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我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，外地人想在苏州买房投资，朋友说在奥体买房升值空间大，请问是这样的吗？

苏叔：你好，奥体板块是指围绕奥体中心的住宅区，近年来该板块的热度非常高。由于周边配套设施的不断完善和房龄较新的因素，二手房房价也在逐渐上涨。早期的奥体板块由于距离市中心较远且周边配套较差，土地拍卖也采用“造城”式拍地方式。但随着该区域的崛起，土地拍卖也越来越精细化。依据各小区套均成交总价，可以大概区分一下奥体板块的改善梯队和刚需梯队，套均800W以上梯队小区，过去一年涨幅全部＞10%， 套均500-600W梯队小区，过去一年涨幅5%左右。套均400-500W梯队小区过去一年涨幅部分5%左右。

提问：苏叔，你好，目前在园区工作，苏州无房，园区房价太高买不起，看科学城规划蓝图很宏伟，这个板块未来发展潜力大吗？利好兑现期会不会很长？打算在科学城买一套小户型新房，有没有推荐的楼盘？

苏叔：你好，太湖科学城未来十分光明,去年的太湖科学城总体概念是这样的：“一山一湖，一轴一带，一核多区”，分为五个板块，走“产+学+研+城”的发展模式，此外，太湖科学城还将成为打造长三角国家创新中心，将会吸引全国各地人才来此创业创新。这样高规格的规划与定位，与太湖科学城配套的产业包括教育、交通、教育以及景观资源等都是非常丰富齐全的，南京大学苏州校区预计在明年9月竣工；除却已有的有轨电车1号线和2号线，还规划了轨交9、11、13、18、21号线，高铁站或将落地，未来交通出行将极其便利。 投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：苏叔，你好，请问什么叫园区飞地？具体指什么区域？作为园区的飞地真的跟园区有紧密的联系吗？刚参加工作不久，如果买不起园区可以考虑这些地方吗？

苏叔：你好，所谓园区飞地，是指与园区有合作关系的三个板块，具体是这些：首先是苏相合作区，这是一个区域协同发展的例子，教育方面有星湾学校和漕湖学校的合作，交通方面有两条地铁规划，配套方面有多所设施规划建设，产业方面的增值非常可观；其次是甪直、郭巷，这两个区域都有大规模拆迁，并规划有多条地铁线路。之所以要建立园区飞地，有这样几个原因：一是园区受空间资源局限，需要向外迁移部分工厂、人口；二是合作带来共同发展，可以和其他区域形成互补；三是能给其他区域带来多方面提高。园区飞地带来的利好是非常明显的，苏相合作区教育、配套方面的提高不必再赘述，甪直、郭巷的名校签约有很大希望，由于与板块接壤，承接外溢、板块升值也是可预见的未来，并且拆迁带来的大片空地是很有想象空间的。园区起着带动周边区域发展的作用，预算有限的年轻人买不起园区可以考虑周边这些飞地。

提问：苏叔，你好，现在尹山湖的房价是不是有点高了，预算250-300万，今年买入尹山湖的房子，会不会高位站岗呢？在尹山湖买房有没有推荐呢？

苏叔：你好，尹山湖拥有优越的地理位置，承接园区外溢置业客群，购买需求与购买力都较为充足，。尹山湖的房子普遍市场预期较高，主要是由于尹山湖能够很好满足独墅湖科教创新区的人口住房需求，相对于片区内房价高昂的项目来说，尹山湖性价比更高。尹山湖板块内商业配套丰富、交通便利、教育、医疗配套完善，还拥有稀缺湖景资源，十分宜居，是一个比较值得入手的板块。具体板块内买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：苏叔，你好，在市区工作，刚需自住，预算200万买房，。暂时没孩子，现在比较迷茫，不知道应该如何选择考虑，新区通安能不能入手呢？有哪些利弊呢？可以详细分析一下吗？

苏叔：你好，从通安镇的规划图上来看，其坐落于整个新区的“角落”，但由于大阳山和太湖的存在，使得通安成为了科技城去往无锡、高铁新城以及浒关到科技城的必经之路。通安有一大片面积属于科技城，真正用于开发的土地不多，其中的树山村是著名的旅游度假地，风景美，冬暖夏凉，适宜居住。通安自驾交通比较方便，未来可能会从科技城往北引到通安的路线上修建地铁13号线，从而加强科技城和高铁新城的联系。教育方面未来可能会规划新学校，目前的达善、通安中学也属中等偏上，而且三区统考具有一定优势。通安的商业、医疗资源相对处于劣势，只有小型商业和沿街商店，医疗方面有乡镇卫生所。但市政方面有文体中心、图书馆、真山公园。如果在市区工作，且刚需，可以考虑通安；但如果自驾不方便，建议慎重考虑。苏州买房建议，详见知识星球内部分享。

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