劲松北社区大门（愿景集团提供）

杨镓/发自北京

作为全国率先引入社会资本推进的老旧小区改造样板工程，“劲松模式”为北京乃至全国老旧改项目开创了一个全新窗口。

时隔三年，在北京市住建委最新发布的2021白皮书中，“劲松模式”再次被提及。8月12日，中国房地产报记者到劲松地区实地调查走访看到，随着部分改造完成，劲松社区发生了明显变化，“劲松模式”不失为当下城市更新的一个可参考模型。

老社区的新面貌

社区公园进门处 杨镓/摄

清晨7点不到，劲松社区公园里就有老人慢悠悠地绕着公园转圈溜达。安装了健身器材的角落里，三三两两早锻炼的人在挥洒着汗水，儿童活动区已经有孩子在玩耍，公园某个角落时不时还有会亮嗓子唱上两句的京剧票友。推着婴儿车的家长们自成一派，三五成群聚在一起聊育儿经。乒乓球台更是热门，去晚了肯定抢不到位置。

公园外的路边餐厅（愿景集团提供）

公园外早餐供应的饭馆香味溢出，偶尔某家铺子前买早餐的人会排起长队。逐渐喧闹的街道和路上匆忙的行人，以及随着上班时间临近越来越拥堵的马路，宣告着劲松社区最普通的一天正式开启。

劲松原名“架松坟”，上世纪70年代，北京市政府在此投建纯居民居住区。1981年1月成立街道办事处，当时的工作人员引用《毛泽东诗词》中“暮色苍茫看劲松，乱云飞渡仍从容”的诗句内容给办事处取名“劲松”。

劲松辖区共计5.2平方公里，辖区共有十个小区，虽然位于二环边黄金区位，但由于社区建设较早，时光推移，劲松这个改革开放初期就建成的第一批成建制住宅，如今已成了典型的老旧小区。配套设施不健全、小区道路、绿化、排水等基础设施老化等问题日益严重。另外社区内居民老龄化程度较高，以劲松北社区的劲松一区、二区为例，据最新统计数据，目前社区居民老龄化已高达39.6%。

“劲松模式”从何而来

就是这样一个北京普通的老社区，作为全国率先引入社会资本用于推进老旧小区改造更新，后以授权企业对社区低效空间进行改造提升和长期运营的成功案例，成为全市闻名的“劲松模式”，在全北京乃至全国老旧改项目中得到推广，而改造后的劲松，也得到了居民、投资企业及政府的多方肯定。

2018年劲松北社区十几位居民以联名信的形式，写信给劲松街道办事处，希望引入专业物业服务和老楼加装电梯。为了满足社区居民居住的安全和宜居需求，劲松街道办事处工作人员积极响应，经过多方努力，在朝阳区委、区政府大力支持下，将区域内10个老旧小区全部纳入旧城改造规划，进行统一升级改造。

与此同时街道办事处积极找寻符合居民要求的实施企业，而此时属于社会资本的愿景集团也正在寻找自己的第一个城区更新项目。在朝阳区住建委大力支持下，劲松街道和愿景集团顺利接洽上，经过多次考察、方案评审，劲松街道最终选择引进具备“投资、设计、实施、运营”一体化能力的愿景集团来投资打造劲松北社区。

此前，北京的老旧改项目多半由市政出资，国企承包，鲜少见到社会资本的身影。“劲松模式”成为全国率先引入社会资本推进的老旧小区改造项目，为北京乃至全国老旧改项目开创了社会资本介入的全新模式。

“劲松模式”三年未画句号 社区运营还在继续

社区公园儿童活动区改造前（愿景集团提供）

社区公园儿童活动区改造后（愿景集团提供）

如今三年过去了，劲松北社区已经有了很大的改变，居民生活幸福指数随之提升。据在劲松二区居住了三十几年的老居民白玉兰介绍，最大的改变是社区升级后加强了安全管理，增加门禁及保安，小区整体环境也进行了美化，同时增加并翻新了路面、社区公园等相关设施，还增加了便民服务点。

“配套更完善了，理个发，买个菜，社区里就能解决，而且小区整体环境也更加整洁舒适，更安全，孩子在小区里玩也更放心了。”白玉兰说。

愿景集团进驻小区所设置的美好会客厅 杨镓/摄

每月设置公益活动安排表，目前因疫情暂停 杨镓/摄

据愿景集团工作人员介绍，试点示范区于2018年7月启动改造项目，前期投入3000多万元资金，以“一街”“两园”“两核心”“多节点”为改造重点，围绕公共空间、智能化、服务业态、社区文化四大类16小类30余项专项作业实施改造。“未来，我们会通过物业、停车管理收费以及计划落地的养老、托幼、健康等产业，形成市场效益激发点，慢慢收回投资。”该工作人员介绍。

据了解，在跟愿景集团合作取得成效后，劲松街道也持续推进辖区内其余社区改造。加保温墙、更新管道、改善小区内绿化、加墙社区公共设施建设维护等工作一直在各区积极开展。

其中，2019年，由首开集团承接的改造工程农光里重汽小区，还进行了居民外迁楼栋整体改造工程。据该工程施工方介绍，在外墙加固过程中，在楼体原有基础上，南北向各加出来一块，让居民使用面积比原来有所增加，有效解决原有存在的阳台安全问题，上下水管线问题，厨房、卫生间空间不足问题也得以缓解。同时，还加装了电梯，方便老人上下楼。

加装电梯的农光里重汽小区一角 杨镓/摄

该项目是疫情期间北京市第一个复工复产的老旧小区改造项目，据该项目负责人首开所属北京房地集团第十分公司项目经理李松接受采访时表示，这个项目居民整体获得感、满意度都很高。

现场走访中记者发现，只有少数单元加装了电梯，居委会工作人员解释，按最新规定，单元2/3以上业主同意，其他业主不持反对意见才能加装电梯，如果无法达到要求则不能加装。“一楼住户比较容易反对，高层住户则意愿更强烈，特别是有老人的家庭。”该工作人员介绍。

这种情况也反映了部分老旧改工程不见得被全部业主接受，由于各个社区情况不同，老旧改工程推进的情况也不尽相同。“劲松模式”一定程度上来看，是天时、地利、人和的共同结果。

值得肯定的是，愿景集团通过“劲松模式”的探索，蹚出了一条“微利可持续”的老旧小区投融资模式，并先后在石景山的鲁谷社区、大兴的枣园社区取得实践。同时在政府的大力支持下“劲松模式”正被广泛复制推广。而“劲松模式”改造下的劲松，也正在不断的升级中焕发出新的活力。