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总结2022，展望2023，很多长沙楼市的数据，你必须知道。

本文包括7组重要数据，先全部放出来，后文抽取部分进行详解：

▎长沙房价收入比，保持7以下，长沙人幸福不？

▎2022年，长沙新房均价：内五区住宅均价15447元；内六区12903元，上涨8%

▎长沙房价，最近6年飞速上涨，从6700到现在的12900，你感受到了吗

▎新房价格连涨24个月，会让我们失去什么？

▎有钱没钱，都在买大房子，大户型成交占比居然23%

▎2022，“出租10年换房票”的人，居然多达12000批

▎2022，长沙二手房卖出5万多套，这些人，也许是真抄底了

▎2023，预计有13万张房票会买房，真的吗？

某位老铁说：写这么多有什么用？你告诉我2023年长沙到底放不放松？房价到底涨不涨？

别急，简单分析这些数据后，文章末尾我告诉你到底涨不涨？

01、房价比仍在7以下，长沙人幸福啊

@潇湘晨报 报道《长沙房价收入比保持在7以下》，文章截图如下：

数据是由长沙住建局发布，但住建局官网未看到相关报道。因此，可供参考数据，仅以潇湘晨报报道为准。

房价收入比，准确概念是：住房价格与城市居民家庭年收入之比。

我估计住建局采纳的“住房价格”数据是内五区+长望浏宁的均价，与本文其他场合要讲的长沙均价有所区别。2022年长沙九区县的均价不会上万，结合居民收入大家去推算一下。不过，更重要的是关注“房价收入比”与其他城市的相对值，而不是绝对值。

目前能找到的2020年的50个典型城市的统计，长沙靓丽，排名倒数第一。如图：

（该数据仅作为参考，因为还有平台统计长沙的房价收入比只有5点多）

长沙的收入水平与合肥、武汉、成都等城市差不多，但是长沙房价低，所以最终值就低，说明在长沙买房相对容易。长沙人，幸福。

不过，后文我要告诉大家内五区的均价其实很高了，最近几年一路狂飙，其实买入主城的话越来越难。

02、长沙房价连涨24个月，真得很猛吗？

房价比仍在7以下，有所上涨，但属垫底行列

2022年，长沙新房均价：内五区住宅均价15447元。（来自中原研究院的数据）

如果加上望城区，内六区12903元，全年上涨8%。

（注：由于统计平台不一致，房价数据有一定差异，仅供参考。本数据为@中原研究院 ）

（注：上图为世联的数据，内五区均价与中原显示的不同，全年同比上涨的数据是9%。各机构的数据会有所不同，本文采信的是中原研究院的数据）

这里头没有纳入长沙县的数据，所以会偏高，其实六区一县是限购区，尽量要算整个限购区才有意义。

不过，大家重点关注这些年的上涨情况吧。长沙房价（内六区）从2016年的6700开始，到9200，到9800，到10500，到11900，到现在的12900，真是一路狂飙啊。

大家的直观印象是2022的长沙楼市很差很差，但差在销售面积，销售量几乎腰斩，上涨的是价格。

另外，长沙新房价格连涨24个月，这让长沙人享受不到某种福利。

那就是据高层最新的消息，新房价格连续三个月下降的城市，可以无底线降低首套房的贷款利率，但长沙是上涨城市，不在下面这个名单当中。

（房价连续三个月下降的主要城市）

03、长沙房价狂飙的原因找到了，就是它

据统计，2022年大平层住宅总供应177.5万方，成交145.5万方，160㎡以上住宅成交占比达23%，也就是说，去年每卖出5套房子，就有一套是大平层，刷新历史记录！

2022年长沙去化率大90%以上的开盘项目，足有32次，而其中有近一半是大平层。

高价房子越来越多，这就是均价上涨的原因。以限价地举例，目前长沙主城区（即三环内+三环外大部分区域），限价都已经破万，如望城斑马湖、星沙湘龙、开福北关公湖、大王山等区域。

▲图@世联行，仅供参考

而这两年才开启的品质定价地块，更是造就了一大批高价楼盘，单价破2万者比比皆是、破3万楼盘也即将突破一手之数！但也有远郊板块，单价仍旧在6字头、7字头徘徊，从而2022年只上涨了8%，要不看起来会更火爆一些。

04、2022年，很多人还在想办法突破房票限制

别急，2023年会拥有更多房票

2022年楼市并不好，很多城市一轮轮放松，比如最近的佛山、东莞彻底放松限购，但长沙一直偏紧，一直没什么特别有力度的新政。长沙，2022的几个大动作是：

▎网签满六年改为四年可以获得二套资格

▎“以租换购”新政，即出租10年换房票

▎生育政策与购房资格挂钩，即二胎三胎新增一张房票（具体方案看今天发出的第二条，刚刚落定）

▎二套房契税优惠

这些动作，其实力度很小，与东莞、武汉等城市比较起来，真是毛毛雨了。@中原 统计：网签6年变4年后新增需求客量约21265批，以租换购新增了需求客量约12000批，这些人并未全部真在2022年买房，其实直接为楼市做的贡献有限。

而且，出租换房票，其实还阻碍了进一步的大措施出来。如果长沙真和东莞一样彻底放开，“出租换房票”就效果大打折扣了。

其实，我一贯的观点是，对于这个措施悠着点，再等等也许就有新房票。更多内容，这里不适合说......

05、2023年，长沙房价还得涨

2023年长沙楼市，又将走出什么样的态势？结合现有信息，简单分析四个方面：

首先，是政策方面。房地产时隔20年重新提名“国民支柱产业”，也意味着政策将持续放松。长沙楼市，同样有此倾向，在刚过去的两会中，多位代表重点提到房地产政策松绑，详情点击下方图片：

按理，长沙2023年会有比较宽松的政策出来。有老铁爆料，可能大动作很快，而且不局限于长沙县、望城等地，会是全城都放松，用老铁的原话描述其理由，是“财政撑不住”。

其次，是供应方面。随着2022年中的异常单个土拍+年底的一场集中土拍，辅以政府将“集中发布土地供应”转为“不定时、持续发布”，土地市场“两集中”宣告提前结束，由此带来的， 或将是土地供应规模的增加。但同时，在新房供应方面，却预计比去年要低，同时两极分化仍将持续加剧。

第三，是需求方面。随着政策持续利好，加上疫情已放开，预计楼市将迎来一波小增长。重点是，在2022年发布的政策中，释放出一批有资格但还未购房的潜在客群，加上落户、社保等条件满足的人群，有资格且有意愿的基数，预计不小于13万，详情可见今天第三条。（注：数据来自2022年长沙房地产市场年终研判会预测，最终以实际为准）

注：中原每年的研判都比较准。上述这个13万资格是基于限购不放松的前提的，其实只要限购一放松，哪怕只面向7000万湖南人放松，能到长沙买房的“资格”何止10多万，将是大把大把的，关键看意愿。

最后，价格必然上涨。从全国局势来看，会不断刺激楼市，不达目的不会收兵。长沙会跟随全国大局，在买房人越来越多、政策越来越宽松之后，房价掉头向下的可能性为0。2023年，高价的房子还在陆续出来，长沙新房价格必定继续上涨，幅度保守估计8-10%之间。

来源：世联行 潇湘晨报 李白楼语堂 网易新闻房产综合整理。因时间、市场、政策等信息会发生变化，以上内容仅供参考，不做交易和服务的根据。文章部分图片与文字均来源网络，如有版权问题请联系作者删除，作者邮箱[email protected]。

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