(本文转载自公众号层楼,作者江公子,凤凰网房产已获授权)

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人类的悲欢何止不相通，有时简直是绝缘。

一边是无数房东欲哭无泪，给中介拼命发红包也买不掉房；一边是超级土豪手握2个小目标，在老别墅区里找不到一套房！

前一阵，我朋友的亲戚托他在云栖玫瑰园找套好点的中式合院，初步预算是2亿。

亲戚想想这个总价，整个杭州都能横着走了吧？结果，我朋友去中介问了一圈，总共只有2套中式合院挂牌，最便宜报价2.8亿。

这套中式合院产证面积约533㎡，带300㎡地下室和1200㎡花园，折合单价52.5万。豪宅经纪人表示，买家若诚心买，单价很难低于50万。

一听这价格，是不是突然觉得什么40万的上海翠湖天地，也没那么惊悚了？

我朋友算业内人士，也被吓到了。在他印象中，两年前云栖玫瑰园最贵不过30万，这是短短时间又快翻倍了。

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别以为这只是房东“漫天要价”，此前的确有非常夸张的高价成交。

早在几年前，云栖玫瑰园成交过另一套中式合院，产证面积差不多，但花园小了一两百平方米，当时实际总价约1.8亿。

即便是当年，成交单价也接近34万。

云栖玫瑰园实景

云栖玫瑰园分三期开发，中式合院是最后一期发售，仅29套，基本全为自住，能放盘到二手市场上的一直凤毛麟角。

多年前成交过一套样板房，单价14-15万左右；2019年，另一套建面424㎡的中式合院，以7500万总价成交，折合网签单价近17万7。

虽然网签价常常做低，即便如此，云栖玫瑰园也刷新了杭州二手房网签单价纪录。

九溪玫瑰园实景

就在上个月，杭州二手网签单价又被刷新了。

这次主角是云栖玫瑰园的邻居九溪玫瑰园。4月初，一套产证402㎡的独栋别墅以9700万成交，网签单价超24万。而去年6月，九溪玫瑰园才成交过一套400多㎡大宅，单价近22万。

回头看，2018年江南里创下的17万6网签单价记录，早已风流云散。

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有没有发现，不论是云栖玫瑰园还是九溪玫瑰园，这两年，只有超低密大宅还在一直创造杭州新的二手单价纪录。

大部分次新房都是一片凄风惨雨，相比2021年回调了10—25%，保本渐成奢望。

次新豪宅也是“交付即巅峰”，单价很难持续突破。

号称YYDS的几个市中心顶豪，比如武林壹号、东方润园和阳光海岸等，价格虽历久弥新，但也反复震荡。单价更被超低密大宅远远抛下。

即便是顶豪“天花板”的阳光海岸，网签单价也止步17万5。一旦要价太高，成交就极为困难。

反观超低密大宅，动辄上亿却不乏接盘侠。

上个月底拍掉的桃花源西锦园，起拍价1.155亿，业内一致认为，极大概率会流拍。最后却以1.33亿天价成交，刷新杭州法拍房总价纪录。

不得不说，在人人“追逐核心资产”的全国楼市新趋势下，超低密大宅击败一线江景大平层，成为终极赢家。

看清楚了，关键词是“大”而不是“市中心”。

必须是动辄占地几亩，容积率低于0.3甚至0.2。什么小联排小合院肯定是不行的，连主流200多㎡的江南里都太小了。

九溪玫瑰园实景

所谓“核心资产”的定义，关键在于不可复制。杭州江岸线这么长，江景豪宅尽管稀缺，每几年还是能涌现一批。但几亩一栋的大宅真的永远不再开发了。

不久前，住房和城乡建设厅发布的一条《关于废止和宣布失效部分行政规范性文件的公告》，被解读为“限墅令”将取消。

但很快便被告知是误读，杭州将继续禁止出让1.0以下容积率宅地。

换言之，像九溪玫瑰园、云栖玫瑰园这类超低密大宅，永远不再有新房供应，买家只能在二手里卷，房东自然奇货可居。

所以，一套云栖玫瑰园500多㎡的中式合院，新房售价六七千万，短短数年，却能暴涨至2亿多，还一房难求。

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有人会：不对啊，大别墅不是绰号“保姆乐园”，要地铁没地铁，要商业没商业，买个菜都得司机接送，哪有市中心大平层便利？

一旦要比较生活的效率，那就落入了下乘。

的确，十几年前杭州的大别墅入住率很低。第一代有钱人大多白手起家，虽然住上豪宅，但永远忙碌在生意场第一线。

但现在，随着中国改革开放进入第40个年头，一批“有闲阶级”诞生了。

他们不仅有钱，而且有闲。有的是生意慢慢收掉、半退休状态的老钱，有的是不进入家族企业的厂二代富三代，还有一些时间极为自由的投资大佬。

一旦没有工作羁绊，大别墅的生活简直像天堂。

正如纪录片《Tamara's World》里，F1女继承人Tamara的生活一样。

作为伦敦肯辛顿豪宅的女主人，Tamara的吃穿用度均有专人打理。每天上午吃完饭，两名私人助理会来汇报一天的行程。

她所居住的城堡，足有57间房，然而大部分房间，她却不曾涉足。为了让女儿拥有童话般的生活，还将泳池改造为公园式的游乐场。

Tamara几乎不用出门，普拉提教练、美甲师、造型师、化妆师等上门为其服务。兴致来了，便搭乘私人飞机，去摩洛哥晒太阳、又或是去瑞士滑雪。

同样，杭州顶级别墅的业主们，足不出户照样能享受世界的一切。

日本清晨捕捞的金枪鱼，当天空运至他们的餐桌上；欧洲新一季的名牌服饰，还没上架，已全套摆进他们的衣橱。

想游泳？自家有消毒最彻底的泳池。打台球看电影？地下室有最顶级的设备。周末烧烤露营？自家院子不需要预约。一切都有物业的增值服务帮你搞定。

一旦住进这样的大别墅，舒适得根本不想出门。一旦在这里睡过几晚，那些江边大平层的次卧简直小到不能忍受。

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据说，许多富豪不喜欢和陌生人同乘电梯。

所以他们自住只选独门独院的大别墅，以满足他们“人以群分”的内心渴望，照顾他们偶尔的一点社恐或任性。

不用为隔壁孩子的钢琴声烦恼，兴致来了办个party，也不用担心会被邻居投诉。

相比大平层格局上的千篇一律，别墅从内到外的可塑性更强，更符合他们独家定制的个性需求。在平淡的现代生活里，增加一点艺术的迷思。

更重要的是，曾光芒万丈如阳光海岸、望族壹号，如今也经常被诟病“公区旧了”，单价渐渐拼不过新晋的一品、滨江园。

但大别墅可以几年焕新一次外立面，不用与邻居协商众筹，永远不会因市场“喜新厌旧”而在银行估值下滑。

一大批有闲阶级的出现，让“大别墅”这种无用的奢侈品成了最保值的金融产品。

这几年的限价，加上拼多多抵押贷的狠活，让无数中产混进富人的豪宅区，让一线江景大平层不再“往来无白丁”。最终，富人们用大别墅捍卫了自己最后的纯血领地。

大别墅的升值神话很诱人，但与普通人不再有关。没有几个中产拼得出上亿资金去炒房。

大别墅是淡市里的一抹亮色，但不能拯救市场信心于水火。

上周，几位退居二线的杭州地产大佬聚会。他们曾手握无数豪宅，却都表示地产红利已到头了。只保留2套自住房，其它房子全部要抛光。

你一定猜到了，这2套自住房里就有一套玫瑰园或桃花源，价值好几亿呢！

当历经淘洗的老钱，尽数浓缩于不可再生的大别墅时，怎能不暴涨？