恒大、碧桂园、万科、保利、融创

2018 

年战略调整、拿地

策略与核心融资整理

!

2018 

年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金

融紧

缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普

遍面临的

融资难和融资成本高的问题，

不少中小开发商已开始挣扎在

生死边缘，

大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显

（尤其是教育、

大健康、医

疗、养老、智慧社区方向）

。总体来说，中国房地产已开

始往运营端转

型，并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

为使读者对当前房地产企业面

临的核心问题及战略和业务调整方向

有个清晰的认识，

笔者对各地产公

司的年报内容以及从公开渠道查询

到的地产前

50 

强的相关信息进行了整

理，同时结合自身的从业经历

对上述问题进行了相关分析，希望能给读者

带来一些有益的启示。

一、恒大集团

在金融去杠杆的背景下，恒大从

2017

年就开始向“ 低负债、低杠杆、

低成本、高周转的‘三低一高

'

发展模式转变

”，但是由于政府对地

产政

策的收紧，

恒大与其他大地产公司一样，

目前主要面临融资成本

上升和

高周转发展模式变难的问题。

资金成本上升方面，

拿地或项目

并购的融

资成本目前都已不低，商票融资成本更高。值得注意的是，

目前市场上资

金非常紧张，有资金的基本不愿意做地产的纯信用融

资，主要还是因为投

资者认为政策变动太大。

而即使是在下半年或明

年，在开发商能拿出来

的土地和项目抵押有限的前提下，

融资也只会

越来越难。

在高周转发展模式变难的问题上，

比如一个是一二线城市项目前期遗

留