给买公寓的人提个醒！

抛开个人需求谈利弊就是瞎扯！！没有绝对的好房子，适合自己的才是最好的。

房租再少是消费，买房再贵是资产。公寓这个东西其实是住宅的过渡产物，没有必要纠结于能不能买！钱少就买公寓，钱多就买住宅！

因为同等总价格不可能买到中心市区的住宅！

而每次提起买公寓。

绝大多数人都会告诉你，千万别买公寓，投资公寓，买入就是亏损。

劝说不能买公寓的原因，无非就是千篇一律，公寓不能落户，产权四十年，转手税费高，孩子没法读书，居住体验差等等。

即便如此，市场上买公寓的人依然络绎不绝。

我曾经同样也是坚决的告诉很多年轻人，别碰公寓，因为想买公寓不吃亏太难了，投资选择小概率事件不是明智之举。但是这也只是单纯的从投资角度去看的，单纯论房屋自身的增值空间而言…

但慢慢我发现，无论怎么解释，买公寓的人依然一直存在。这就是事实，因为每个人需求不一样，毕竟每个月在成都房租都得一两千，很多人想着还不如买个公寓给自己还月供，确实也不是没有道理。

“堵不如疏”

在没办法改变一部分群体要买公寓的事实下，干脆来聊一聊怎么买公寓~

这样起码可以给购房者一些更合理的建议！

其实在公寓问题上，过于主观过激的结论，是不合理的。

不能说 买公寓，肯定赔。

因为在多数人说公寓买了要吃亏的情况下，依然会有人站出来，说自己买的公寓，就赚了。

我们不能否认，的确有人买公寓给自己带来了收益。

但我们更要承认，买公寓带来收益的人，占公寓购房者的极少数。

大家劝说别人不要买公寓的时候。

往往忽略了一个关键因素。

正儿八经去买公寓的人，何尝不知道公寓不能落户，税费极高这类大家都知道的问题？

用这些观点去劝不要买公寓，怎么可能有效果？

真正要分析公寓能否购买，最核心的问题只有一个。

购买公寓，能否带来合理的收益。也就是公寓的金融属性！

在收益面前，所有的理由都苍白无力。

我依然保持曾经的态度，不首推大家买公寓。能买住宅的情况下还是尽量买住宅，当然具体还是根据个人情况具体问题具体分析哈~

如果你真的要买，我也会告诉你。

我们要做的是，如何在公寓这类极容易买亏或者套牢的房产类别中，选到一个可以给自己带来合理收益的公寓。

先说结论，如果你要买公寓。

那么这个公寓，必须要满足一个条件。

租售比＞1：220，也就是租金年收益率大于5.5％

比如一套50万的公寓，一年的租金收益，必须达到2.75万以上。

租金年收益率越高越好，5.5％是底线。

如果连这个最基础的标准都没有达到，公寓就别考虑了。

至于我为什么会给出这样的结论，原因也很简单。

买房要想获得收益，就两项指标。

房产增值和租金回报。

简单来讲。

你要从房子上获得收益，一个就是等房子涨价，另一个就是房子给你带来的租金收益。

为什么推荐大家尽可能去买成都的住宅？

因为在成都属于一个典型的人口流入型城市，楼市长期看好的城市，住宅是有不错房产增值空间的。当然这里并不是说公寓不会增值，公寓也会随着市场大环境的增值而增值，只是增值空间和增值速度远不及住宅而已，毕竟买的时候也买的相对比较便宜！我一个员工小姐姐在2017年的时候买的金融城的誉峰遇见（誉峰三期）的公寓当时房价八千多，现在二手公寓成交均价也在1.6w左右了，租金也能租3500左右。这个回报率是相当的高了…当然确实她金融城这个地段确实选的比较好！

——所以我自己在去年也购置了一套公寓作为投资理财产品，金融城一期的太贵了，而且也没啥新公寓，于是我就选择了金融城三期，我投资选择的小户型loft，总价接近40w。性价比高，预计租金2200➕，目前清盘阶段，还有几个月交房了，我就打算放那里长期收租，或者自己想静静就去住几天

人民币是一直贬值，买不动产对冲一下通货膨胀！而且公寓也会随着大环境的增值而增值，只是速度相对较慢。

至于没钱没资格的刚需自住，也可以退而求其次选择地段好的，女孩子就无所谓咯，婚前自住，婚后收租，以后做个包租婆每个月固定收益，吵架了也可以一个回去住~

虽然住宅 租金回报率普遍不高，但房产增值空间完全可以抵消，租金回报率不足带来的影响。

可公寓不同。

大家都清楚，同地段的住宅和公寓，往往公寓单价要便宜的多，但租金表现却和住宅差不多。

也就导致公寓的租金回报率，比住宅高很多。

不过公寓在楼市上行中，涨幅是远远低于住宅的。

同时公寓要卖出去的各项费用，还远高于住宅。除非楼市火热，房价大涨。不然一般情况下，公寓你从买入到卖出，期间的涨幅基本会被各项税费给填平。不过一部分可以节约…处理

甚至一些涨幅不理想的公寓，比起买入价格，卖出时还会有一定亏损，当然这类公寓地段一定是很差的。

我已经说过很多次了，前些年全国去库存，房价大涨在所难免。

但现在时代已经不同“房住不炒”，即使是成都，也不可能再有前些年强势的涨幅。

没有大涨可能，也就意味着公寓基本丧失了在房产增值上获得收益。

那么租金回报自然就成了唯一的指标。

我清楚肯定会有人要问，如果是潜力板块的公寓呢？

潜力板块都有一个特点，增值空间大，但租金回报低，因为潜力板块往往处于发展中阶段啊，产业人口少，供需关系决定了租金低啊，比如目前成都的天府新区，怡心湖等地的公寓就是这类情况。

我前面也说了，公寓的涨幅远低于住宅。

在没有楼市大行情的情况下，即使潜力板块，涨幅也不会太高。

在这样的情况下，住宅的增值空间完全可以忽略掉租金，但公寓的增值空间依然不足以忽略掉租金，就是这么简单。（也有个例涨幅不错的公寓，但非常少，不具有参考价值！）

至于为什么最低年回报率是5.5％。

这个就又得谈及，我以前给大家说过的机会成本

机会成本：为了得到某种东西，而所要放弃另一些东西的最大价值。

最简单的解释就是鱼和熊掌，不可兼得。

选择一样就得放弃一样。

结论：如果为了投资，住宅升值更快，也更好出售，还是投资住宅更好。如果为了理财，获得更好的现金回流，公寓现金流更好，可以投资（手上超过2套住宅的建议才考虑投资公寓，否则，公寓不是刚需一族的第一选择）当然具体情况还是具体分析，现在很多蓉漂一族确实买不起住宅，买公寓过渡的尽管，毕竟买住宅的压力确实很大…

我们把银行理财看出是一个​基础参照。

100万，如果让你选择做买公寓投资，银行存理财。

你买公寓增值空间几乎可以忽略的情况下，租金回报总要比在银行存理财的利息高吧？

一百万的大额存单，银行理财年收益率做到4.5％应该是很简单吧？

再算上买公寓的各种不确定属性，综合考虑，5.5％作为最低限，在我看来是最合理的。

如果连这点收益都做不到，你不如自己把钱最简单的放银行算了​！

甚至我前段时间遇到了一个大哥投资公寓，他是这样讲的：

买了公寓=买了终身社保

张哥 现目前40岁

张哥社保每月交1200，交15年后，总共交:21.6万,15年后不能用,要等到60岁以后才可以领取每月2500,活到80岁领回60万。

张哥 首付20万去买了一个公寓,2年后交房,租

金抵月供还款10年,52岁开始收租,一月租能

2500,同样收到80岁,收租84万,然后他死了。房子传给下一代继续收租…

问题来了，如果是你,你会怎么选?

​最后给买公寓群体的建议：​

1 地段地段还是地段！

2 近两年很多开发商都挺难的，尽量买现房或者准现房！因为这两年开发商挺难的暴雷的多，期房公寓有很多不可控因素和风险。第二个的话就是从投资角度而言的话，准现房或者现房可以减少我们的一个空置期，尽早收租或者入住！

3 公寓这玩意，如果你有闲钱又没有购房资格，有租金回报5.5％以上的公寓，可以考虑。

钱留着反正也跑不赢印钞机的速度，买不动产起码可以对冲一下。

4 至于没钱没资格的刚需，劝你最好先凑资格买住宅，公寓这玩意只是下下策。实在买不起住宅又不想住老破小或者郊区那就再考虑公寓。

没钱咱们​做选择就不能任性，因为你选错了，就没有​退路了。

好了，有问题小窗口或者评论区留言。

我是成都房大侠，你买房如同我自己买房。