>政策解读

各乡镇、街道，市机关各部门，各物业服务企业：

为进一步推进江山市物业小区物业服务费三方监管工作，规范江山市物业服务活动，维护业主、物业服务企业等各方合法权益，促进物业管理行业健康有序发展，根据《衢州市物业管理条例》等文件精神，研究制定《江山市物业小区物业服务费三方监管实施方案》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

江山市住房和城乡建设局        

2023年 8月1日             

江山市物业小区物业服务费三方监管实施方案

一、指导思想

坚持“人民至上”理念，以提升人民群众的居住满意度为最终目标，以提升物业服务质量为核心，以解决物业管理工作中的突出问题为突破口，引导建立和完善质价相符的物业服务市场机制，全面提升我市物业管理水平，为建设美丽大江山奠定坚实基础。

二、工作目标

按照“提升物业管理水平，提高群众居住满意度”的总体要求，规范江山市物业服务活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，建立和完善质价相符的物业服务市场机制，促进物业管理行业健康有序发展。

三、主要任务

建立考评机制。依照相关法律、法规及地方政策完善相关《江山市物业服务质量考评方案》，完善评分标准，确保考评客观、公正。

组织多方考评。住建局（房管处）牵头组织创文办、街道办事处、消防救援大队等部门及有关专家，依照《江山市物业服务质量考评方案》，对物业服务企业（管理项目）开展季度考评、年度考评，并出具考评结果，做好备案工作。

签订三方协议。依照相关法律、法规及规章制度起草《江山市物业小区物业服务费三方监管协议》样本，积极引导物业服务企业与住建局（房管处）、第三方监管机构签订三方监管协议，并开设专项资金监管账户。

落实资金监管。对签订三方监管协议的物业小区进行资金监管，引导业主按时足额将物业服务费缴存至指定监管账户，业主直接缴纳给物业服务企业的，物业服务企业应立即转入指定监管账户。探索物业履约保证金政府监管模式，经住建局（房管处）、社区、业委会同意后，物业服务企业可缴纳一定金额的履约保证金至监管账户，由住建局（房管处）对该部分资金进行监管。

（五）考评结果运用。严格落实“季度考评结果与监管资金拨付挂钩，年度考评结果与物业服务项目分级挂钩”的管理原则，引导建立和完善质价相符的物业服务市场调节机制与物业服务企业退出机制。

1.监管资金拨付方式

物业服务费拨付将小区全年95%的物业服务费收入作为计算依据，每季度前两个月全额拨付，每季度最后一个月根据季度考评结果拨付。如采取物业履约保证金政府监管模式，在物业履约保证金足额缴存情况下，物业服务企业可自由支取监管账户内款项。

2.监管资金拨付流程

住建局（房管处）在季度考评结果公示后，督促物业服务企业在7个工作日内，按照监管协议将应扣除物业费或物业履约保证金转入业委会账户（无业委会的暂时止付在监管账户，待业委会成立后再行转账），并向住建局（房管处）提供相应的转账凭证。限期内未完成转账并提供转账凭证的，住建局（房管处）向第三方监管机构出具《小区物业服务费止付通知函》。第三方监管机构根据通知函对相应金额进行止付，直至物业服务企业完成转账并向住建局（房管处）提供转账凭证，凭住建局（房管处）出具的《小区物业服务费季度拨付证明》再进行解付。

四、保障措施

（一）强化组织领导。建立物业考评领导小组，住建局分管领导任组长，双塔街道、虎山街道、清湖街道、贺村镇、峡口镇等辖区内有物业小区的乡镇、街道分管领导、房管处主任任副组长，社区书记及创文办、消防救援大队、市场监督管理局业务负责人、有关专家为小组成员。各部门要按照职责分工强化落实，加强部门联动，形成齐抓共管良好局面，确保我市物业管理行业健康有序发展。

（二）加大纠纷调解力度。依托12345政府热线等投诉平台，借助物业纠纷人民调解委员会等调解机制，充分发挥乡镇、街道（社区）等基层组织作用，依法解决物业服务企业在履行物业服务过程中与业主发生的纠纷，维护双方的合法权益，妥善化解纠纷，把社会矛盾化解在基层。

（三）提高物业服务费收缴率。采用形式多样的宣传方式，积极引导居民树立正确的服务消费观念，加深业主“花钱买服务”的消费意识，主动缴纳服务费用。依法规范物业服务行为，物业服务合同应明确双方的权利、义务、服务项目、服务范围、服务标准、收费标准以及违约责任等内容，物业服务企业按照合同提供优质服务。加强物业服务费依法追缴，对于故意拖欠物业服务费业主，倡导通过法律手段解决，财政供养人员要发挥模范带头作用，带动小区业主自觉履行义务。

五、其他

该文件自发文之日起施行，由江山市住房和城乡建设局负责解释。

附件：1.江山市物业小区物业服务费三方监管协议

2.小区物业服务费止付通知函

3.小区物业服务费季度拨付证明

附件1

江山市物业小区物业服务费三方监管协议

甲方（监管部门）：江山市房管处

负责人：

地址：

联系电话：

乙方（物业公司）：

地址：

法定代表人：

授权代理人（联系人）：

有效身份证号码：

联系电话：

丙方（托管银行）：

地址：

负责人：

授权代理人（联系人）：

电话：

第一条  服务内容

为规范江山市物业小区物业服务费的专款专用及安全支付，本着专款专用、账户封闭管理的基本原则，甲、乙双方共同委托丙方对专项资金使用事宜进行监管，丙方同意接受甲、乙双方共同委托，承担对账户内专项资金的监管义务，各方经协商一致，特订立本协议。

第二条  账户开立

根据资金监管需要，乙方在丙方开立专项资金监管账户（以下简称“监管账户”），专门用于接收和划拨物业费资金。开户时乙方须向丙方提供依据《人民币银行结算账户管理办法》以及主管部门有关管理规定的所需材料。

开户银行： 

户    名:

账    号：  

第三条  权利和义务

一、甲方权利和义务

甲方应在丙方预留《小区物业服务费季度拨付证明》《小区物业服务费止付通知函》样本，如证明版本有变更需书面通知丙方并及时提供更新样本。

二、乙方权利和义务

（一）乙方基于资金监管的要求，同意根据甲方组织的物业服务质量季度考评结果对监管账户中的资金进行监管，季度考评90分以下的，每低于90分1分，止付500元。乙方自愿委托丙方在本协议存续期内对该账户涉及考评扣分的金额进行止付和解付，止付和解付金额分别以甲方出具的《小区物业服务费止付通知函》和《小区物业服务费季度拨付证明》上的具体金额为准。甲方按季出具止付通知函和拨付证明，通知函及拨付证明上的金额以当季核算金额为准。

（二）乙方严格、全面履行本协议，按规定凭甲方出具的《小区物业服务费季度拨付证明》支取账户止付资金。

（三）同意丙方向房管处提供在丙方开设的监管账户的资金明细。

（四）乙方同意按下列方式监管资金：

以乙方在丙方开立的账户作为专项资金托管专户，乙方将在管小区业主的物业服务费缴存进该账户。

在本协议生效后，不具有上述预收费账户止付资金的使用权和处分权，但本协议另有约定的除外。

（五）按规定，乙方所有收取的在管小区业主物业费用须存入监管账户，不用于其他用途。

（六）乙方承诺在物业费资金托管期间内，不在托管资金及账户上设置任何妨碍丙方履行本协议的事实上或法律上的障碍。

三、丙方权利和义务

（一）按本协议约定和甲方、乙方的授权对物业费专项资金进行托管，并协助完成专项资金的收付。但根据法律法规的规定, 专项资金主管部门存在特殊要求的，或该托管专户被有权机关依法冻结或扣划的，或其他任何非丙方原因致使丙方无法履行本协议项下义务的情况除外。

（二）根据房管处出具的《小区物业服务费季度拨付证明》，从监管账户中向乙方拨付监管账户上的止付资金。丙方没有义务对划转的金额及收款方信息是否符合乙方与其他方之间签订合同所约定的乙方付款金额予以审核。

第四条  期限及终止

一、本协议有效期自     年  月  日起至     年  月  日止。

二、若本协议签订时无法确定到期日，可按托管资金全部划转完毕确认本协议终止。

第五条  法律适用和争议解决

本协议的订立、签署、履行及解释均按照中华人民共和国的法律规范进行解释，并受其规制。对于执行本合同发生的与本合同有关的争议应本着友好协商的原则解决；如果三方通过协商不能达成一致，则任何一方有权将争议提交甲方所在地有管辖权的法院处理。在争议处理过程中，除正在协商或仲裁的部分外，协议的其他部分应继续执行。

第六条  其他约定

一、本物业公司承诺将物业服务费全部存入资金托管专户， 不用于其他用途。

（乙方抄写）

二、协议双方的电话、邮递地址以本协议首页的约定为准；如本协议约定中任何一方出现地址变更，应及时通知协议各方，如未通知到其中任何一方，视为地址未发生变更。

第七条  协议的效力

一、本协议自各方法定代表人或负责人或授权代理人签章并加盖公章或业务专用章之日起生效。法定代表人或负责人或授权代理人有变动的，继承人承担相应责任。

二、甲、乙、丙三方可约定其他条款作为本协议的附件，附件须经三方签章。

三、在本协议履行过程中，协议相关当事人所签发的《小区物业服务费季度拨付证明》为本协议有效组成部分，与本协议具有同等法律效力。

第八条  附则

本协议一式叁份，甲方、乙方、丙方双方各执一份，具有同等法律效力。

附件：江建设〔2023〕83 号关于印发江山市物业小区物业服务费三方监管实施方案的通    知.pdf