近年来，房屋托管行业悄然兴起，很多业主购买房屋后，为了节约时间成本而将其托管给经纪公司出租，自己定期收取租金，原本以为能够获得有保障的收入，但没想到迟迟拿不到租金，业主们开始犯了愁。

案情简介

2022年上半年

原告与被告签订《房屋托管合同》

合同约定

原告将其所有商铺的招商租赁、商户经营管理等事宜全权委托给被告代为办理；房屋租金每平方米2元/天，付款方式为半年付；被告有权处理商铺招商出租事宜（包含推荐、带看、签订租赁合同事宜）、代收租金、管理房屋修缮事宜、有关房屋室内设施的保管措施、商户经营管理等；原告不承担任何维修产生的费用，不缴纳物业费、取暖费、制冷费等费用；商户租赁停租空置期间，原告不缴纳任何费用；托管期间原告不得擅自终止合同，托管到期后，被告若继续承租该房屋，在同等条件下原告必须配合续约；若被告违约，向原告支付三个月租金标准的违约金；合同还对其他事项进行了约定。

合同签订后，案涉房屋未有商户承租，一直处于空置状态。在此情形下，双方又签订《××商铺租赁合同补充合同》作为上述托管合同的补充协议，进一步约定付款准确时间为2022年11月1日。直至诉讼，房屋仍未有商户承租，且被告未向原告支付任何费用，故原告向法院提起诉讼，要求被告支付租金及违约金。

被告

我们双方签订的是委托出租的托管协议，而非房屋租赁协议，原告委托我方代其招商、出租及代收租金，且明确了委托报酬，是委托合同关系，而非房屋租赁合同关系，双方签订合同的真实意思是我方将房屋出租后给付租金，而不是我方向原告承租房屋，故我方不应该向原告支付租金，且原告主张三个月租金的违约金，显然过高。

原被告自愿签订涉案《房屋托管合同》， 合同约定的交易模式是被告以固定价兜底承诺向原告支付租金，被告再将房屋自主对外出租，从而赚取差价。此种经营模式，原告可获取固定收益，无需承担任何风险；被告获取差价，同时承担无法出租房屋或出租价差等风险，并承担租赁物使用期间的物业管理等日常支出。据此，涉案合同权利义务关系配置，显然应认定为租赁合同关系，而非委托合同关系。双方之间的租赁合同关系，系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应全面、严格按照合同约定履行合同义务。原告已按约定交付房屋，被告亦应按照约定支付租金，但被告至今未给付，已构成违约，应承担违约责任。原告主张按照三个月租金标准计付违约金，虽有涉案合同约定，但被告抗辩标准过高，结合本案实际情况，酌情将违约金调整为一个月租金标准。

房屋托管作为新兴的房屋租赁业务

势必具有良好的发展前景和市场需求

那么房屋托管中

房屋所有人、房屋托管公司

以及承租人之间的法律关系如何认定？

日常生活中，房屋托管包括转租赁模式和委托代理模式两种。

在转租赁模式下，房屋所有人与托管公司之间成立的是房屋租赁合同关系，房屋托管公司为第一承租人，无论房屋是否租出，房屋托管公司都需要按期支付房屋所有人租金，而房屋托管公司的收益来源于收取次承租人租金与支付给房屋所有人租金的差价。

在委托代理模式下，房屋所有人与托管公司之间成立委托合同关系，托管公司的收益来源于收取的托管服务费，即代理费。

两种模式的区别在于房屋所有人是否有权决定托管公司与承租人之间合同主要内容（包括选择承租人，决定租金、租赁期限等）。在委托代理模式下，托管公司代理房屋所有人与租客签订协议，真正发生租赁关系的是房屋所有人与租客之间，房屋所有人对租赁合同内容享有决定权；但在转租赁模式下，与租客形成房屋租赁合同关系的是托管公司，房屋所有人与租客没有形成直接的法律关系，对租赁合同内容没有实际的决定权。

本案中，原被告之间属于转租赁模式下的房屋托管，双方法律关系应按照房屋租赁合同关系认定。

房主想要托管房屋时，要选择合适的房屋托管模式，同时擦亮双眼，尽可能选择成立时间较长、资质信誉良好的托管公司，托管期间要与托管公司保持联系，了解租赁动向，若发生拖欠房租或者水电费欠缴等情况时，要提起警惕，及时介入，并收集好相关证据，必要时可以向法院提起诉讼，尽最大可能保障自己的合法权益。

供稿：刘菲

原标题：《【以案普法】委托还是租赁？傻傻分不清》

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