了关于修订pdr、住房交付和公共基础设施的磋商结果。在2022年2月向下议院发表的一份声明中，国务秘书迈克尔·戈夫(Michael Gove)概述了该计划和复兴措施。

在新冠肺炎疫情已经消退的情况下，人们希望计划体系的重大变革能够实现。

英国建设住宅价值

在拟议的计划制度改革之前，政府已经采取了几项措施来解决供应短缺问题。到2020年底，英国政府在4年内为国家住房建设基金拨款71亿英镑，在英格兰各地建造更经济、更可持续的住房。此外，《2019年租户费用法案》禁止向租户收取中介费用。

2014年，为了解决经济适用房危机，政府宣布了“启动住房”政策。“入门住房”政策针对的是伦敦合计收入低于8万英镑(98,187美元)或9万英镑(110,460美元)的家庭。初级住房的价格必须比市场价值低20%以上，折扣后的最高价格在伦敦为450,000英镑(552,302美元)，在其他地方为250,000英镑(306,872美元)。如果该房产在15年内转售，则必须退还部分或全部折扣。

但国家审计署在2019年11月进行的一项审查显示，尽管为购买可负担房产而花费了1.73亿英镑，但建筑尚未开始，部分原因是授权立法从未获得通过。因此，这项政策在2020年被正式废除，取而代之的是一项旨在交付6600套住房的新计划，根据英国住房协会的数据，其中只有大约36%的住房符合当前的经济适用房定义。这导致约8.5万名年轻人徒劳地等待一套负担得起的住房。

利率快速上升

2022年6月，英格兰银行(BoE)将关键利率再次上调25个基点至1.25%，这是自2021年12月以来连续第五次加息。这是13年多来的最高水平。截至2022年5月的12个月内，英国通货膨胀率飙升至9.1%，高于前一年的2.1%，为40年来最高水平，原因是食品和能源价格持续飙升。

英国基本利息和抵押贷款利率

英国央行表示:“英格兰银行货币政策委员会(MPC)制定货币政策，以达到2%的通胀目标，并在某种程度上有助于维持增长和就业。”“在2022年6月15日结束的会议上，货币政策委员会以6比3的多数投票通过将银行利率提高0.25个百分点，至1.25%。”

正如预期的那样，抵押贷款利率正在上升。在2022年5月，贷款价值比(LTV)为75%的按揭贷款的平均利率为:

1.两年期固定利率抵押贷款(FRMs): 2.63%，高于一年前的1.47%和两年前的1.42%

2.3年期FRMs: 2.57%，高于2021年5月的1.71%和2020年5月的1.64%

3.5年期frm: 2.63%，高于一年前的1.68%和两年前的1.7%

4.10年期FRMs: 2.86%，略高于去年同期的2.59%和2020年5月的2.4%

5.标准可变利率抵押贷款:4.25%，高于一年前的3.61%和两年前的3.65%

抵押贷款市场再度扩张

在2020年因疫情而突然暂停之后，随着买家和投资者在经济条件改善中重返市场，英国的抵押贷款市场正在迅速复苏。2021年，住房抵押贷款批准总数同比增长11.9%，至1570312件，而2020年则下降了9.4%。

2021年:

1.根据英格兰银行的数据，购房贷款批准数量强劲增长15.6%，达到944,014项，比2020年3.6%的温和增长速度有所加快。这是自2007年以来批准数量最多的一次。

2.2021年，再抵押贷款批准数量小幅增长1.9%，至459,853宗，与2020年同比下降23.1%形成鲜明对比。

3.其他担保贷款批准数量同比增长23.8%，至166445笔，前一年同比下降22.2%。

因此，根据英国央行的数据，2022年第一季度，未偿还住房抵押贷款总额同比增长4.4%，至1.63万亿英镑(1.99万亿美元)。

房屋贷款数量

前五大银行占去年未偿还抵押贷款的63%以上(劳埃德银行集团，17.2%;全国性的BS, 12.6%;NatWest组12.5%;桑坦德银行英国,11.5%;巴克莱(Barclays)， 9.3%)。

欠款和收回房产的比例仍然很低

尽管疫情给借款人造成了资金紧张，但由于贷款机构向陷入困境的借款人提供了各种帮助和延期，2021年的拖欠和收回款项仍接近历史最低水平。

根据英国金融的数据，在2022年第一季度，有75,670户房主拖欠抵押贷款，占未偿余额的2.5%或更多，同比下降9.9%，两年前下降1.8%。同样，“买房出租”按揭欠款在2022年第一季度同比下降5.2%，至5860笔。

“拖欠客户的数量仍然很低，而且连续第四个季度下降。房屋所有者拖欠抵押贷款的数量现在比一年前减少了10%，购买房屋让抵押贷款的欠款同比减少了5%，”英国金融(UK Finance)表示。

在2022年第一季度，有580个房主抵押房产，高于一年前的200个，因为针对新冠变体的自愿抵押房产禁令于2022年1月4日结束。同样，购买出租抵押财产从一年前的180件增加到2022年第一季度的370件。

英国按揭欠款

“帮助购房”计划延长至2022年;介绍了新版本

2021年12月21日，《2021年金融法案》成立，将目前强化形式的“帮助购买计划”再延长一年，至2022年底。购房帮助计划帮助首次购房者购买或自建新房或公寓。该计划将在2022年进行审查。

政府给购房者提供高达20%(或在伦敦40%)的房款贷款，前提是购房者贡献5%的房款作为首付，并确保75%的房屋抵押贷款。购房者不得转租该房产，且该房产必须是其首套住房。

从2013年开始到2022年5月，已经有超过35万套房屋通过该法令被购买。

最近，政府宣布了一项新的计划，从2021年4月到2023年3月，贷款标准更严格。与目前的方案不同，新方案将仅限于首次购房者，这意味着购房者之前不能在英国或国外拥有住房。此外，新方案将包括区域房价上限，以确保帮助那些最需要的人。这一上限是该地区首次购房者平均价格的1.5倍。

在新计划下，每个地区的楼价上限:

1.在伦敦，有资格获得贷款的最高房产价格是60万英镑(736,737美元)。

2.在约克郡，价格上限为228,100英镑(280,081美元)。

3.在英国东北部，限价为186,100英镑(约合228,510美元)。

4.在西北地区，上限为224,400英镑(275,500美元)。

5.在东中部地区，价格限制为26.19万英镑(合321,540美元)

6.在西米德兰兹郡，限价为255,600英镑(313,837美元)

7.在西南部，限价为349,000英镑(428,518美元)。

8.在英国东南部，限价为437,600英镑(537,286美元)。

这笔贷款前五年免息。在第六年，买家将被收取1.75%的利息。利率将根据消费者价格指数(CPI)再加上每年2%的上调。抵押贷款必须在在房屋出售时偿还，或在25年后偿还。

管理新计划的政府机构英格兰家园(Homes England)估计，到2023年，将有总计250亿英镑(307亿美元)的贷款。

伦敦的租金收益率很低

根据Seven Capital的数据，英国目前的平均租金收益率为3.63%，几乎与去年同期持平。这一数据得到了房产比较网站Rentround.com的支持，该网站显示，全国的平均租金收益率为3.6%。

然而，根据Seven Capital的数据，伦敦的租金回报率是全英国最低的，只有2.9%。另一方面，西北部、约克郡和亨伯、苏格兰和威尔士的产量最高，从4%到4.4%不等。

东南、西南、西米德兰兹、东米德兰兹、东、东北和西北的租金收益率从3.1%到3.8%不等。

租赁市场依然紧张;租金持续上涨

租金持续上涨，主要原因是租赁住房需求旺盛而供应不足。英国国家统计局(Office for National Statistics)的数据显示，截至2022年4月的12个月里，英国租户支付的私人租赁价格上涨了2.7%，高于前一个月2.4%的涨幅，是自2016年1月开始该系列调查以来的最大年度涨幅。

2022年4月，东米德兰兹郡私人租赁价格年增长率最高，为4%，而伦敦最低，为1.1%。苏格兰、英格兰和威尔士的房租分别上涨了2.9%、2.5%和1.7%。

根据英国皇家特许测量师学会(Royal Institution of Chartered Surveyors) 2022年3月的住宅市场调查，租户需求继续以强劲的速度增长。

然而，住宅租赁代理协会(ARLA)最近显示，平均租期从上个月的21个月增加到2022年3月的23个月，因为不断上涨的租金和可用库存的缺乏使一些租户无法负担搬到新房子的费用。

“我们最新的报告显示，租户住在房屋里的时间越来越长。这在一定程度上是因为房屋存量处于最低水平，这意味着租户在想要搬家时几乎没有选择。他们还会发现，激烈的竞争正在推高现有住房的价格，往往让人无法负担搬家的费用，”Propertymark的首席执行官内森·艾默生(Nathan Emerson)说。

租赁市场在中期内将继续增长，尽管增速会放缓。“我们预测，租赁市场的增长速度将在2022年放缓。但增长率仍应高于大流行前的水平。这是因为租户愿意为额外的空间付费，以及前所未有的低库存水平，”汉普顿国际说。

汉普顿斯补充说:“我们预计，在今年租金上涨3.0%之后，2022年租金将平均上涨2.5%。”

英国经济温和增长，通货膨胀正在飙升

英国经济在2020年因新冠肺炎大流行出现9.3%的历史性下滑后，2021年强劲增长7.4%。根据英国国家统计局(Office for National Statistics)的数据，在强劲的建筑业和服务业的支撑下，2022年第一季度，经济同比增长8.7%，高于上一季度的6.6%。然而，按季度计算，2022年第一季度经济仅增长0.8%。

英国gdp与通胀率

由于乌克兰危机的影响，以及通货膨胀的飙升损害了消费者的购买力，预计未来几个月经济增长将放缓。近日，国际货币基金组织(IMF)将英国2022年经济增长预期从1月份的4.7%下调至3.7%。

IMF表示:“随着通胀侵蚀实际可支配收入，预计消费将弱于预期，而收紧的金融环境预计将给投资降温。”

在大流行之前，英国的经济增长充其量是乏力的。从2001年到2019年，经济年均增长仅为1.7%。

英国的人均国内生产总值(GDP)增长数据也表现平平。根据国际货币基金组织(IMF)的数据，从2010年到2020年，人均国内生产总值(GDP)的年平均增长率仅为0.3%，而在2020年则大幅下降了9.7%。受疫情防控措施放松和上年基数效应低的影响，2021年人均国内生产总值增长6.7%。

根据国家统计局的数据，在截至2022年4月的三个月里，英国的整体失业率从去年的4.9%下降到了3.8%。事实上，这是48年来的第二低水平。英国财政部预计今年的失业率将达到3.9%。

英国的失业率

然而，消费价格却在飙升!2022年5月，英国通货膨胀率为9.1%，较一年前的2.1%大幅上升，为1989年1月英国国家统计局开始发布该系列数据以来的最高水平。根据英国财政部的数据，从2014年到2021年，整体通胀率平均每年1.6%，但预计今年将飙升至9.2%。

2016年，英国投票决定脱离欧盟，并于2020年1月31日正式脱离欧盟，这是英国最大的贸易伙伴。不过，双方同意将其贸易安排延续到2020年12月31日，以便有足够的时间就新贸易协议的条款达成一致。

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