上个月底，中海地产发布了2020年报，不出市场所料，中海地产的业绩依然非常靓丽，全年销售业绩在疫情之下仍旧逆势增长12.5%，达到3600多亿人民币，超额完成4000亿港元的目标。利润率当然也是一直以来的良好表现，地产业务的净利润率高达23.6%，在TOP系房企中雄踞榜首。

去年，衡量国内房地产企业经营状况的指标其实还多了一条，也就是负债率，有名的“三道红线”就是央行特意给房企划的三条负债警戒线，市场上名气比较大的那几家开发商几乎全部踩线，但中海是妥妥的优等生，红线一条没踩，负债率低至60%，账面上趴着1100多亿人民币，银行未动用的授信额度高达634亿。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍中海云著（实景拍摄）

正因为资金实力如此雄厚，去年中海地产推出大举扩张的“蓝海战略”，不惜高价买地，去年12月中海地产22亿竞得的西南林大地块，就是年报中特意列举的拿地案例。全年下来，中海地产新增土地储备 64 宗，新增总楼面面积为1349万平方米。

从年度财报看，无论是销售业绩、盈利水平，还是财务健康程度与项目储备，目前的中海地产都绝对算是一家受人尊敬，值得客户信赖的好公司。但即便是这样的表现，也还是避免不了有声音黑中海，一年交房10多万套住宅的中海哪怕只有个别瑕疵，立刻有自媒体大肆渲染。

不舍得宣传的中海

中海当然不可能完美，但透过年报不难发现，在目前国内房地产市场上，像中海这么优秀的房企其实不多，但为什么有些自媒体会黑中海？其中一个原因是中海在宣传方面的预算低到吓人的程度。

2年前，知乎上有一篇评论国内各大房企优劣的高赞回答，其中提到，国内房地产行业的营销费用比例大多在2%~3%，有些能高到 5%，而中海却只有1.9%，行业最低！

营销费用低，意味着中海在宣传方面不怎么花钱，佣金也低，卖房子主要靠品质、口碑和性价比。昆明的中海也是如此。中海进入昆明已经有9年，已经开发到第8个楼盘，但在宣传广告方面的支出，还没有某些房企一个楼盘花得多。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍中海开发的云麓九里是昆明豪宅标杆项目之一

中海舍不得请人花钱吹捧，相当于自带招黑体质，但去年销售业绩还能逆势增长12.5%，多个楼盘单盘销售过百亿，本身就说明中海产品本身过硬，多年地产“工科生”的名声并非浪得虚名。

但中海的产品是不是就毫无瑕疵了呢？当然不是，地产大V北京大土豆说，一家每年销售几千万平米，十万套房子的公司，不可能一点问题都没有，世界上也没有任何房地产企业能够做到。中海地产去年竣工交房1785万平方米，按每套面积120平米算，至少15万套住宅；昆明竣工30万平米，也至少是两三千套房。这么多房子交出去，出现个别问题其实很正常，但就整体而言，中海其实是国内大型房企中建筑品质方面的优等生。

中海有精细化和好房子的名声，首先是基因决定的。

盖房子这件事，没有几家企业比中海更精通

许多昆明人不知道的是，中海地产是中国海外集团的子公司，而中海集团又是中国建筑集团的子公司，所以归根结底，中海地产其实出身于建筑工程世家，因为中建集团本身是中国最大，也是世界最大的工程建筑企业，世界500强，代表着中国房建领域的最高水平。中海所有的房子也都是母公司中建施工建设的。

中建集团建筑实力怎么样？说一组数字你就知道了，在中国，中建投资建设了90%以上300米以上摩天大楼、3/4重点机场、3/4卫星发射基地、1/3城市综合管廊、1/2核电站，每25个中国人中就有一人使用中国建筑集团建造的房子。

中建本身已经这么强，系出名门的中海也不简单，1980年代，中建派出自己的精锐部队来到香港，组建中海集团，在港澳等地拓展建设工程业务，40年来，中海在香港承建了15%的公屋，四分之一的医院，香港新机场、香港迪士尼、西九龙车站等知名工程都是中海所建。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍中海在昆明的第一个项目——学府路8号，也以品质优秀享誉市场

正因为中海在港澳两地的工程建设方面名声大振， 中海在1985年杀入房地产开发领域后，也一直以建设工程优良，善于创新闻名，当年中海在香港的第一个项目海宝花园，就是因为是中海的口碑，香港人曾提前三天排队抢购。中海地产将业务拓展到内地后，依然延续了高品质的名声，内地第一次出现实体样板房，第一次出现工程样板房，第一次建空中花园，第一个建入户花园，都是中海地产的手笔。

在中国房地产行业，因为中海的建筑工程过硬，技术含量高，享有“工科状元”的美誉，也被称为“精工”中海。提起中海的建筑品质，不仅买房的人有口皆碑，同行也都非常认可，万科高层王石和郁亮就曾在许多场合称赞中海的精细化作风，中海的人才也被国内各大房企挖角。

所以就房子本身而言，中海地产的品质是非常过硬的，客户和同行也都是认可的，既然如此，去年昆明中海竣工的几千套房源，为什么仍旧有业主反映存在一些问题呢？

其实这就涉及到目前国内所有房企在品质管控方面面临的共同痛点：精装修。

精装修为什么不容易做好

和建筑主体施工不同，装修工程的品质管控的难度远大于前者，就拿材料来说，建筑主体工程只有钢筋、水泥、门窗、外墙材料、管道线缆等不超过10种，可装修工程所需要的材料却至少有三四十种，其中还有外观、色彩、款式等难以量化的品质指标，质量把控非常不容易，好在像中海这样建筑施工行业出身的开发商，在这方面已经有一套行之有效的经验，所以中海精装房在材料方面一般都不会有什么问题。而且正因为中海是大公司，反倒比一般家庭自己装修更能做到材料品质的一致性。

但比装修建材质量控制更难的是施工环节。装修施工属于人海战术，每道工序都要人工完成，凡是人工劳动就涉及到责任心、工作状态等，同一个装修工人在不同的时间，可能施工质量都不一样，更不用说精装修楼盘往往是几百上千套房子一起装修，同样的工序往往有几十个人甚至上百人同时在干，这么多人不可能水平一样熟练程度一样施工状态一样，再好的施工监理也无法保证施工一致性，这也就导致一旦有大规模精装修，总会有个别房源的个别环节施工不到位，这也正是国内所有房企在开发精装修项目时最头疼，但也一直无法根本解决的问题。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍装修工程的主要工序有7项，涉及材料至少几十种，品质把控是行业难题

国内装修上市公司，也大量承接房地产精装修业务的江苏金芒果公司，其工程总监曾在一次业内论坛上说，大规模装饰工程的质量稳定性、一致性问题几乎是无解的。国内所有开发精装住宅的房地产企业，也都或多或少会遇到个别瑕疵，无一例外。其实，有过装修经验的人都知道，即便是家庭自己装修，要做到完美无缺也几乎是不可能的，更何况开发商几百套房子同时装修。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍中海是国内第一家引入工法样板间的房企，公司也因此赢得了品质一流的名声

既然任何一家开发商都不可能完全杜绝精装房的瑕疵，考验开发商实力和责任心的，其实是如果发现问题，开发商的态度，以及解决和处理的速度与能力，这方面中海的表现其实是业内领先的。今年初，昆明中海云著有业主反映个别装修瑕疵，中海立即成立精工维修中心，第一时间整改处理，到本文发稿时，整改完成率已完成90%，大部分业主都表示满意。这也说明中海云著的整体工程质量还是比较过硬的，关键环节没有多大问题，否则整改速度不可能这么快，而且如果是一些装修“硬伤”，整改并不容易解决。

从另一个角度看，昆明中海云著这次的装修质量风波，恰恰说明中海的“精工”牌子还是经得起考验，因为一方面建筑主体没问题，装修整改也响应及时；另一方面，中海云著出现个别装修瑕疵，其实也有客观原因，因为去年中海云著在施工阶段遭遇新冠疫情，昆明市政府规定开发商可以延期6个月交房，可是中海云著为了兑现承诺，仍要求施工企业抓紧施工坚持按原计划交房，没想到好心却办了坏事。