一、报告期内公司所处行业情况　　（一）报告期内公司所属行业情况说明　　2023年，在我国房地产市场面临供求关系发生重大变化的新形势下，各部委明确房地产政策优化方向，各级政府频繁优化楼市政策达751次，政策环境已接近2014年最宽松阶段，主要举措有降低居民购房门槛和购房成本，加大融资支持力度，进一步落地保交楼配套资金，加快“三大工程”建设，持续优化核心一二线城市政策。　　根据国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发情况：开发投资11.09万亿元，同比下降9.6%，其中住宅投资8.38万亿元，同比下降9.3%；开发企业房屋施工面积83.84亿平方米，同比下降7.2%，其中，住宅施工面积59亿平方米，同比下降7.7%，新开工面积9.54亿平方米，同比下降20.4%；房地产销售待售情况：全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%、销售额11.66万亿元，同比下降6.5%、待售面积6.73亿平方米，同比增长19%。　　（二）报告期内公司发展和经营情况　　公司始终秉承稳健经营的发展理念，面对近年行业发展压力，坚持在过程中控成本，在存量上寻去化，在销售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。在楼盘保交付、在建项目开发、销售策略制定、存量项目盘活、财务稳健等方面工作进展如下：　　保交付方面，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，认真倒排施工计划节点，科学制定工程方案，严格规范现场管理，其中星誉国际、咸宁福星城、岳阳龙庭尚府等项目竣工楼栋按计划顺利交付。　　项目开发方面，公司形成周例会和重点事项会议管理制度，从严把控时间节点，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期工作，强化工程标准化规范化管理，在每季度末对所有开发项目进行质量安全综合大检查，公司在建项目进展顺利。　　项目销售方面，营销工作深度下沉，第一时间响应最新调控政策，更新销售策略，多个项目销售平稳；存量房去化上，通过实施一品一策的个性化营销方案，深入挖潜拓展定向客户，提升了去化效率。　　储备项目方面，公司积极跟踪武汉最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和产业集群区域项目。积极推进保障性和长期租赁住房的开发和运营。　　财务状况方面，公司把财务稳健放在首位，充分利用政策窗口期，加快开发销售回流资金，科学盘活资产，确保现金流安全稳定，同时合理做好统筹支付安排，提高资金使用效率。2023年12月底，公司完成向特定对象发行股份募资8.14亿元，对公司经营和募投项目保交付提供了强有力支持。公司星誉国际等项目已列入武汉市第一批房地产融资项目名单，项目贷款正在积极申报中。　　　　二、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　报告期内，公司专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。　　公司房地产业务立足武汉核心区域，以做好“城市更新与幸福生活服务商”为己任，紧紧抓住国家城市更新、产城融合等重大战略机遇，持续把握房地产行业发展脉络，不断提高品牌影响力与竞争优势，积极探索新发展模式。开发产品以住宅地产为主，商业地产为辅，主要通过“城中村改造”和“旧城改造”等城市更新开发模式展开。　　公司金属制品业务主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销售。产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业，其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要制造基地之一。　　（一）房地产行业格局与趋势　　2024年全国房地产市场趋势展望　　房地产作为我国支柱产业，对于稳定宏观经济至关重要，房地产市场规模仍在，行业探索新发展模式的方向逐渐清晰，行业基调处于宽松状态。2023年末中央经济工作会议以来，我国继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，防范化解风险、满足合理融资、促进平稳发展成为未来政策主题，同时，也在加快推进“三大工程”建设，完善相关基础制度，进一步构建房地产发展新模式。　　2024年武汉房地产市场趋势展望　　为稳定市场预期，武汉政策持续放宽，目前为历史最宽松阶段，2月武汉市《政府工作报告》中明确提出：加快武汉都市圈协同发展和推动区域合作，做大市域发展能级规模，推动主城区转型提质，4个副城产城融合，加快推进城市更新，稳步实施城中村、景中村改造。在供需两端协同发力下，武汉市房地产市场将逐渐向好。　　（二）公司发展战略　　公司的房地产业务要以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设为保障，作为湖北省的“三旧”改造和城市更新标杆企业，公司将抓住武汉城市发展机遇，积极推进在“三大工程”方面的探索实践，致力成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服务商”；公司的金属制品业务要以“创新发展，效益优先”为主线，致力于“三个转变”，即制造向创造转变、速度向质量转变、产品向品牌转变。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。　　（三）未来一年经营计划　　1、业务开发计划　　公司房地产业目前主要从事“城中村改造”和“旧城改造”项目开发，将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，优化并提升产品结构。　　在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，以稳健拓展为原则，将现有的城中村和旧城改造核心优势结合起来，进一步强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，结合公司发展分阶段有序推进土地储备工作。在产品开发上，公司将持续推进产品换代升级，提升产品的适用性、特色性，打造标杆产品，增强溢价能力，践行品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上，推进优质品牌学校建设、街景式底商设计、小区亲子文化乐园、建设海绵型小区、新能源汽车充电桩预留工程等方案；在品质上，做好项目全过程品控管理，以高品质满足客户需求。　　金属制品业务方面，公司将加大对行业和市场的研究力度，根据市场供需变化，及时调整产品结构、坚持以销定产，降低并压缩库存，强化品质管理，提升服务档次，狠抓精细化管理，促进成本目标化、标准化；创新营销策略，充分发挥经销点的辐射能力和销售人员的销售活力，扩大销售规模。　　2、人员发展计划　　公司始终重视人才培养与发展，把“德才兼备”作为人才队伍建设的出发点和落脚点，积极拓展员工发展渠道，努力实现员工与企业共同成长。公司进一步完善人才建设管理体系，健全人才培养相关制度流程，顺应公司战略需要，分层级、分业务口，持续推进诸如“房地产全流程知识培训班”“见习总工程师、副总工程师竞聘”“通用管理技能培训”等重点人才培养建设项目，注重人才梯队建设，有针对性地为公司培养各类管理人才和专业技术骨干，助力公司发展。　　3、成本控制计划　　公司以全面加强预算管理为主线，以项目整体科学定位为基础，以规划设计和施工图设计优化为关键，以工程施工过程管理为重点，以材料和招投标选择为保障，以优化组织体系和管理责任体系为依托，实现工程成本的合理有效控制；深化完善招投标管理、配套工程品牌臻选管理、工程验收管理、工程预算管理、工程决算管理，形成相互分离、相互监督的管理体系；以营销方式创新为突破，以产品品质提升为保证，以精准营销为目标，促进营销手段多元化。　　4、财务计划　　公司将继续推行稳健的财务政策，保持合理的财务杠杆，拓宽融资渠道，丰富融资品种，优化资本结构，实现权益融资和债务融资动态平衡，实现融资效率高、资本结构优、财务风险小的目标。　　5、品牌计划　　公司将继续通过宣传和推广强势打造企业品牌，提高品牌知名度；通过提高管理水平、产品品质和服务品质来提升公司品牌的美誉度和忠诚度；科学统筹好公司品牌和项目品牌宣传推广的辩证关系，做到公司品牌激活和引领项目品牌，项目品牌服从、服务和提升公司品牌。　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保　　本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2023年12月31日，尚未结清的担保金额为人民币441,0571.06万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。　　　　三、核心竞争力分析　　公司通过充分创造优势、发挥优势、利用优势，不断开拓进取。在行业竞争日趋激烈的情况下，公司核心竞争力主要体现如下：　　1、丰富的项目开发经验　　公司作为最早参与武汉市“三旧”改造的房地产公司之一，自房地产业务开展以来，本着“为政府分忧、为百姓造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与了武汉、北京等地的“三旧”改造和城市更新项目，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式。公司建立了完整规范的业务管理体系，积累了大量项目开发经验，形成了一套全面有效的开发流程，并在业务开展过程中不断改进，在项目商谈、拆迁、土地获取、开发、设计及策划等方面具有较强优势。　　2、合理的土地储备策略　　公司严格遵守拿地操作规范，坚持差异化发展路线，不断强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，分阶段有序推进土地储备工作。基于理性、严谨的拿地政策，公司的土地储备集中于武汉核心城区，成本合理。公司一方面积极跟踪武汉等主要市场的最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和快发展区域项目，一方面集中力量部署储备项目地块拆迁安排，加快推进现有城中村改造项目工作，为公司可持续发展奠定了坚实基础。　　3、优秀的管理团队　　房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平和稳定程度对房地产企业的持续发展至为关键。在多年的发展过程中，公司培育和凝聚了一个知识结构与专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的核心管理团队，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康发展能力。　　4、稳健的财务管理　　经过多年的探索和努力，公司已建立起成熟、完善的投融资体系，能够通过多元渠道获取资金，本次成功向特定对象发行股票一方面得益于公司稳健经营，另一方面是在资本市场拥有良好声誉。公司较低的资产负债率以及多年来持续合理的综合资金成本，系公司重要的核心竞争优势之一。　　5、优良的企业精神　　企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展的全过程，公司始终秉承“先做人、后做事”的经营理念。在发展上，公司不一味追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追求收入和利润，更注重品质和品牌；对外合作上，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客户、利益共同体的长期合作和互利共赢；对待员工上，始终坚持以人为本，以德待人，追求员工价值最大化。　　　　四、主营业务分析　　1、概述　　报告期内，公司实现营业收入550,805.69万元，比上年同期减少63.62%。其中：房地产实现结算面积41.47万平方米，比上年同期减少55.11%；实现结算收入433,804.09万元，比上年减少69.09%；实现销售面积33.21万平方米，比上年同期减少42.26%；实现销售金额502,616.81万元，比上年同期减少40.08%；金属制品实现营业收入106,430.40万元，比上年同期增加5.64%。　　　　五、公司未来发展的展望　　1、发展展望　　当前，房地产行业将从高增速行业向价值驱动型行业转变，市场格局面临调整。政策端预计将持续发力，信贷持续保持宽松，市场走向取决于购房者信心的修复程度；“三大工程”作为稳定市场的长效机制和重要切入点，将对未来市场预期发挥关键作用。　　2、公司可能面临的风险及应对措施　　房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国家宏观经济政策及产业政策的影响较大。随着我国房地产行业面临发展的新形势，未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不确定性。若公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营战略、优化项目结构，公司的盈利能力和偿债能力将会受到一定影响。　　市场风险　　房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国民经济发展周期的影响较大。若未来国内宏观经济景气度呈现持续下滑趋势，市场格局和企业格局继续调整，将导致市场对房价走势的预期下降，从而影响消费者的购买力和购买需求，可能加大公司经营难度，对公司的销售产生不利影响，公司将面临因市场因素导致未来经营业绩下降的风险。　　管理风险　　公司在多年的“城中村和旧城改造”、“棚户区改造”以及“商品房交付”等项目开发过程中总结并积累了大量经验，形成了一套全面有效的开发流程并在业务发展过程中不断改进，在项目商谈、拆迁、土地获取、开发准备、设计及策划等方面具有较强的优势，同时培养了一批专业、敬业、经验丰富的业务骨干，但行业新发展模式下提出更高更新要求，如果公司在主动适应、风险控制、项目管理等方面不能及时制定，公司将面临一定的管理风险。　　业务经营风险　　房地产项目开发存在开发周期长、投资额大、涉及相关行业多等特点，需要接受包括市场监督管理局、自然资源和规划局、住房保障和房屋管理局以及城乡建设局等多个政府部门的审批和监管，项目建设完成后面临着销售、经营等环节，以上任何一个环节的变化，都将导致本公司项目开发进度受阻，资金周转速度放缓，影响公司的预期收益。同时，公司在经营过程中可能面临住房价格波动、施工承包价格波动、城市规划调整、拆迁进度不及预期等因素的影响，导致项目开发难度增大、项目开发周期延长、成本上升、项目盈利能力下降等业务经营风险，造成项目预期经营目标难以实现等问题。尽管公司具备较强的房地产项目开发操作盘能力，若公司在经营中不能及时应对和解决好上述问题，可能对公司经营业绩产生一定的影响。　　财务风险　　公司所处的房地产行业属于资本密集型行业，若未来市场经营环境出现波动或者融资环境发生变化，有可能使公司面临一定的资金周转压力和偿债风险。　　存货跌价风险　　由于公司的存货金额重大，存货跌价准备的计提可能对当期经营成果和期末财务状况产生影响，且房地产行业估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，如果未来出现市场波动、政府调控等冲击，导致房地产行业整体利润下滑的情况，公司将面临存货跌价损失的风险，对盈利能力产生相对负面的影响。　　投资性房地产公允价值变动的风险　　报告期内，公司投资性房地产的账面价值存在一定的波动，若未来市场环境发生变化，公司持有的投资性房地产存在公允价值变动的风险，从而对公司资产状况及经营业绩产生重大影响。　　不可抗力风险　　严重自然灾害、突发性公共卫生事件将对国家的金融和经济环境造成不利影响，将对公司财产和人员造成危害，从而影响公司的正常生产经营。　　针对上述风险因素，公司将紧跟政策导向，继续加强对宏观政策的跟踪研究，通过积极部署，强化开发节奏，转变销售策略，拓宽融资渠道，优化债务结构、加强人才引进等手段，积极应对各种风险。 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　　一、报告期内公司从事的主要业务　　报告期内，公司主要专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。　　公司房地产业务立足武汉核心区域，紧紧抓住国家城市更新、产城融合等重大战略机遇，持续把握房地产行业发展脉络，适时调整经营策略，不断提高品牌影响力与竞争优势。开发产品以住宅地产为主，商业地产为辅，主要通过“城中村改造”和“旧城改造”等城市更新开发模式展开。公司以做好“城市更新与幸福生活服务商”为己任，经过22年的发展，成长为一家稳健经营的综合性房地产开发企业。　　公司金属制品业务主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销售。产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业，其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要制造基地之一。　　（一）报告期内公司所属行业情况说明　　2023年上半年，国内房地产市场整体表现为先升后降，二季度市场明显降温，中央多次会议继续强调“有效防范房地产风险”“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼”等，各部委积极响应，各项举措逐步落地。各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，但房企开发投资意愿仍显不足。根据国家统计局数据显示，房地产开发方面：上半年开发企业房屋施工面积79.15亿平方米，同比下降6.6%，其中，住宅施工面积55.71亿平方米，同比下降6.9%，新开工面积4.99亿平方米，同比下降24.3%；销售方面：商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%，6月末，商品房待售面积6.42亿平方米，同比增长17%，其中，住宅待售面积增长18%。　　（二）报告期内公司发展和经营情况　　面对行业发展压力，公司始终秉承稳健经营的发展理念，坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。在确保商品房交付、在建项目开发、销售策略输出、储备项目拆迁、财务稳健等方面工作进展如下：　　商品房交付方面，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，认真倒排施工计划节点，科学制定工程方案，严格规范现场管理，其中星誉国际、咸宁福星城、岳阳龙庭尚府等项目竣工楼栋按计划顺利交付。　　项目开发方面，公司形成周例会和重点事项会议管理制度，从严把控时间节点，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期工作，强化工程标准化规范化管理，在每季度末对所有开发项目进行质量安全综合大检查，公司在建项目进展顺利。　　项目销售方面，营销工作深度下沉到各项目，通过给予方向指导及政策支持，制定了因城施策销售策略，多个项目销售良好；存量去化上，通过实施一品一策的个性化营销方案，深入挖潜拓展大客户，提升了去化效率。　　土地储备方面，公司积极跟踪武汉最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和产业集群区域项目，公司集中力量部署好储备项目地块拆迁安排，福星华府K9地块8月份已形成预售，红桥城（K13）正开展施工前期准备工作。　　财务状况方面，公司把财务稳健放在首位，充分利用政策窗口期，通过加快开发销售节奏，科学盘活资产，确保现金流安全稳定，同时做好合理统筹支付安排，提高资金使用效率。6月19日，中国证监会出具了《关于同意湖北福星科技股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》，目前发行工作正在积极推进中；发行成功后，将进一步增强公司的资本金实力。　　（一）房地产行业格局与趋势　　2023年全国房地产市场趋势展望　　房地产作为我国支柱产业，对于稳定宏观经济至关重要，今年以来，行业基调处于宽松状态，防风险、促需求成为政策主题，各部委政策接连出台，主要措施包括：资金支持加速落实，供需两端继续优化，一二线城市政策优化空间较大；支持企业合理融资需求，房企融资端有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；保交楼仍然是侧重点，融资政策、专项借款、配套资金等加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转，促进信心恢复和市场稳定，从而对宏观经济带来积极影响。　　2023年武汉房地产市场趋势展望　　2023年2月武汉市《政府工作报告》中明确提出：将规划构设多个都市圈，着力发展壮大实体经济，加大消费端政策支持，稳定并扩大固定资产投资、推动重大项目投资落地成为武汉市经济增长的重要“发动机”。作为1+8城市圈的责任担当，武汉在做强龙头地位，引领同城化发展，提升城市功能品质等方面积极发挥辐射带动作用。在供需两端政策持续改善下，武汉市房地产市场将逐渐向好，未来将紧跟市场动向，加大供地规模，精准供地，楼市环境将持续改善。　　（二）公司发展战略　　公司的房地产业务要以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设为保障，作为湖北省的“三旧”改造和城市更新龙头企业，公司将抓住武汉城市发展机遇，推动相关产业持续发展，积极推进在产城融合等领域的探索实践，努力成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服务商”；公司的金属制品业务要以“创新发展，效益优先”为主线，致力于“三个转变”，即制造向创造转变、速度向质量转变、产品向品牌转变。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。　　（三）未来一年经营计划　　1、业务开发计划　　公司房地产业目前主要从事“城中村改造”和“旧城改造”项目开发，将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，优化并提升产品结构。　　在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，以稳健拓展为原则，将现有的城中村和旧城改造核心优势结合起来，进一步强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，结合公司发展分阶段有序推进土地储备工作。在产品开发上，公司将持续推进产品换代升级，提升产品的适用性、特色性，打造标杆产品，增强溢价能力，践行品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上，推进优质品牌学校建设、街景式底商设计、小区亲子文化乐园、建设海绵型小区、新能源汽车充电桩预留工程等方案；在品质上，做好项目全过程品控管理，以高品质满足客户需求。　　金属制品业务方面，公司将加大对行业和市场的研究力度，根据市场供需变化，及时调整产品结构、坚持以销定产，降低并压缩库存，强化品质管理，提升服务档次，狠抓精细化管理，促进成本目标化、标准化；创新营销策略，充分发挥经销点的辐射能力和销售人员的销售活力，扩大销售规模；年初，公司依托现有钢帘线生产工艺与设备，开发建设碳基金刚线母线项目，金刚线位于光伏产业链上游，主要用于光伏硅料切割环节，是硅片切割重要辅材，目前项目处于试生产阶段，生产样品已送下游多个厂家试用，尚未形成销售收入和利润，敬请广大投资者关注投资风险。　　2、人员发展计划　　公司始终重视人才培养与发展，把“德才兼备”作为人才队伍建设的出发点和落脚点，积极拓展员工发展渠道，努力实现员工与企业共同成长。公司进一步完善人才建设管理体系，健全人才培养相关制度流程，顺应公司战略需要，分层级、分业务口，持续推进诸如“房地产全流程知识培训班”“见习总工程师、副总工程师竞聘”“通用管理技能培训”等重点人才培养建设项目，注重人才梯队建设，有针对性地为公司培养各类管理人才和专业技术骨干，助力公司发展。　　3、成本控制计划　　公司以全面加强预算管理为主线，以项目整体科学定位为基础，以规划设计和施工图设计优化为关键，以工程施工过程管理为重点，以材料和招投标选择为保障，以优化组织体系和管理责任体系为依托，实现工程成本的合理有效控制；深化完善招投标管理、配套工程品牌臻选管理、工程验收管理、工程预算管理、工程决算管理，形成相互分离、相互监督的管理体系；以营销方式创新为突破，以产品品质提升为保证，以精准营销为目标，促进营销手段多元化。　　4、财务计划　　公司将继续推行稳健的财务政策，保持合理的财务杠杆，拓宽融资渠道，丰富融资品种，优化资本结构，实现权益融资和债务融资动态平衡，实现融资效率高、资本结构优、财务风险小的目标。　　5、品牌计划　　公司将继续通过宣传和推广强势打造企业品牌，提高品牌知名度；通过提高管理水平、产品品质和服务品质来提升公司品牌的美誉度和忠诚度；科学统筹好公司品牌和项目品牌宣传推广的辩证关系，做到公司品牌激活和引领项目品牌，项目品牌服从、服务和提升公司品牌。　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保　　本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供阶段性担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截止2023年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币336,104.57万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。

　　二、核心竞争力分析　　公司通过充分创造优势、发挥优势、利用优势，不断开拓进取。在行业竞争日趋激烈的情况下，公司核心竞争力主要体现如下：　　1、丰富的项目开发经验　　公司作为最早参与武汉市“三旧”改造的房地产公司之一，自房地产业务开展以来，本着“为政府分忧、为百姓造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与了武汉、北京等地的“三旧”改造和城市更新项目，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式。公司建立了完整规范的业务管理体系，积累了大量项目开发经验，形成了一套全面有效的开发流程，并在业务开展过程中不断改进，在项目商谈、拆迁、土地获取、开发、设计及策划等方面具有较强优势。　　2、合理的土地储备策略　　公司严格遵守拿地操作规范，坚持差异化发展路线，不断强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，分阶段有序推进土地储备工作。基于理性、严谨的拿地政策，公司的土地储备集中于武汉核心城区，成本合理。　　公司一方面积极跟踪武汉等主要市场的最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和快发展区域项目，一方面集中力量部署储备项目地块拆迁安排，加快推进现有城中村改造项目工作，为公司可持续发展奠定了坚实基础。　　3、优秀的管理团队　　房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平和稳定程度对房地产企业的持续发展至为关键。在多年的发展过程中，公司培育和凝聚了一个知识结构与专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的核心管理团队，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康发展能力。　　4、稳健的财务管理　　经过多年的探索和努力，公司已建立起成熟、完善的投融资体系，在资本市场和金融机构间已拥有良好的信用和声誉，能够通过多元渠道获取资金。公司较低的资产负债率以及多年来持续合理的综合资金成本，系公司重要的核心竞争优势之一。　　5、优良的企业精神　　企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展的全过程，公司始终秉承“先做人、后做事”的经营理念。在发展上，公司不一味追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追求收入和利润，更注重品质和品牌；对外合作上，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客户、利益共同体的长期合作和互利共赢；对待员工上，始终坚持以人为本，以德待人，追求员工价值最大化。

　　三、公司面临的风险和应对措施　　1、政策风险　　房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国家宏观经济政策及产业政策的影响较大。随着我国房地产行业日益成熟，部分城市和地区房地产市场进入调整期，国内房地产市场出现分化，未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不确定性。若公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营战略、优化项目结构，公司的盈利能力和偿债能力将会受到一定影响。　　2、市场风险　　房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国民经济发展周期的影响较大。若未来国内宏观经济景气度呈现持续下滑趋势，将导致市场对房价走势的预期下降，从而影响消费者的购买力和购买需求，则可能对公司的销售产生不利影响，公司将面临因市场因素导致未来经营业绩下降的风险。　　如果土地市场竞争激烈、收并购项目溢价较高将会增加公司获取项目成本，加大公司经营难度。公司将一如既往遵守相关法律法规，如果因客观原因导致项目未能按规定期限动工开发或者开发进度减慢，公司仍将面临相关处罚风险。　　3、管理风险　　公司在多年的“城中村和旧城改造”、“棚户区改造”以及“商品房交付”等房地产项目开发过程中总结并积累了大量经验，形成了一套全面有效的开发流程并在业务发展过程中不断改进，在项目商谈、拆迁、土地获取、开发准备、设计及策划等方面具有较强的优势，同时培养了一批专业、敬业、经验丰富的业务骨干，但公司经营规模持续扩大和业务范围的拓宽会对自身的管理能力提出更高的更新要求，如果公司在人力资源保障、风险控制、项目管理等方面不能及时跟上，公司将面临一定的管理风险。　　4、业务经营风险　　房地产项目开发存在开发周期长、投资额大、涉及相关行业多等特点，并且需要接受包括市场监督管理、自然资源和规划、住房保障和房屋管理局和城乡建设局等多个政府部门的审批和监管，项目建设完成后面临着销售、经营等环节，以上任何一个环节的变化，都将导致本公司项目开发进度受阻，资金周转速度放缓，影响公司的预期收益。同时，公司在经营过程中可能面临住房价格波动、施工承包价格波动、城市规划调整、拆迁进度不及预期等因素的影响，导致项目开发难度增大、项目开发周期延长、成本上升、项目盈利能力下降等业务经营风险，造成项目预期经营目标难以实现等问题。尽管公司具备较强的房地产项目开发操作盘能力，若公司在经营中不能及时应对和解决好上述问题，可能对公司经营业绩产生一定的影响。　　5、财务风险　　公司所处的房地产行业属于资本密集型行业，若未来市场经营环境出现波动或者融资环境发生变化，有可能使公司面临一定的资金周转压力和偿债风险。　　6、存货跌价风险　　由于公司的存货金额重大，存货跌价准备的计提可能对当期经营成果和期末财务状况产生影响，且房地产行业估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，如果未来出现市场波动、政府调控等冲击，导致房地产行业整体利润下滑的情况，公司将面临存货跌价损失的风险，对盈利能力产生相对负面的影响。　　7、投资性房地产公允价值变动的风险　　报告期内，公司投资性房地产的账面价值存在一定的波动，若未来市场环境发生变化，公司持有的投资性房地产存在公允价值变动的风险，从而对公司资产状况及经营业绩产生重大影响。　　8、不可抗力风险　　严重自然灾害、突发性公共卫生事件将对国家的金融和经济环境造成不利影响，将对公司财产和人员造成危害，从而影响公司的正常生产经营。　　针对上述风险因素，公司将紧跟政策导向，继续加强对宏观政策的跟踪研究，通过积极部署，强化开发节奏，转变销售策略，拓宽融资渠道，优化债务结构、加强人才引进等手段，积极应对各种风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　（一）全国宏观经济形势和房地产市场分析　　2022年全球供应链阻滞的现象尚未完全恢复，年初地缘政治冲突引发全球粮食、能源、海运价格暴涨，海外通胀持续走高，使得全球产业链进一步陷入紊乱，全球经济发展明显放缓。我国宏观经济运行环境在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下，始终面临较大的风险挑战，生产生活与制造存在较大压力。随着我国财政、货币政策持续发力并保持宽松基调，助力经济运行有望逐步恢复进入合理区间。　　2022年，受国内外多重超预期因素影响，三驾马车增速放缓，国内经济支持逐渐转向内循环拉动，房地产的稳定性愈加重要，进入了深度调整阶段，中央坚持“房住不炒”总基调不变，年内多次释放积极信号优化调整政策，进一步丰富和完善政策工具箱，并支持各地从当地实际出发调整房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展，全年已有超300省、市（县）出台房地产调控政策近千次，政策调控力度和频次达到近年来峰值，房地产政策已进入实质放松阶段。　　土地供需方面，受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，市场表现分化。根据相关数据显示，全国300城住宅用地推出面积和成交面积同比分别下降36.3%和30.7%，绝对规模降至近十年最低水平。下半年虽持续优化土拍规则，放量优质地块，但土拍情绪仍低位徘徊，成交热度整体仍下滑，多数城市底价成交成主流。　　开发销售方面，根据相关数据显示，全国房地产开发投资额13.3万亿元，同比下降10.0%；全国房屋新开工面积12.1亿㎡，同比下降39.4%；全国商品房销售面积13.6亿㎡，同比下降24.3%，销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%。　　（二）武汉市宏观经济形势和房地产市场分析　　2022年，武汉市全力推动扩大投资以及消费等一系列稳经济政策措施落地，投资增长15.5%，在全国15个副省级城市总排名第一，经济运行稳中向好。武汉市从调节限购范围、优化购房资格办理、降低限购区二套房首付比例、提高公积金贷款额度、降低公积金首套贷款利率、全面推行二手房带押过户以及换购住房退税等方面放松了房地产调控政策，有利于促进合理购房需求的释放,购房信心开始恢复。　　土地供需方面，全市供需绝对规模均创近年新低。根据公开数据显示，住宅用地供应面积993万㎡，同比减少 65%；成交面积876万㎡，同比减少64%,下半年因择优供应核心片地块，楼面地价大幅上升。　　开发销售方面，根据公开数据显示，全市新建商品住宅供应面积1,079万㎡，同比减少54%；成交面积1,311万㎡，同比减少43%；库存面积1,787万㎡，同比减少13%。　　（三）报告期内公司发展和经营情况　　面对当前宏观经济形势和行业周期拐点，公司始终秉承稳健经营的发展理念，坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。紧紧抓牢项目节点控制、确保商品房交付，储备项目拆迁，在建项目开发，销售策略输出，存量资产盘活，资金链平稳安全，运营效能提升等重要方面，重点工作进展如下：　　商品房交付方面，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，认真倒排施工计划节点，科学制定工程方案，严格规范现场管理，交付规模速度再创佳绩，北京京澜誉府、西安美术城云玺、成都青城府、武汉月亮湾壹号一期、星誉国际（K8）、汉阳城、东湖城拾光、咸宁福星城、宜昌金色华府等项目顺利交付。　　项目开发方面，公司形成例会和重点会议管理制度严把时间节点，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期工作，强化工程标准化规范化管理，在每季度末对所有开发项目进行质量安全综合大检查，公司在建项目进展顺利。　　项目销售方面，营销工作深度下沉到各项目，通过给予方向指导及政策支持，制定了因城施策销售策略，月亮湾壹号二期连续两次开盘即售罄，星誉国际、咸宁福星城等多个项目也取得销售佳绩；存量去化上，通过实施一品一策的个性化营销方案，深入挖潜拓展大客户，提升了去化效率。　　土地储备方面，公司积极跟踪武汉最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和产业集群区域项目，公司集中力量部署好储备项目地块拆迁安排，为公司可持续发展提供了强有力支持。　　财务状况方面，公司把财务稳健放在首位，充分利用政策窗口期，通过加快开发销售节奏，科学盘活资产，确保现金流安全稳定，同时做好合理统筹支付安排，提高资金使用效率。　　报告期内，公司获得了“2022中国房地产城市更新优秀企业”“2022湖北省房地产公司TOP10”“2022值得资本市场关注的房地产公司”“2022沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”“2022中国房地产企业品牌成长生命力20强”“2022中国房地产品牌影响力百强企业”等多项荣誉，并连续18次获得“中国房地产百强企业”称号。　　　　二、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　报告期内，公司主要专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地块开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。　　公司房地产业务立足武汉，深耕湖北，并积极面向京津冀、长三角、成渝经济圈等区域进行战略布局，紧紧抓住国家城市更新、城镇建设、产城融合、乡村振兴等重大战略机遇，主动适应新格局、新变化、新常态、新形势，不断提高品牌影响力与竞争优势。开发产品以住宅地产为主，商业地产、工业地产为辅，主要通过“城中村改造”和“旧城改造”以及城市更新开发模式展开。公司以做好“城市更新与幸福生活服务商”为己任，经过22年的发展，逐步成为一家稳健经营与规模开发并重的综合性房地产开发企业。　　公司金属制品业务占比较小，主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销售。产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业，其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品制造基地之一。　　（一）房地产行业格局与趋势　　2023年全国房地产市场趋势展望　　总体来看，2023年我国经济长期向好的基本面没有改变，随着各项稳经济政策显效发力，经济增速有望在低基数下逐步回升。遵循“房住不炒”基本定位不变，“保交楼、稳民生”工作持续推进，相关政策及资金支持加速落实，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市政策优化空间较大，如限购、认房又认贷等方面继续调整；支持企业合理融资需求，房企融资端有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；保交楼仍然是侧重点，融资政策、专项借款、配套资金等加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转，促进信心恢复和市场稳定，从而对宏观经济带来积极影响。　　2023年武汉房地产市场趋势展望　　2023年2月武汉市《政府工作报告》中明确提出：将规划构设多个都市圈，着力发展壮大实体经济，加大消费端政策支持，稳定并扩大固定资产投资、推动重大项目投资落地成为武汉市经济增长的重要“发动机”。作为1+8城市圈的责任担当，武汉在做强龙头地位，引领同城化发展，提升城市功能品质等方面积极发挥辐射带动作用。在供需两端政策持续改善下，武汉市房地产市场将逐渐向好，未来将紧跟市场动向，加大供地规模，精准供地，楼市环境将持续改善。　　（二）公司发展战略　　公司的房地产业务要以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设为保障，作为湖北省的“三旧”改造和城市更新标杆企业，公司将抓住武汉城市圈发展机遇，推动相关产业持续发展，积极推进在产城融合、乡村振兴等领域的探索实践，努力成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服务商”；公司的金属制品业务要以“创新发展，效益优先”为主线，致力于“三个转变”，即制造向创造转变、速度向质量转变、产品向品牌转变。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。　　（三）未来一年经营计划　　1、业务开发计划　　公司房地产业目前主要从事“城中村改造”和“旧城改造”项目开发，将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，优化并提升产品结构。　　在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，以稳健拓展为原则，将现有的城中村旧城改造核心优势结合起来，进一步强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，结合公司发展分阶段有序推进土地储备工作。把握政策机遇，加强乡村振兴领域的研究，争取实现突破。　　在产品开发上，公司将持续推进产品换代升级，提升产品的适用性、特色性，打造标杆产品，增强溢价能力，践行品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上，推进优质品牌学校建设、街景式底商设计、小区亲子文化乐园、建设海绵型小区、新能源汽车充电桩预留工程等方案；在品质上，做好项目全过程品控管理，以高品质满足客户需求。　　金属制品业务方面，公司将加大对行业和市场的研究力度，根据市场供需变化，及时调整产品结构、坚持以销定产，降低并压缩库存，强化品质管理，提升服务档次，狠抓精细化管理，促进成本目标化、标准化；创新营销策略，充分发挥经销点的辐射能力和销售人员的销售活力，扩大销售规模，同时加大技术创新和市场开拓力度，加快新产品、新工艺的开发和应用，切实提高公司核心竞争力和整体抗风险能力。　　2、人员发展计划　　公司始终重视人才培养与发展，把“德才兼备”作为人才队伍建设的出发点和落脚点，积极拓展员工发展渠道，努力实现员工与企业共同成长。公司进一步完善人才建设管理体系，健全人才培养相关制度流程，顺应公司战略需要，分层级、分业务口，持续推进诸如“房地产全流程知识培训班”“见习总工程师、副总工程师竞聘”“通用管理技能培训”等重点人才培养建设项目，注重人才梯队建设，有针对性地为公司培养各类管理人才和专业技术骨干，助力公司发展。　　3、成本控制计划　　公司以全面加强预算管理为主线，以项目整体科学定位为基础，以规划设计和施工图设计优化为关键，以工程施工过程管理为重点，以材料和招投标选择为保障，以优化组织体系和管理责任体系为依托，实现工程成本的合理有效控制；深化完善招投标管理、配套工程品牌臻选管理、工程验收管理、工程预算管理、工程决算管理，形成相互分离、相互监督的管理体系；以营销方式创新为突破，以产品品质提升为保证，以精准营销为目标，促进营销手段多元化。　　4、财务计划　　公司将继续推行稳健的财务政策，科学运用财务杠杆，拓宽融资品种，丰富融资渠道，优化资本结构，实现权益融资和债务融资动态平衡，实现融资效率最大化、资本结构最优化、财务风险最小化目标。　　5、品牌计划　　公司将继续通过宣传和推广强势打造企业品牌，提高品牌知名度；通过提高管理水平、产品品质和服务品质来提升公司品牌的美誉度和忠诚度；科学统筹好公司品牌和项目品牌宣传推广的辩证关系，做到公司品牌激活和引领项目品牌，项目品牌服从、服务和提升公司品牌。　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保　　本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截止2022年12月31日，尚未结清的担保金额为人民币501,242.18万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。　　　　三、核心竞争力分析　　公司通过充分创造优势、发挥优势、利用优势，不断开拓进取。在行业竞争日趋激烈的情况下，公司核心竞争力主要体现如下：　　1、丰富的项目开发经验　　公司作为最早参与武汉市“三旧”改造的公司之一，自房地产业务开展以来，本着“为政府分忧、为百姓造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与了武汉、北京等地的“三旧”改造和城市更新项目，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式。公司建立了完整规范的业务管理体系，积累了大量项目开发经验，形成了一套全面有效的开发流程，并在业务开展过程中不断改进，在项目商谈、拆迁、土地获取、开发、设计及策划等方面具有较强优势。　　2、合理的土地储备策略　　公司严格遵守拿地操作规范，坚持差异化发展路线，不断强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，分阶段有序推进土地储备工作。基于理性、严谨的拿地政策，公司的土地储备集中于武汉核心城区，成本合理。公司一方面积极跟踪武汉等主要市场的最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和快发展区域项目，一方面集中力量部署储备项目地块拆迁安排，加快推进现有城中村改造项目工作，为公司可持续发展奠定了坚实基础。　　3、优秀的管理团队　　房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平和稳定程度对房地产企业的持续发展至为关键。在多年的发展过程中，公司培育和凝聚了一个知识结构与专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的核心管理团队，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康发展能力。　　4、稳健的财务管理　　经过多年的探索和努力，公司已建立起成熟、完善的投融资体系，在资本市场和金融机构间已拥有良好的信用和声誉，能够通过多元渠道获取资金。公司较低的资产负债率以及多年来持续合理的综合资金成本，系公司重要的核心竞争优势之一。　　5、优良的企业精神　　企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展的全过程，公司始终秉承“先做人、后做事”的经营理念。在发展上，公司不一味追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追求收入和利润，更注重品质和品牌；对外合作上，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客户、利益共同体的长期合作和互利共赢；对待员工上，始终坚持以人为本，以德待人，追求员工价值最大化。　　　　四、主营业务分析　　1、概述　　报告期内，公司实现营业收入1,514,232.22万元，比上年同期增加20.72%。其中：房地产实现结算面积92.38万平方米，比上年同期减少4.47%；实现结算收入1,403,491.83万元，比上年增加28.56%；实现销售面积57.52万平方米，比上年同期减少8.07%；实现销售金额838,801.20万元，比上年同期减少11.72%；金属制品实现营业收入100,752.36万元，比上年同期减少33.48%。

　　五、公司未来发展的展望　　1、发展展望　　未来充满着不确定性，机遇与挑战始终并存。房地产行业作为国家支柱产业仍有大量的发展机遇，城市更新空间非常广阔，为公司适度参与提供了较大空间；产城融合也会带来城市发展的新格局和新机遇。公司将继续坚持稳健发展的战略，把可持续发展作为战略发展的核心要素。在城市更新方面，采用多点布局、长期培育、稳步推进的策略；在产品方面，继续以住宅开发为主，丰富产品线，打造精品楼盘；在销售方面，时时把握市场节奏，提高销售去化速度；在资金方面，扩宽融资渠道，量入为出，保持现金流安全、稳健。　　2、公司可能面临的风险及应对措施　　政策风险　　房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国家宏观经济政策及产业政策的影响较大。随着我国房地产行业日益成熟，部分城市和地区房地产市场进入调整期，国内房地产市场出现分化，未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不确定性。若公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营战略、优化项目结构，公司的盈利能力和偿债能力将会受到一定影响。　　市场风险　　房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国民经济发展周期的影响较大。若未来国内宏观经济景气度呈现持续下滑趋势，将导致市场对房价走势的预期下降，从而影响消费者的购买力和购买需求，则可能对公司的销售产生不利影响，公司将面临因市场因素导致未来经营业绩下降的风险。　　如果土地市场竞争激烈、收并购项目溢价较高将会增加公司获取项目成本，加大公司经营难度。公司将一如既往遵守相关法律法规，如果因客观原因导致项目未能按规定期限动工开发或者开发进度减慢，公司仍将面临相关处罚风险。　　管理风险　　公司在多年的“城中村和旧城改造”、“棚户区改造”以及“商品房交付”等房地产项目开发过程中总结并积累了大量经验，形成了一套全面有效的开发流程并在业务发展过程中不断改进，在项目商谈、拆迁、土地获取、开发准备、设计及策划等方面具有较强的优势，同时培养了一批专业、敬业、经验丰富的业务骨干，但公司经营规模持续扩大和业务范围的拓宽会对自身的管理能力提出更高的更新要求，如果公司在人力资源保障、风险控制、项目管理等方面不能及时跟上，公司将面临一定的管理风险。　　业务经营风险　　房地产项目开发存在开发周期长、投资额大、涉及相关行业多等特点，并且需要接受包括市场监督管理、自然资源和规划、住房保障和房屋管理局和城乡建设局等多个政府部门的审批和监管，项目建设完成后面临着销售、经营等环节，以上任何一个环节的变化，都将导致本公司项目开发进度受阻，资金周转速度放缓，影响公司的预期收益。同时，公司在经营过程中可能面临住房价格波动、施工承包价格波动、城市规划调整、拆迁进度不及预期等因素的影响，导致项目开发难度增大、项目开发周期延长、成本上升、项目盈利能力下降等业务经营风险，造成项目预期经营目标难以实现等问题。尽管公司具备较强的房地产项目开发操作盘能力，若公司在经营中不能及时应对和解决好上述问题，可能对公司经营业绩产生一定的影响。　　财务风险　　公司所处的房地产行业属于资本密集型行业，若未来市场经营环境出现波动或者融资环境发生变化，有可能使公司面临一定的资金周转压力和偿债风险。　　存货跌价风险　　由于公司的存货金额重大，存货跌价准备的计提可能对当期经营成果和期末财务状况产生影响，且房地产行业估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，如果未来出现市场波动、政府调控等冲击，导致房地产行业整体利润下滑的情况，公司将面临存货跌价损失的风险，对盈利能力产生相对负面的影响。　　投资性房地产公允价值变动的风险　　报告期内，公司投资性房地产的账面价值存在一定的波动，若未来市场环境发生变化，公司持有的投资性房地产存在公允价值变动的风险，从而对公司资产状况及经营业绩产生重大影响。　　不可抗力风险　　严重自然灾害、突发性公共卫生事件将对国家的金融和经济环境造成不利影响，将对公司财产和人员造成危害，从而影响公司的正常生产经营。　　针对上述风险因素，公司将紧跟政策导向，继续加强对宏观政策的跟踪研究，通过积极部署，强化开发节奏，转变销售策略，拓宽融资渠道，优化债务结构、加强人才引进等手段，积极应对各种风险。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　报告期内，公司主营业务为房地产业和金属制品业。业务范围主要有：　　1、房地产业　　房地产开发为公司主要业务和利润来源，公司产品以刚需及改善性住房为主，主要产品、经营模式等未发生重大变化。公司开发项目主要分布在武汉（1+8城市圈）及湖北省内主要城市、京津冀、长三角、成渝经济圈等区域，其中武汉为重点区域。　　2、金属制品业　　金属制品业主要产品为子午轮胎钢帘线、PC钢绞线、钢丝、钢丝绳等产品，主要应用于汽车子午轮胎、高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要制造基地之一。　　3、其它产业　　公司其他业务主要为商业运营项目，商业运营作为公司经营形态的有效补充，主要集中在武汉中心城区，以购物中心、商业街区为主。代表项目“群星城”集生态、剧场、艺术、智能、家庭五大特色于一体，成为武汉别具一格的商业综合体。　　（一）全国宏观经济形势和房地产市场分析　　今年以来，国内疫情持续反复多发散发，国外环境复杂多变，面对一系列严峻形势，中央积极部署，高效统筹疫情防控和经济社会发展，加大宏观政策调节力度，有效实施稳经济一揽子政策措施，二季度国民经济开始企稳回升，经济发展保持稳定。　　上半年，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，为化解风险支持合理住房需求，中央及各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策方针，出台优化政策近500次，创历史同期新高，主要政策包括支持房企合理融资需求、优化商品房预售资金监管和信贷政策、多地放松或取消限贷限购、下调房贷首付比例和利率、调整公积金政策、推行购房补贴等措施，行业政策环境进入宽松周期。　　土地供应方面，全国土地市场需求减弱导致政府供地力度放缓，根据中国指数研究院数据显示，其中全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，推出面积和成交面积同比分别下降44.3%和55.6%，成交面积处于2009年以来同期最低水平；住宅用地楼面价保持平稳，溢价率继续下探。一线城市推出面积同比降幅超两成，二线和三四线城市整体表现依然低迷，推出面积降幅均超四成，成交面积降幅超五成。　　开发销售方面，根据国家统计局数据显示，全国房地产开发投资6.83万亿元，同比下降5.4%；全国房屋新开工面积6.64亿㎡，同比下降34.4%；全国商品房销售面积6.89亿㎡，同比下降22.2%；销售金额6.61万亿元，同比下降28.9%。　　（二）武汉宏观经济形势和房地产市场分析　　上半年，武汉市经济走势平稳，为稳住经济大盘，武汉多措并举，全力提振消费，提速区域建设，谋划现代产业集群，经济发展表现持续韧性。武汉房地产市场同样开局低迷，在维稳政策支持下，需求端购房信心开始恢复。　　土地供应方面，全市供需缩量明显，根据武汉市房管局数据显示，房地产开发用地供应87宗（含出让、租赁和还建用地划拨），总面积364.07公顷，同比减少26.36%；其中，住宅用地供应58宗，总面积282.96公顷，同比减少13.47%。供需规模均为近年最低水平，以中心城区为绝对主力。　　开发销售方面，根据武汉市房管局数据显示，全市新建商品住宅批售面积532.8万㎡，同比减少56.3%，成交面积627.8万㎡，同比减少49%。住宅库存面积2,099.1万㎡，呈现供需放缓、区域分化特征。　　（三）报告期内公司发展和经营情况　　面对当前宏观经济形势和行业周期拐点，公司始终秉承稳健经营理念，坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。紧紧抓牢项目保交楼，储备项目拆迁，在建项目开发，销售策略输出，存量资产盘活，资金链安全，运营效能提升等重要方面，重点工作进展如下：　　保交楼方面，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，认真倒排施工计划，科学制定工程方案，严格规范现场管理，交付规模速度再创佳绩，报告期内，武汉月亮湾壹号一期、汉阳城、东湖城、咸宁福星城等项目顺利交付。　　项目开发方面，公司形成例会和重点会议管理制度严把时间节点，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期工作，强化工程标准化规范化管理，在每季度末对所有开发项目进行综合大检查，报告期内，公司在建项目进展顺利，未发生重大安全生产事故。　　项目销售方面，营销工作深度下沉到各项目，通过给予方向指导及政策支持，制定了因城施策销售策略，报告期内，月亮湾壹号二期连续两次开盘即售罄，星誉国际、咸宁等多个项目也取得销售佳绩；存量去化上，通过实施一品一策的个性化营销方案，深入挖潜拓展大客户，提升了去化效率。　　土地储备方面，公司积极跟踪武汉最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和产业集群区域项目，报告期内，公司集中力量部署好储备项目地块拆迁安排，为新开发项目及未来可持续发展提供了强有力支持。　　财务状况方面，公司把财务稳健放在首位，充分利用政策窗口期，通过加快开发销售节奏，科学分析盘活资产，确保现金流安全稳定，同时做好重点支付安排，提高资金使用效率。　　报告期内，公司获得“2022中国房地产城市更新优秀企业”、“2022湖北省房地产公司TOP10”、“2022值得资本市场关注的房地产公司”、“2022沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“2022中国房地产企业品牌成长生命力20强”、“2022中国房地产品牌影响力百强企业”等多项荣誉，并连续17次获得“中国房地产百强企业”称号。新增土地储备项目　　累计土地储备情况　　主要项目开发情况　　主要项目销售情况　　主要项目出租情况　　土地一级开发情况　　融资途径　　发展战略和未来一年经营计划　　（一）房地产行业格局与趋势　　2022年全国房地产市场趋势展望　　自2021年下半年调控政策显效开始，房地产市场进入下行周期，2022年上半年宏观经济下行压力加大，市场信心未见明显好转，未来仍将面临挑战。房地产作为国内经济的支柱产业，稳地产对稳经济十分重要，对此，中央多次表态支持各地因城施策，保持房地产融资平稳有序，有效满足居民合理住房需求，但市场恢复节奏依赖于宏观基本面修复程度、疫情防控效果和政策传导深入等方面，从趋势来看，在支持房地产市场复苏和疫情减弱等利好带动下，市场整体风险可控、市场信心逐渐增强，将逐步企稳恢复。　　2022年武汉房地产市场趋势展望　　2022年武汉经济运行总体平稳，持续恢复，作为1+8城市圈的责任担当，武汉在做强龙头地位，引领同城化发展，提升城市功能品质等方面积极发挥辐射带动作用，大力推动沿江高铁、新增高速、轨道交通、总部经济、城市圈交通一体化、国际物流核心枢纽等一批重大项目建设落地。随着城市整体能级提升，人口吸附增强，消费恢复提振，城市经济运行良好，未来房地产合理需求将得到有效释放。　　（二）公司发展战略　　公司继续以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设为保障，作为湖北省的城市更新标杆企业，公司将抓住武汉城市圈发展机遇，推动相关产业持续发展，积极推进在产城融合、乡村振兴等领域的探索实践，持续创造高品质的健康成长，成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服务商”。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。　　（三）未来一年经营计划　　公司将继续坚持“稳健经营、创新发展、效益优先”的工作总基调，聚焦重点工作、重大节点，加强管理、提质增效，在宏观形势依然复杂严峻的环境下，全力完成经营目标，确保企业持续稳健发展。　　1、房地产方面　　在经营管理上，当前房地产行业已进入低增长、低毛利、低利润时代，公司将抓好以成本、质量、绩效为中心的全面管理，增强公司抵御市场波动、防范风险的能力。一是加强成本管理，通过提升精细化管理水平，有效降低运营成本，保障企业盈利水平。二是加强财务风险管理，完善风控体系，在提高融资效率的同时严控融资成本和风险，将负债率控制在行业较低水平内。三是加强专业性、服务性人才的引进运用，提高团队建设水平。持续优化组织管控模式，打造精益型组织，提高人均效能。四是加大工程建设管控力度，围绕安全、质量、进度等核心要素常抓不懈，确保按照计划目标全面完成项目建设任务，对有竣备交付任务的项目严密跟踪，精准防控，全力保障营销货值供应与产品交付任务。　　在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，进一步强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、低风险拿地模式，短中长期分阶段有序推进土地储备工作。以稳健拓展为原则，将现有的城中村旧城改造核心优势结合起来，立足武汉、深耕湖北，紧紧抓住国家城市更新、城镇建设、产城融合、乡村振兴等重大战略机遇，主动适应新格局、新变化、新常态、新形势。继续整合优势资源，巩固深化产城融合战略成果；把握政策机遇，加强乡村振兴领域的研究，争取实现突破。　　在产品建设上，持续推进产品换代升级，提升产品的适用性、特色性，打造标杆产品，增强溢价能力，践行品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上，推行街景式底商设计、小区亲子文化乐园、建设海绵型小区、新能源汽车充电桩预留工程等方案；在品质上，做好项目全过程品控管理，以高品质满足客户需求。　　2、金属制品方面　　全面研究市场动态，加大市场拓展力度，根据公司自身现状细分市场，强化对目标市场的分析，挖掘渠道，拓展销售市场，深入分析市场趋势，做好原材料的采购及合理储备；根据市场需求和效益优先的原则及时调整产品结构，动态优化产能，把分产品效益和资金回收摆在首要位置；对内不断强化精细化管理，优化机构，对标行业标杆找不足，攻短板，苦练内功，降本增效，提高产品竞争力。　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保　　本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供阶段性担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截止2022年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币546,512.03万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析 经过数十年的发展，公司在多个方面形成了自己的核心竞争力。 1、开发模式方面 公司是最早参与武汉市“三旧”（“城中村”及旧城、旧厂）改造的公司之一，以“城中村”改造为主。房地产业务自开展以来，公司本着“为政府分忧、为百姓造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与武汉、北京等地的“三旧”改造，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式，为公司的持续、稳定、健康发展提供了重要保障。 2、团队建设方面 公司员工拧成一股绳、劲往一处使的“钢丝绳精神”，埋头苦干、勤于钻研的“钉子精神”，开拓进取、敢为人先的创新精神，勇于担当、乐于助人的奉献精神等优良的企业精神成为团队基因的一部分，保证了组织的团结、稳定和高效。 3、理想信念方面 企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展全过程。在发展上，公司不一味追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追求收入和利润，更注重品质和品牌；对外合作上，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客户、利益共同体的长期合作和互利共赢；对待员工上，始终坚持以人为本，以德待人，追求员工价值最大化。 4、品质品牌方面 公司始终坚持“先做人、后做事”的经营理念，诚信做人、用心做事，倾心打造“实力+信誉”的良好形象，以优质的产品和服务满足客户需求，赢得了广泛的市场认同和良好口碑。

　　三、公司面临的风险和应对措施 宏观经济周期的风险。从1998年房改开始，房地产业逐渐成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点，与国民经济周期性波动关系密切，近二十年的高速发展阶段，房地产已经历五次大（小）周期。近年，随着中国人口老龄化加速、生育率下降和城镇化进程放缓，房地产的大开发周期已不复存在，行业经营难度加大。 房地产市场调整的风险。随着新型城镇化的纵深推进，房地产呈现分化调整局势，正进入到都市圈城市群发展的新阶段，发展机会将集中在一二线城市及其都市圈。公司将密切关注房地产市场动态，如果因经济发展、宏观调控等因素导致市场长时间调整，影响公司发展战略的顺利实施，也会对公司的发展造成不利影响。 销售风险。随着经济快速发展，市场竞争加剧，购房者的需求也越来越高。房地产销售受项目定位、规划设计、营销策划、配套环境、竞品楼盘等多种因素影响，公司不能保证产品完全符合市场需要并且销售顺畅。项目开发风险。房地产项目整个开发过程中，需要接受多个政府职能部门的审批、监管和指导，加大了项目投资、进度、质量、营销、交付等流程的控制难度，一旦个别环节出现问题，可能会导致项目开发周期延长、成本上升，出现未达项目经营预期情形。 土地投资风险。为稳地价、稳房价的政策背景下，中央在经过2021年的试点城市多轮集中供地后，于2022年全面启动土地“双集中”政策，各地政府出让条件更加精细，规则繁多，优质地块竞拍激烈。如果土地市场依然激烈、收并购项目溢价较高将会增加公司获取项目成本，加大公司经营难度。 土地闲置风险。国家陆续出台了多项针对闲置土地的处置政策，加大了对闲置土地的处置力度。公司也将一如既往遵守相关规定，但是，如果因客观原因导致项目未能按规定期限动工开发或者开发进度减慢，公司仍将面临相关处罚风险。 管理风险。房地产行业是资金密集型行业，与经济发展、行业周期、调控政策等息息相关，目前房地产形势依然严峻，公司发展面临较大压力，对公司管理水平和财务稳健提出更高的要求。 不可抗力风险。严重自然灾害、疫情以及突发性公众卫生事件会对国家的金融和经济环境造成不利影响，对公司财产和人员造成危害，并影响公司的正常生产经营。 针对上述风险因素，公司将紧跟政策导向，继续加强对宏观政策的跟踪研究，通过积极战略部署，强化开发节奏，改变销售策略，拓宽融资渠道，优化债务结构、加强人才引进等手段，积极应对各种风险。 在土地储备上，进一步加大城市更新力度，坚持短中长战略相结合，做好调研控制拿地风险；在产品设计上，着力提升产品竞争力，彰显公司优质品牌形象；在项目建设上，加大技术创新，顺应新设计理念，加快新产品、新工艺的开发和应用；在产品销售上，制定个性化营销策略，加快资金回流速度；在企业责任上，强调责任感，不仅要对客户、投资者负责，也要对利益相关方负责，对社会负责，促进公司与城市、公司与社会协同发展；在经营管理上，加强向先进企业的学习，提高管理水平；在内控治理上，加强法律法规和制度建设，严控内控风险；在财务安全上，优化债务结构、提升公司抗风险能力；在人才储备上，加强专业人才的引进，加强关键岗位的培训和锻炼，提高专业化管理水平；在生产流程上，加强原材料的采购管理和工程招投标管理，不断优化产品结构、创新工艺流程，狠抓节能降耗、提高自动化管理水平。

　　四、主营业务分析　　概述　　报告期内，公司实现营业收入813,644.84万元，比上年同期增加154.6%。其中：房地产实现结算面积42.03万平方米，比上年同期增加76.6%；实现结算收入754,834.84万元，比上年增加228.73%；实现销售面积28.8万平方米，比上年同期减少22.35%；实现销售金额500,200.73万元，比上年同期减少16.38%；金属制品实现营业收入53,559.50万元，比上年同期减少36.86%。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况　　（一）宏观经济形势和行业政策环境分析　　2021年是我国开启全面建设社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标迈进之年。面对突发多变的国内外环境和局势，中央在宏观调控政策中保持定力、精准发力，注重跨周期和逆周期调节，有效应对各种风险挑战，支撑经济持续稳定恢复。各方深入贯彻中央经济工作会议精神，落实新发展理念，扎实做好“六稳”、“六保”工作，实现了十四五良好开局，保持了宏观政策稳健有效，经济发展保持全球领先地位。　　房地产方面，2022年政府工作报告指出，未来几年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，继续探索新的发展模式，强调实施平稳健康发展长效机制，逐步完善住房市场体系和住房保障体系，促进与实体经济均衡发展。具体实施主要从中央调控、财政金融、地产调控、长效机制建立等政策面着手：行政方面，通过因城施策促进行业良性循环和健康发展，推动向更高质量方向迈进；金融方面，在行业调整态势继续深化当下，信贷环境改善预期较为明显，但在审慎管理制度下，将更多支持刚需和改善型合理住房需求；行业方面，开启双向调节模式，近期有部分省会城市和三四线城市政策在陆续回调；机制方面，土地端改革和保障性租赁住房等政策持续推进。　　（二）全国市场分析　　2021年上半年，房地产市场热度较高，整体表现超预期，针对部分热点城市，政府接连加码楼市调控，保障刚需群体购房需求，抑制投资投机行为，实行供地“两集中”试点，建立健全地价和房价的联动机制，进一步促进房地产市场平稳健康发展；下半年，随着调控政策持续显效以及按揭贷款额度的收紧，销售市场及土地市场均明显降温，叠加个别房企风险问题暴露，市场信心进一步受挫，四季度，中央及各部委频繁释放维稳信号，调控政策底部逐步显现。2022年一季度，行业调控政策似已触底，结合国外政治变幻以及国内新冠肺炎疫情再次爆发等严峻形势，中央继续释放维稳信号，地方积极落实因城施策精准调控，继续发挥房地产支柱产业稳定器作用，力促房地产市场平稳健康运行，房地产长效机制继续加速建立。土地方面，全国土地市场竞争依然激烈，上半年热度较高，下半年明显降温，受重点城市宅地供应“两集中”政策影响，根据中国指数研究院统计，2021年，全国300城住宅用地供求规模均有所下降，但整体土地购置成本上升，300城住宅用地建面推出12.3亿㎡，同比下降9.8%；成交8.9亿㎡，同比下降23.8%；出让金总额4.9万亿元，同比下降6.7%；成交楼面均价5,450元/㎡，同比增长22.3%，创历史新高，溢价率保持高位。一线城市宅地供求规模同比大幅增长，二线和三四线同比下降。除一线城市外，其余各线城市成交楼面均价同比均有所上涨。　　开发销售方面，根据国家统计局数据显示，全国房地产开发投资14.8万亿元，同比增长4.4%，增速明显放缓；全国房屋新开工面积19.9亿㎡，同比下降11.4%，单月连续下降；全国商品房销售面积17.9亿㎡，同比增长1.9%、销售金额18.2万亿元，同比增长4.8%。重点城市商品住宅成交面积达近五年最高水平，长三角、珠三角及中部地区贡献度高，市场整体表现平稳，符合调控预期。　　（三）武汉市场分析　　2021年上半年，武汉经济全面提振恢复，城市建设提档升级，产业招商力度持续加大，武汉住宅市场表现出色，供需两旺，但产品分化、区域分化现象也比较突出，正成为新常态。下半年，为落实精准调控，政府陆续出台关于限价、销售监管、集中销售、房票等新政策，重在规范市场运行。受土拍调整、信贷政策、定向施策等影响，市场明显降温趋稳，但整体环境仍相对宽松。　　土地方面，武汉住宅用地成交规模稳居全国前三，先扬后抑，主要在5月、8月、11月的首批集中供地，住宅用地供应面积2,931万㎡，共出让涉宅用地235宗，中心城区、蔡甸区、东湖高新区供地居前，供地计划向远城区有所转移，总用地规划建面2,429万㎡，成交金额1,795亿元，成交楼面均价7,390元/㎡，溢价率7.4%，供应和成交明显缩量，为近五年最低水平，成交均价创历史新高。　　开发销售方面，上半年涨价预期强烈，下半年以价换量明显，房价涨势平稳，受政策影响，供应高峰提前至4月，根据武汉市房管局相关信息，全市新建商品住宅新增供应20.95万套和预售面积2,382.93万㎡，同比增长1.08%，成交20.29万套和预售面积2,333.80万㎡，同比增长6.3%。受新版商品房买卖合同影响，9月开始，整体成交均价出现一定幅度上调，随着限价放松以及部分高价地新项目入市等原因，成交价格保持平稳上涨的趋势。　　（四）报告期内公司发展状况　　报告期内，面对反复的新冠肺炎疫情，公司一方面全力做好疫情防控、守护安全工作，另一方面，抢抓有利时机，加快城中村项目拆迁，推进在建项目开发，抢抓新盘销售，同时盘活存量资产，加速现金回流，目前公司经营稳健，债务结构合理，资金流正常，各期债券已顺利兑付。　　报告期内，公司坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。在进度上，加大拆迁力度，狠抓项目节点，加快项目周转；在销售上，借助平台优势，采取“线上+线下”模式，创新拓客方式，加快去化速度；在保付上，通过合理的资金、人员调度、严格的监管措施，确保了项目交付质量进度全面受控；在管理上，以效益优先为原则，深化内控和优化效能；在战略上，科学研判分析项目可行性开发，创新手段有力盘活资产。　　发展规划方面，公司继续以住宅开发为主，巩固和发展城市更新经验；经营方面，主营业务稳定，销售及回款正常，各项工作有条不紊，经营成果逐步释放；资金保障方面，公司统筹资金预算，加大销售力度，拓宽融资渠道，保障资金链安全。其他产业方面，公司金属制品业在年初因国外爆发疫情后，产销量迅速恢复，年中随着国外产业链复苏及海运影响，下游产业出口锐减导致产销量下降，全年总体运行平稳。商业运营方面，群星城等自持商业体经过调整升级后已正常化，接近满租状态。　　报告期内，公司获得“2021中国房地产城市更新优秀企业”、“2021中国城市更新品质价值企业”、“2021中国房地产年度城市更新典范企业”、“2021值得资本市场关注的房地产公司”、“2021沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“2021年度中国地产风尚大奖——2021年投资价值地产企业TOP30”、“2021中国房地产公司品牌价值TOP50”、“2021中国房地产城市更新领先品牌”等多项荣誉，连续16次获得“中国房地产百强企业”称号。　　（五）报告期内公司经营情况　　土地储备方面，公司加快推进现有城中村改造项目工作，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期工作，重点项目红桥村K6、K7、K12、K13、K15、K16等地块正有序推进，K7、K8、K15已陆续推盘，滨江核心月亮湾壹号二期正在加快施工。公司积极跟踪武汉最新规划方案，持续关注人口净流入和产业集中湾区，侧重考察核心和快发展区域项目，同时做好应对“两集中”供地新政策和意向土地研判工作。　　项目开发方面，形成例会和重点会议管理制度，将开发项目对照公司经营计划严把时间节点。在建设中，为全面提升工程品质，强化标准化规范化管理，督促各方有效履职，公司组织专班每季度末对所有开发项目进行综合大检查。面对防疫常态化要求，各项目加强管理，认真执行下发政策，均未发生重大安全生产事故。　　项目销售和保交楼方面，公司抓住机遇，结合各项目区域情况制定营销方案，利用多样营销渠道，保证新开楼盘快速去化，同时动态调整存量销售政策，星誉国际、月亮湾壹号，北京福星苑等楼盘荣登销售热榜；公司实行交房领导小组跟踪督办机制，武汉、宜昌、恩施、成都等项目顺利按节点交付，全年交付总建筑面积创历年新高，其中西安美术城被陕西省西咸新区选为“交房即交证”首期唯一试点项目。　　财务状况方面，公司坚持以经营目标为中心，秉承稳健经营理念，公司加快开发节奏，签约销售保持稳定，发行债券全部按期兑付，科学分析盘活资产，资产负债率、净现金流等各项指标表现稳定。　　　　二、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　报告期内，公司主营业务为房地产业和金属制品业。业务范围主要有：　　1、房地产业　　房地产开发为公司主要业务和利润来源，公司产品以刚需及改善性住房为主，主要产品、经营模式等未发生重大变化。公司开发项目主要分布在武汉（1+8城市圈）及周边城市、京津冀、长三角、成渝经济圈等区域，其中武汉为重点区域。　　2、金属制品业　　金属制品业主要产品为子午轮胎钢帘线、PC钢绞线、钢丝、钢丝绳等产品，主要应用于汽车子午轮胎、高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要生产基地之一。　　3、其它产业　　公司其他业务主要为商业运营项目，商业运营作为公司经营形态的有效补充，主要集中在武汉中心城区，以购物中心、商业街区为主。代表项目“群星城”集生态、剧场、艺术、智能、家庭五大特色于一体，成为武汉别具一格的商业综合体。　　（一）房地产行业格局与趋势　　2022年全国房地产市场趋势展望　　中央经济会议和政府工作报告提出，2022年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力要适当靠前，房地产作为国内经济的支柱产业，不管从稳经济还是防范风险都至关重要。在外部不稳定因素及国内疫情反复背景下，一季度以来，中央多次强调支持合理住房需求释放，多部委亦积极释放维稳信号，各地政府落实因城施策，需求端政策调整力度加大，预计未来稳定政策将持续出台，企业需聚集各项资源加快周转，把握“两集中”下的投资机会以及开发营销节奏。　　2022年武汉房地产市场趋势展望　　武汉仍将继续落实中央的调控政策，坚持以稳为主，维护房地产市场健康发展和消费者合法权益，调控将更加精准。供地方面土拍规则将进一步优化，预计仍将保持高水准，以刚需和改善型楼盘销售为主。　　2021年12月，武汉发布《武汉市国土空间“十四五”规划》，主要解读如下：一、按照“一主引领”战略要求和武汉建设国家中心城市、长江经济带核心城市目标，突出打造武汉城市圈升级版；二、主城做优，着力优化主城人口规模，进一步提升城市能级与品质；三、深入推进光谷、车谷、临空经济区、长江新区四个副城的产城融合发展，提高产业引领可持续发展等能力；四、实施“五个中心”建设，提出了支撑中心建设的29个市级重点功能区和10个标志性区域；五、建设以武汉为中心全国高铁武汉网络中心，增设多座过江通道、加快四期轨道建设和五期报批报建工作。　　武汉作为国家、湖北省赋予的责任担当，武汉城市圈同城化发展和城市格局与区域功能实施明显加快，2021年经济增长12%，招商引资到位资金9,330亿元，成为中国最具投资潜力的目的地之一，为房地产发展带来了新的机遇和挑战，作为湖北省的城市更新标杆企业，公司将抓住新一轮发展机遇，积极推动相关产业持续发展。　　（二）公司发展战略　　公司继续以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设为保障，紧紧围绕“强化核心优势、聚焦重点区域、深化全国布局、完善产业生态”的发展战略，积极推进在产城融合、乡村振兴等领域的探索实践，持续创造高品质的健康成长，成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服务商”。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。　　（三）未来一年经营计划　　公司将继续坚持“稳中求进、创新发展、效益优先”的工作总基调，聚焦重点工作、重大节点，加强管理、提质增效，在宏观形势依然复杂严峻的环境下，全力完成经营目标，确保企业持续稳健的发展态势。　　房地产方面　　在经营管理上，当前房地产行业已进入低增长、低毛利、低利润时代，公司将抓好以成本、质量、绩效为中心的全面管理，增强公司抵御市场波动、防范风险的能力。一是加强成本管理，通过提升精细化管理水平，有效降低运营成本，保障企业盈利水平。二是加强财务风险管理，完善风控体系，在提高融资效率的同时严控融资成本和风险，将负债率控制在行业较低水平内。三是加强专业性、服务性人才的引进运用，提高团队建设水平。持续优化组织管控模式，打造精益型组织，提高人均效能。四是加大工程建设管控力度，围绕安全、质量、进度等核心要素常抓不懈，确保按照计划目标全面完成项目建设任务，对有竣备交付任务的项目严密跟踪，精准防控，全力保障营销货值供应与产品交付任务。　　在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，进一步强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、低风险拿地模式，短中长期分阶段有序推进土地储备工作。以稳健拓展为原则，将已有的城中村旧城改造核心优势结合起来，在立足武汉、深耕湖北的同时，继续聚焦环渤海经济圈、长三角经济圈、粤港澳大湾区、成渝经济圈、长江中游城市群等重点区域稳步推进、科学布局。紧紧抓住国家城市更新、城镇建设、产城融合、乡村振兴等重大战略机遇，主动适应新格局、新变化、新常态、新形势。继续整合优势资源，巩固深化产城融合战略成果；把握政策机遇，加强乡村振兴领域研究合作，争取实现突破。在产品建设上，持续推进产品换代升级，提升产品的适用性、特色性，打造标杆产品，增强溢价能力，践行品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上，推行街景式底商设计、小区亲子文化乐园、建设海绵型小区、新能源汽车充电桩预留工程、引入装配式建筑等方案；在品质上，做好项目全过程品控管理，以高品质满足客户需求。　　金属制品方面　　全面研究市场动态，深入分析市场趋势，做好原材料的采购及储备工作；根据市场需求和效益优先的原则及时调整产品结构，动态优化产能，把产品效益和资金回收摆在首要位置；对内要不断强化精细化管理，优化机构，降本增效，提高产品竞争力。　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保　　本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截止2021年12月31日，尚未结清的担保金额为人民币481,377.77万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。　　　　三、核心竞争力分析　　经过数十年的发展，公司在多个方面形成了自己的核心竞争力。　　1、开发模式方面　　公司是最早参与武汉市“三旧”（“城中村”及旧城、旧厂）改造的公司之一，以“城中村”改造为主。房地产业务自开展以来，公司本着“为政府分忧、为百姓造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与武汉、北京等地的“三旧”改造，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式，为公司的持续、稳定、健康发展提供了重要保障。　　2、团队建设方面　　公司员工拧成一股绳、劲往一处使的“钢丝绳精神”，埋头苦干、勤于钻研的“钉子精神”，开拓进取、敢为人先的创新精神，勇于担当、乐于助人的奉献精神等优良的企业精神成为团队基因的一部分，保证了组织的团结、稳定和高效。　　3、理想信念方面　　企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展历程。在发展上，公司不一味追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追求收入和利润，更注重品质和品牌；对外合作上，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客户、利益共同体的长期合作和互利共赢；对待员工上，始终坚持以人为本，以德待人，追求员工价值最大化。　　4、品质品牌方面　　公司始终坚持“先做人、后做事”的经营理念，诚信做人、用心做事，倾心打造“实力+信誉”的良好形象，以优质的产品和服务满足客户需求，赢得了广泛的市场认同和良好口碑。　　　　四、主营业务分析　　1、概述　　报告期内，公司实现营业收入1,254,350.24万元，比上年同期增加67.22%。其中：房地产实现结算面积96.70万平方米，比上年同期增加72.43%；实现结算收入1,091,743.09万元，比上年增加76.34%；实现销售面积62.57万平方米，比上年同期减少21.35%；实现销售金额950,148.55万元，比上年同期减少20.19%；金属制品实现营业收入151,465.29万元，比上年同期增加22.91%。

　　五、公司未来发展的展望　　1、发展展望　　未来充满着不确定性，机遇与挑战始终并存。中国的人口红利仍存在，城市化进程仍在有序推进，房地产行业作为支柱产业仍有大量的发展机遇，随着疫情的慢慢褪去，刚需也将逐步释放。武汉、广州等地的城市更新空间非常广阔，为公司适度参与提供了较大空间；产城融合也会带来城市发展的新格局和新机遇。　　未来，面对国内外宏观环境的不利影响，公司将继续坚持稳定发展的战略，把可持续发展作为战略发展的核心要素。在城市更新方面，采用多点布局、长期培育、稳步推进的策略；在产品方面，继续以住宅开发为主，丰富产品线，打造精品楼盘；在销售方面，把握市场节奏，提高销售去化速度；在资金方面，扩宽融资渠道，量入为出，保持现金流安全、稳健。　　2、公司可能面临的风险及应对措施　　宏观经济周期的风险。房地产业已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点，房地产市场的需求波动与国民经济周期性波动关系密切。在宏观经济周期的上升阶段，房地产行业的投资和市场需求两旺；在宏观经济周期的下降阶段，市场需求萎缩，房地产企业的经营风险增大、收益相应下降。如果公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营战略、优化项目结构，公司的盈利能力和偿债能力可能受到不利影响。　　房地产市场调整的风险。在经历较长一段时间的快速发展后，我国房地产市场逐渐进入分化调整的阶段，国内部分地区房地产库存过高、周转减缓。公司密切关注房地产市场动态并根据实际情况制定切实有效的发展战略应对房地产市场的调整。未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不确定性。如果我国房地产市场因需求疲软、宏观调控等因素导致的调整长时间持续，房地产行业的整体业绩将会受到冲击，进而对公司的经营造成不利影响。销售风险。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品和服务的要求越来越高。房地产开发项目的销售情况受项目定位、规划设计、营销策划、销售价格、竞争楼盘的供应情况等多种因素影响，公司不能保证所开发的产品完全符合市场需要并且销售顺畅。　　项目开发风险。房地产项目开发过程中，需要接受国土资源、规划、城建、环保、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管，以上因素使得公司对开发工程的进度、质量、投资、营销的控制难度较大，一旦个别环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。　　土地投资风险。公司主要通过获取土地资源进行项目开发，作为相对稀缺资源，目前热点城市优质土地的招拍挂面临激烈竞争，可能导致无法摘得或投资成本上升；另外，近年来多地政府在土地出让过程中增加了土地竞配建、竞自持、现房销售的限制，以及“三旧“改造引入市场竞争机制，也增加了土地获取成本和去化周期。虽然成熟的经营管理和运营水平能提升公司抗风险能力，但如果未来土地价格持续上涨将会增加公司获取项目成本，土地资源开发的持续性和经营风险加大。土地闲置风险。国家陆续出台了多项针对闲置土地的处置政策，加大了对闲置土地的处置力度。目前公司的土地资源储备中不存在构成土地闲置的情形，公司也将一如既往严格在政府规定的时间内实现项目的动工开发，但是，如果由于开发能力不足，导致项目未能按规定期限动工开发或者开发进度减慢，仍将使公司面临土地闲置处罚甚至土地被收回的风险。管理和融资风险。随着公司的不断发展，公司资产规模持续增长。由于公司经营规模的扩张，公司管理工作的复杂程度也将随之增加。如果公司不能妥善、有效地解决好规模扩张后存在的管理缺陷，公司的管理能力不能适应公司高速发展的要求，公司未来的生产经营将受到一定的不利影响。公司规模化与融资能力需匹配。房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对公司的运营和发展起到重要的作用。随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧，公司的融资也面临较大压力，而公司的经营规模的扩大又要求公司的融资节奏加快，两者叠加将对公司的融资能力提出更高的要求。　　不可抗力风险。严重自然灾害、疫情以及突发性公众卫生事件会对国家的金融和经济环境造成不利影响，对公司财务、人员造成损害，并有可能影响公司的正常生产经营。　　针对上述风险因素，公司将紧跟政策导向，继续加强对宏观政策的跟踪研究，通过加快战略布局，调整产品结构，强化开发节奏，拓宽融资渠道，优化债务结构、加强人才引进等手段，积极应对各种风险。　　在土地储备上，进一步加大城市更新力度，加强对拿地区域地块的调研力度，坚持短中长战略相结合，以灵活多样的方式提高拿地效率，控制拿地风险；在产品设计上，贴近市场需求，着力提升设计能力与水平，强化设计管理，保证产品品质，彰显公司优质品牌形象；在技术创新上，加大技术创新和市场开拓力度，加快新产品、新工艺的开发和应用，提高公司核心竞争力和整体抗风险能力；在产品销售上，制定精准的营销策略，加快资金回流速度；在对外服务上，强调责任感，不仅要对客户、投资者负责，也要对利益相关方负责，对社会负责，促进公司与城市、公司与社会协同发展；在经营管理上，加强向先进企业的学习，提高管理水平；在内控治理上，加强法律法规和制度建设，减少内控风险；在财务安全上，优化债务结构、降低财务杠杆，科学匹配额度；在人才储备上，加强专业人才的引进，加强关键岗位的培训和锻炼，提高专业水平；在生产流程上，加强原材料的采购管理和工程招投标管理，降低生产（开发）成本，不断优化产品结构、创新工艺流程，狠抓节能降耗、提高自动化水平，提升产品竞争力。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　报告期内，公司主营业务为房地产业和金属制品业。业务范围主要有：　　1、房地产业　　房地产开发为公司主要业务和利润来源，公司产品以刚需及改善性住房为主，主要产品、经营模式等未发生重大变化。公司开发项目主要分布在武汉及周边城市、京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈等区域，其中武汉为重点区域。　　2、金属制品　　金属制品业主要产品为子午轮胎钢帘线、PC钢绞线、钢丝、钢丝绳等产品，主要应用于汽车子午轮胎、高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要生产基地之一。　　3、其它产业　　公司其他业务主要为商业运营项目，商业运营作为公司经营形态的有效补充，主要集中在武汉内环，以购物中心、商业街区为主。代表项目“群星城”集生态、剧场、艺术、智能、家庭五大特色于一体，成为武汉别具一格的商业综合体。　　报告期内公司经营情况概述　　（一）宏观经济形势和行业政策环境分析　　2021年是中国共产党百年华诞，也是全面建成小康社会并向全面建成社会主义现代化强国迈进之年。立足新阶段，3月初，全国两会《政府工作报告》和《“十四五”规划纲要》为房地产市场的发展指明了方向，“十四五”期间，中央强调要实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展，同时完善住房市场体系和住房保障体系，保持房地产调控总基调不变，并将从土地、金融、财税等方面发力，稳定市场预期。　　未来几年，中央坚持“房住不炒”定位不变，同时解决好大城市住房突出问题，增加土地供应。上半年，一、针对市场热度高、预期不稳的热点城市接连加码楼市调控，严查经营贷、消费贷等违规流入房地产市场，并在限购、限贷、限售等方面不断完善政策，保障刚需群体购房需求，抑制投资投机行为；二、土地市场的监管亦在强化，供地“两集中”试点，建立健全地价和房价的联动机制，进一步促进房地产市场平稳健康发展；三、一线城市的调控政策为市场提供了“范本”，短期热点二线和三四线将继续跟进。除此之外，租赁住房将成为解决大城市住房突出问题的重要着力点。　　（二）全国市场分析　　2021年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，调控逻辑进一步向供给端侧重，强化金融监管，地方加快建立房地联动机制。预计下半年，房地产调控政策环境不变，但全年仍有望创新高。在高规模的市场需求下，企业需聚集各项资源加快周转，把握“两集中”下的投资机会以及开发营销节奏。　　报告期内，根据国家统计局数据显示，全国房地产开发投资7.22万亿元，同比增长15%；全国房屋新开工面积10.13亿㎡，同比增长3.8%；全国商品房销售面积8.86亿㎡，同比增长27.7%、销售金额9.29万亿元，同比增长38.9%。重点城市商品住宅成交面积达近五年最高水平，长三角、珠三角及中部地区贡献度高，市场整体表现平稳，符合调控预期。　　土地方面，全国土地市场竞争依然激烈，受重点城市宅地供应“两集中”政策影响，根据中国指数研究院统计，全国300城住宅用地供求规模均有所下降，但整体土地购置成本上升。300城住宅用地建面推出5亿㎡，同比下降9.5%；成交4.2亿㎡，同比下降10.6%；出让金总额2.6万亿元，同比增长13.4%；成交楼面均价6,170元/㎡，同比增长26.7%，溢价率保持高位。一线城市宅地供求规模同比大幅增长，二线和三四线同比下降。除一线城市外，其余各线城市成交楼面均价同比均有所上涨。　　（三）武汉市场分析　　2021年上半年，武汉经济全面提振恢复，城市潜力持续看好，产业招商力度持续加大，武汉住宅市场表现出色，供需两旺，但产品分化、区域分化现象也比较突出，正成为新常态。报告期内，政府陆续出台关于限价、销售监管、集中销售、房票等新政策，重在规范市场运行，整体环境仍相对宽松。下半年，受土拍调整、信贷政策、定向施策等影响，预计武汉市场日渐理性，后市趋稳。　　土地方面，武汉整体表现冷热不均，先抑后扬，主要集中在6月的首批集中供地，报告期内共出让涉宅用地64宗，中心城区、经开区、东湖高新区供地居前，总用地面积约479.72万㎡，成交金额约975.63亿元，环比2020年下半年，面积和金额有所下降；住宅用地成交楼面地价为7,664元/㎡，溢价率14.41%，国资房企和新进房企实力强劲，下半年，供地计划向远城区有所转移。　　住宅方面，受预售新政影响，供应高峰提前至4月，全市新建商品住宅供应10.77万套和预售面积1,220.32万㎡，同比增长88.36%；成交10.88万套和预售面积1,264.69万㎡，同比增长153.58%；受新版商品房买卖合同影响，去年9月开始，整体成交均价出现较大幅度上调。全年，随着限价放松以及部分高价地新项目入市等原因，成交价格保持平稳上涨的趋势。7月2日，武汉发布《武汉市构建高起点规划体系工作方案》提出：一、主城做优、进一步提升城市能级与品质，完成城镇老旧小区改造；二、加快做强光谷、车谷、临空经济区、长江新区四个副城，打造产城融合、功能完备和生态宜居的聚居区；三、打造重点功能区，实施“五个中心”建设。同时加大武汉城市圈同城化发展力度，城市发展格局与区域功能，都面临重大改变调整，也为房地产发展带来了新的机遇和挑战，作为湖北省的城市更新标杆企业，公司将抓住城市发展机会，积极推动相关产业持续发展。　　（四）报告期内公司发展状况　　报告期内，面对国内外复杂多变的新冠肺炎疫情，公司一方面全力做好疫情防控、守护安全工作，另一方面，抢抓有利时机，加快城中村项目拆迁，推进在建项目开发，利用预售新政抢抓新盘销售，同时盘活存量资产，加速现金回流，目前公司经营稳健，债务结构合理，资金流正常，各期债券已顺利兑付。　　报告期间内，公司坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。在进度上，公司克难奋进，加快拆迁进度，狠抓项目节点，加快项目周转；在销售上，借助平台优势，采取“线上+线下”模式，创新拓客方式，增加去化速度；在管理上，加强精细化管理，以效益优先为原则。　　发展规划方面，公司继续以住宅开发为主，巩固和发展城市更新经验；经营方面，公司主营业务稳定，销售及回款良好，各项工作有条不紊，经营成果逐步释放；资金保障方面，公司统筹资金预算，加快销售力度，拓宽融资渠道，保障资金链安全。其他产业方面，金属制品业在年初国外疫情后产销量迅速恢复，创造了销售佳绩，但随着国外产业链复苏及海运影响，下游产业出口锐减导致竞争加剧，目前总体运行平稳。商业运营方面，群星城等自持商业体调整升级后已恢复正常水平，接近满租状态。　　（五）报告期内公司经营情况　　土地储备方面，公司加快推进现有城中村改造项目工作，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期工作，重点项目红桥村K6、K7、K12、K13、K15、K16等地块正有序推进，部分项目已进入施工阶段，滨江核心月亮湾壹号二期正在做前期施工准备。公司积极跟踪重点地域最新规划方案，持续关注人口净流入和产业集中湾区，侧重考察核心和快发展区域项目，同时做好应对“两集中”供地新政策和意向土地研判工作。　　项目开发方面，每年末公司根据项目结构与建筑特点、工程量、其他影响等因素制定发布来年的“一号文”工程建设计划，并严格考核兑现。在建设中，为全面提升工程品质，强化标准化规范化管理，督促各方有效履职，公司组织专班每季度末对所有开发项目进行综合大检查。面对防疫常态化要求，各项目加强管理，认真执行下发政策，均未发生重大安全生产事故。销售和交付方面，公司抓住预售新政等有利条件，结合各项目区域情况制定营销方案，利用多样营销渠道，保证新开楼盘快速去化，同时动态调整存量销售政策，星誉国际、月亮湾壹号，北京项目等楼盘荣登销售热榜；公司实行交房领导小组督办机制，武汉、宜昌、恩施、成都等项目顺利按节点交付。　　财务状况方面，公司坚持以经营目标为中心，秉承稳健经营理念，报告期内，公司加快开发节奏，签约销售增长显著，发行债券全部按期兑付，资产负债率、净现金流等各项指标表现稳定。　　新增土地储备项目　　累计土地储备情况　　主要项目开发情况　　主要项目销售情况　　主要项目出租情况　　土地一级开发情况　　融资途径　　发展战略和未来一年经营计划　　（一）房地产行业格局与趋势　　近几年，中央始终坚持“房住不炒，因城施策”调控总基调不变，调控逻辑已由2016年侧重需求端到2019年供需两端平衡再到2021年侧重供给端，各项政策逐步落地，供需方面，明确要增加租赁住房供应，增加重点城市土地供应，对重点城市实行供地“两集中”政策；金融方面，更加注重防范化解风险，明确资金侧重重点领域、薄弱环节，在三线四档、贷款集中度、拿地销售占比等方面监管持续从严，快扩张和高负债企业承压较大；城市方面，要求夯实城市政府主体责任，相互借鉴采取针对性的调控政策，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，保障行业长期稳定健康的发展。　　《“十四五”规划纲要》中明确未来将继续深入推进新型城镇化战略，城市群和都市圈的战略地位进一步提升，京津冀、长三角、粤港澳大湾区和成渝经济圈4个地区作为主要增长极。推动城市群和都市圈交通一体化，未来，重点城市群和都市圈的人口、产业、资源等将进一步集聚，交通网络更加完备，区域经济布局更加合理有效，区域的综合实力也将明显增加，由此也将带来房地产市场规模上的拓展，为公司提供了新的发展空间。　　作为公司本部所在地，2021年武汉经济开启了全面提振恢复之路，外交部面向全球对武汉做了专门推介，产业招商取得一系列重大进展，城市影响力大幅提升。为深入贯彻落实十四五规划，武汉1+8城市圈在5月首次达成同城化发展合作框架协议，7月武汉构建高起点规划体系工作方案正式出台，这些标志着武汉成为中国最具投资潜力的目的地之一。　　（二）公司发展战略　　公司继续以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设为保障，紧紧围绕“强化核心优势、聚焦重点区域、深化全国布局、完善产业生态、做大资本平台”的发展战略，积极推进在产城融合、乡村振兴等领域的探索实践，持续创造高品质的健康成长，成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服务商”。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。　　（三）未来一年经营计划　　公司将继续坚持“稳中求进、创新发展、效益优先”的工作总基调，聚焦重点工作、重大节点，加强管理、提质增效，在宏观形势依然复杂严峻的环境下，全力完成经营目标，确保企业持续稳健的发展态势。　　房地产方面　　在经营管理上，当前房地产行业已进入低增长、低毛利、低利润时代，公司将抓好以成本、质量、绩效为中心的全面管理，增强公司抵御市场波动、防范风险的能力。一是加强成本管理，通过提升精细化管理水平，有效降低运营成本。积极探索全面预算管理，保障企业盈利水平。二是加强财务风险管理，完善风控体系，在提高融资效率的同时严控融资成本和风险，将负债率控制在行业较低水平内。三是加强专业性、服务性人才的引进运用，提高团队建设水平。持续优化组织管控模式，打造精益型组织，提高人均效能。四是加大工程建设管控力度，围绕安全、质量、进度等核心要素常抓不懈，确保按照计划目标全面完成项目建设任务，为营销工作提供货值保障。　　在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，进一步强化科学决策水平，短中长期分阶段有序推进土地储备工作。以稳健拓展为原则，将已有的城中村旧城改造核心优势结合起来，在立足武汉、深耕湖北的同时，继续聚焦环渤海经济圈、长三角经济圈、粤港澳大湾区、成渝经济圈、长江中游城市群等重点区域深入推进、深化布局。紧紧抓住国家城市更新、城镇建设、产城融合、乡村振兴等重大战略机遇，主动适应新格局、新变化、新常态、新形势。继续整合优势资源，巩固深化产城融合战略成果；把握政策机遇，加强乡村振兴领域研究合作，争取实现突破。　　在产品建设上，公司重视产品品质，专注建造细节，创造增值价值，践行品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上，推行街景式底商设计、小区亲子文化乐园、建设海绵型小区、新能源汽车充电桩预留工程、引入装配式建筑等方案；在品质上，做好项目全过程品控管理，以高品质满足客户需求。　　金属制品业　　全面研究市场动态，深入分析市场趋势，做好原材料的采购及储备工作；根据市场需求和效益优先的原则及时调整产品结构，动态优化产能，把产品效益和资金回收摆在首要位置；对内要不断强化精细化管理，精简机构，压缩成本，提高产品竞争力。　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保　　本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供阶段性担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截止2021年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币581,510.77万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析 经过数十年的发展，公司在多个方面形成了自己的核心竞争力。 1、开发模式方面 公司是最早参与武汉市“三旧”（“城中村”及旧城、旧厂）改造的公司之一，以“城中村”改造为主。房地产业务自开展以来，公司本着“为政府分忧、为百姓造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与武汉、北京等地的“三旧”改造，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式，为公司的持续、稳定、健康发展提供了重要保障。 2、团队建设方面 公司员工拧成一股绳、劲往一处使的“钢丝绳精神”，埋头苦干、勤于钻研的“钉子精神”，开拓进取、敢为人先的创新精神，勇于担当、乐于助人的奉献精神等优良的企业精神成为团队基因的一部分，保证了组织的团结、稳定和高效。 3、理想信念方面 企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展历程。在发展上，公司不一味追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追求收入和利润，更注重品质和品牌；对外合作上，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客户、利益共同体的长期合作和互利共赢；对待员工上，始终坚持以人为本，以德待人，追求员工价值最大化。 4、品质品牌方面 公司始终坚持“先做人、后做事”的经营理念，诚信做人、用心做事，倾心打造“实力+信誉”的良好形象，以优质的产品和服务满足客户需求，赢得了广泛的市场认同和良好口碑。

　　三、公司面临的风险和应对措施 公司可能面临的风险及应对措施 宏观经济周期的风险。房地产业已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点，房地产市场的需求波动与国民经济周期性波动关系密切。在宏观经济周期的上升阶段，房地产行业的投资和市场需求两旺；在宏观经济周期的下降阶段，市场需求萎缩，房地产企业的经营风险增大、收益相应下降。如果公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营策略、优化项目结构，公司的盈利能力和偿债能力可能受到不利影响。 房地产市场调整的风险。在经历较长一段时间的快速发展后，我国房地产市场逐渐进入严监管的阶段，国内部分地区房地产库存过高、周转减缓。公司密切关注房地产市场动态并根据实际情况制定切实有效的发展战略应对房地产市场的调整。未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不确定性。如果我国房地产市场因供求不均、宏观调控等因素导致的调整长时间持续，房地产行业的整体业绩将会受到冲击，进而对公司的经营造成不利影响。销售风险。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品和服务的要求越来越高。房地产开发项目的销售情况受项目定位、规划设计、营销策划、销售价格、竞争楼盘的供应情况等多种因素影响，公司不能保证所开发的产品完全符合市场需要并且销售顺畅。 项目开发风险。房地产项目开发过程中，需要接受国土资源、规划、城建、环保、消防、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管，以上因素使得公司对开发工程的进度、质量、投资、营销的控制难度较大，一旦个别环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。 土地投资风险。公司主要通过获取土地资源进行项目开发，作为相对稀缺资源，目前热点城市优质土地的招拍挂面临激烈竞争，可能导致无法摘得或投资成本上升；另外，近年来多地政府在土地出让过程中增加了土地竞配建、竞自持、现房销售的限制，以及“三旧“改造引入市场竞争机制，也增加了土地获取成本和去化周期。虽然成熟的经营管理和运营水平能提升公司抗风险能力，但如果未来土地价格持续上涨将会增加公司获取项目成本，土地资源开发的持续性和经营风险加大。土地闲置风险。国家陆续出台了多项针对闲置土地的处置政策，加大了对闲置土地的处置力度。公司将一如既往严格在政府规定的时间内实现项目的动工开发，但是，如果由于开发能力不足，导致项目未能按规定期限动工开发或者开发进度减慢，仍将使公司面临土地闲置处罚甚至土地被收回的风险。 管理和融资风险。由于房地产行业进入管理红利时代，对房地产企业的管理水平提出了更高的要求，公司将加强精细化管理，提升信息化水平，健全风险防范机制，提高人均效能，降低运营成本，以应对未来更加激烈的市场竞争。房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对公司的运营和发展起到重要的作用。随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧，公司的融资也面临较大压力，两者叠加将对公司的融资能力提出更高的要求。 不可抗力风险。严重自然灾害、不断变化升级的疫情以及突发性公众卫生事件会对国家的金融和经济环境造成不利影响，对公司财务、人员造成损害，并有可能影响公司的正常生产经营。 针对上述风险因素，公司将紧跟政策导向，继续加强对宏观政策的跟踪研究，通过加快战略布局，调整产品结构，强化开发节奏，拓宽融资渠道，优化债务结构、加强人才引进等手段，积极应对各种风险。 在土地储备上，加强对拿地区域地块的调研力度，坚持短中长战略相结合，以灵活多样的方式提高拿地效率，控制拿地风险；在产品设计上，贴近市场需求，着力提升设计能力与水平，强化设计管理，保证产品品质，彰显公司优质品牌形象；在技术创新上，加大技术创新和市场开拓力度，加快新产品、新工艺的开发和应用，提高公司核心竞争力和整体抗风险能力；在服务上，强调责任感，不仅要对客户、投资者负责，也要对利益相关方负责，对社会负责，不仅要关注城市的发展，也要关注乡村振兴，实现共同富裕；在经营管理上，加强向先进企业的学习，提高管理水平；在内控治理上，加强学习法律法规和各项制度，减少内控风险；在财务安全上，优化债务结构、科学匹配投融资额度；在人才储备上，加强专业人才的引进，加强关键岗位的培训和锻炼，提高专业水平；在生产流程上，加强原材料的采购管理和工程招投标管理，降低生产（开发）成本，同时不断优化产品结构、创新工艺流程，狠抓节能降耗、提高自动化水平，提升产品竞争力；在销售上，加快建设和销售力度，加快资金回流速度。

　　四、主营业务分析　　概述　　报告期内，公司实现主营业务收入300,415.25万元，比上年同期增加3.72%。其中：房地产实现结算面积23.8万平方米，比上年同期增加25.26%；实现结算收入229,619.63万元，比上年减少15.01%；实现销售面积37.09万平方米，比上年同期减少13.24%；实现销售金额598,163.74万元，比上年同期增加28.10%；金属制品实现主营业务收入84,691.11万元，比上年同期增加94.69%。 收起▲

　　一、概述　　（一）全国市场分析　　2020年初，突如其来的新冠肺炎疫情给全球经济和社会发展带来了巨大的冲击。中国政府采取了迅速、科学的防疫措施，国民经济率先复苏，年度GDP突破百万亿元大关，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。报告期内中国楼市，更是政策频出、负重前行。受新冠疫情影响，全年楼市经历了冰冻期、修复期、稳定期，随着经济全面回暖，房地产市场逐步恢复正常。　　报告期内，房地产调控政策依然坚持“房住不炒、因城施策”的总基调，房地产政策由上半年的稳中偏松逐渐过渡到下半年的稳中偏紧。上半年，受疫情影响，信贷政策中性偏积极，从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策；下半年，因“三道红线”要求，房地产市场开始降负债、降杠杆，多地调控政策持续收紧，力促市场理性回归，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。　　疫情控制后全国房价走势区域分化显著，华东华南热度较高，华中东北走弱；2020年百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅已超2019年水平。其中一线城市涨幅有所扩大，二线和三四线代表城市涨幅均有所收窄；各区域中，长三角、珠三角新建住宅价格表现较好。　　报告期内，全国商品房销售恢复增长，房地产开发投资持续回暖。国家统计局数据显示，全国商品房销售面积为17.61亿平方米，同比增长2.6%；销售金额17.36万亿元，同比增长8.7%。全国房屋新开工面积22.4亿平方米，同比下降1.2%；全国房地产开发投资14.1万亿元，同比增长7.0%。　　报告期内，全国土地市场竞争依然激烈，整体土地购置成本上升。根据中国指数研究院统计，2020年全国300个城市住宅类用地供应建面同比增长3.9%，成交建面同比增长9.4%。全年土地市场竞争较为激烈，住宅类用地的平均溢价率为15.4%。2020年全国300城市土地出让金总额达5.98万亿元，同比增长16%，再创新高。一线城市土地供需两旺，成交同比上涨逾四成；二线城市供求同比小幅上涨，楼面均价基本持平。整体上看，全年房地产投资成本有所上升。　　报告期内，货币政策前松后紧，融资渠道仍受限。2020年底，央行和银保监会推出房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款占全部贷款的比重设置上限要求。全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长11.6%，增速同比回落3.2个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额比例下降至28.7%，预计明年融资环境收紧将对高杠杆房企经营投资策略造成影响。　　（二）武汉市场分析　　报告期内，武汉政策以加快复苏，提振经济为主线，通过多种手段重振疫情后房地产市场，加强住房保障措施。从租赁住房政策完善、公积金新政、落户政策放宽、土地扶持政策等方面，确保房地产市场快速恢复，保障武汉经济健康平稳发展。报告期内，武汉楼市按季度呈V形反转。第一季度，新冠肺炎疫情导致封城，房地产行业几乎陷入停滞。随着疫情的缓解，武汉房管局出台六项举措、省政府出台十七条措施等刺激政策，缓解困境。二季度疫情解封，土地和销售市场慢慢步入正轨，项目逐步开工。进入第三季度，房地产行情逐步加温，销售加快。政策上，中央三道红线政策出台，房住不炒被反复提及，房地产要求控温；第四季度，房地产政策呈高压态势，房企加速去化，以价换量成为常态。　　土地方面，武汉土拍收入再上台阶。在新冠肺炎疫情影响下，武汉土地市场从断供、重启到复苏，房企对优质地块的争夺依然很激烈，没有出现商住地块流拍现象。全年累计供应土地188宗，全年成交土地167宗，比2019年减少15宗；土地累计成交面积1473.94万平方米，同比增长32.85%；土地累计成交金额1871.10亿元，同比增长7.81%，土地成交面积和总价款增长幅度明显。土地价格方面，全市平均楼面地价为5655元/平方米，同比上年增长1.1%，总体溢价率为9.2%，相比上年的11.9%下降2.7个百分点。由此可见，武汉2020年无论是成交面积，还是成交金额都较去年均有所上涨。全国范围来看，武汉年度土地总成交金额位居全国前列，中西部第一。　　住宅方面，报告期内，受疫情影响，武汉住宅供求均降。武汉全市住宅新增供应达2376.11万方，同比下降10%；新建商品住宅成交17.54万套和1961.06万方，同比分别减少了16.12%和19.63%，但成交量仍稳居全国第一。价格方面，根据国家统计局的最新数据，限价放松后，2020年全市新建商品住宅价格指数处于平稳微涨态势，月度平均涨幅为0.4%，全年综合涨幅4.7%，中心城区新建商品住宅成交套数占比约为60%，较去年提高了4个百分点。预计2021年武汉新房市场将保持稳中有进的发展势头，中心城区的刚需区域将稳步上涨，远城区的购买需求会进一步下降。　　城市更新方面，根据湖北省政府印发《湖北省住房和城乡建设事业“十三五”规划纲要》，“十三五”期间，湖北累计实施棚户区改造260万套（户），开工改造棚户区住房118.56万套，超“十三五”规划任务8.56万套，帮助780万棚户区群众“出棚进楼”。到2020年，全面完成国有工矿棚户区、垦区危旧房改造，基本完成城镇棚户区改造，后续政府将继续大力推进城镇老旧小区改造，城市更新市场巨大。作为湖北省的城市更新标杆企业，公司抓住城市发展机会，积极推动相关产业持续发展。　　（三）报告期内公司整体发展状况　　公司主营业务为房地产业和金属制品业。报告期内，新冠肺炎疫情爆发，公司项目开发进度及销售等受到较大影响，公司全力做好疫情防控、守护安全工作，确保迅速复工复产以及员工身心健康。为应对疫情，公司职能部门坚持线上办公，加快网络推销力度，采取以价换量、全民营销等策略，加快新盘销售，盘活存量资产，有力的促进了销售资金回笼。报告期内，公司经营稳健，债务结构合理，资金流正常，各期债券顺利兑付。　　报告期间内，公司坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。在进度上，公司进一步加大资金投入，加快拆迁进度，狠抓项目节点，加快项目周转；在销售上，采取“线上+线下”模式，创新拓客方式，增加去化速度；在管理上，加强精细化管理，以效益优先为原则。　　在发展规划方面，公司继续以住宅开发为主，巩固和发展城市更新经验；在经营方面，公司主营业务稳定，销售及回款良好，随着全面复工，各项工作步入正轨，经营成果逐步释放；在资金保障方面，公司加快销售力度，加快资金回笼，加大融资力度，有力保障了公司资金链安全。其他产业方面，金属制品业在疫情后产销量迅速恢复，订单供不应求，毛利率稳步提升。商业运营方面，商业租赁服务逐步恢复，公司克服困难，拓宽经营方式，最大限度降低疫情带来的影响。　　报告期内，公司获得“2020中国房地产城市更新优秀企业”、“2020中国城市更新品质标杆企业”、“2020中国房地产年度卓越成就企业”、“2020值得资本市场关注的房地产公司”、“沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“2020年度中国地产风尚大奖——2020中国年度投资价值地产企业TOP30”、“2020中国房地产公司品牌价值TOP50”、“2020中国房地产城市更新领先品牌”、“2020中国房地产企业品牌价值100强”等多项荣誉，连续16次获得“中国房地产百强企业”称号。　　报告期内，为支持抗击疫情，公司向湖北省慈善总会捐款人民币1,500万元，专款用于支援湖北武汉及周边地区的新型肺炎疫情防控工作。为减轻承租户租金支付压力，公司主动减免商户疫情期间租金，与商户共渡难关，形成长期、良好、稳定的合作关系。报告期内，公司荣获“武汉市房地产行业抗击新冠疫情先进单位”、“新冠肺炎疫情防控捐赠突出贡献奖”等荣誉称号。　　（四）宏观环境及房地产发展状况　　报告期初，新冠肺炎疫情集中爆发，全球疫情持续蔓延，给经济发展带来较大冲击，面对经济下行压力，以及全面落实“六稳”、“六保”任务，房地产业继续坚持“房住不炒”的论调，强化金融监管，从中央到地方、从需求到供给，高度协同，因城施策逐步落实。具体来说，国家从政策法规发布、资金发放控制、资金流向监管、土地管理制度等多个方面构建房地产风险防范机制，控制出现系统性风险。　　“十四五规划”提出了“坚持房住不炒的定位”，预计2021年整体楼市调控基调与近几年保持一致，保障房地产市场平稳健康运行。“稳地价、稳房价、稳预期”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策仍然不会放松，因城施策下各地调控更加灵活、精细化。受到疫情冲击的武汉，国家支持经济恢复政策众多，楼市全年成交套数稳居全国前列，展现出良好的韧性，2021年在各项政策利好下，预计会加大吸引人才落户的脚步，招商引资力度加强，并出台更多人才扶持政策，武汉的楼市也将迎来更大的发展机遇。　　（五）报告期内公司经营情况　　报告期内，公司加快了武汉城中村地块的拆迁进度和建设速度，在稳房价的预期下，减少资金占用，提高资金周转率，坚持以资金回笼和存量去化为重点工作，盘活存量、用好增量。　　报告期内，公司进一步加快推进城中村改造项目的收尾工作，同时做好办证、项目定位、设计等各项前期准备工作，统筹推进，实现无缝衔接，确保全面进入良性发展轨道。受疫情影响，公司年度内项目施工周期、产品销售、资金回收等部分经营指标有所下滑，随着复工复产有序推进，全年经营情况稳定，资产负债率、净现金流等各项指标表现稳定，资产负债率控制在合理水平整体资产状况良好。　　金属制品业方面，新冠疫情扰乱了全球产业链，对上半年金属制品市场行情造成不利影响，市场竞争更趋激烈，下半年国内疫情逐步好转，国外疫情持续爆发，国内制造业靠齐备且韧劲十足的产业链，迅速恢复，大批商品供应全球，金属制品业迎来较好的发展机会。受益于公司主导产品钢帘线下游企业的国外订单迅猛增长，公司钢帘线产品在停工停产2个月的不利因素下仍创造了多年来最好的单月平均销售成绩，产品毛利率稳步提升。　　商业运营方面，主要商业项目位于武汉市内环核心区，已形成较好的品牌知名度和稳定的客流氛围，下半年以来，商业公司已基本恢复正常，但与疫情前相比，仍存在一定差距。　　新增土地储备项目　　融资途径　　发展战略和未来一年经营计划　　（一）公司发展战略　　房地产行业已经从增量竞争、周转速度竞争转入到存量竞争、管理红利的竞争，从高速发展进入到高质量发展的竞争格局。面对经济结构的持续转变，城市化进程不断深化，以及人口结构的变迁等因素，公司紧紧围绕“强化核心优势、聚焦重点区域、优化全国布局、完善产业生态”发展战略，进一步强化“城中村改造”核心优势，立足武汉，聚焦粤港澳大湾区，积极开拓广深地区城市更新项目，稳步推进西安、成都、北京等重点一、二线城市净地市场，优化全国布局，扩充产品线，扩大品牌影响力。同时，不断完善产业生态，推动产城融合项目进展，实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。　　金属制品业以结构优化、效益优先为原则，提升内控管理水平，进一步优化产品结构，提升智能化水平，提高全员劳动生产率，加大海外市场开拓，不断提升市场占有率和盈利水平。　　（二）公司未来一年经营计划　　当前海外疫情累计确诊人数破亿，世界经济短期下滑不可避免，宏观经济的不确定性因素继续存在，中央提出主抓“六稳六保”，稳住经济基本面，要优先稳就业保民生，坚持房住不炒，因城施策。对于武汉而言，市场规模大，交易活跃，信心强，韧劲足，发展前景好，巨额基建投资拉动效应明显，武汉将迎来持续、快速、健康发展的良好格局。公司将在既有战略之下，继续深耕武汉，开拓粤港澳大湾区城市更新市场，放眼全国，有目的、有重点、有计划的战略发展。　　房地产方面　　在战略和经营上，继续坚持以“武汉城市圈”为核心区域，深耕区域市场，以城市更新为突破口寻找区域外增量储备。一是制定优秀的人才引进和培养计划。把引进优秀人才作为公司的内部考核机制，制定充分市场化的策略，打造优质的产品。二是将战略量化分解。从市场选择、融资渠道、拿地节奏、开发体系和人才规划等方面，进行多层次、多维度地考量与布局，确保拿地与战略安全。三是坚持差异化竞争。在龙头房企降维打击的局势中，实行差异化竞争才能稳住阵脚。公司将借助自身的优势，坚持自身特色，坚定不移地走城市更新发展路线，实现区域市场的发展壮大和区域外市场的战略突围。四是因城施策，风险对冲。通过多渠道融资和对外合作进行风险对冲，控制拿地和资金风险。　　在产品和服务上，将产品做精，将服务做透，提升品牌知名度。一是在存量有限的情况下，提升产品品质，提高客户满意度，加大客户研究，提高产品溢价。二是满足客户高质量需求，加大产品创新，打造丰富的产品线。快速的产品迭代能力和丰富的产品线，是支撑客户满意度和提升利润率水平的重要保证。三是加强精细化管理，提升品牌知名度。坚持一盘一策，因地制宜，做到工艺工法的标准化，实现精品住宅的品质保证。　　在项目管理上，完善区域公司管控体系，加大外地项目的管控力度，提升项目管理水平；加强安全管理，杜绝重大施工和安全事故；科学合理设置项目节点，加强节点控制力度和考核兑现力度。　　其他产业方面　　金属制品业方面，全面研究市场动态，深入分析市场趋势，做好原材料的采购及储备工作；根据市场需求和效益优先的原则及时调整产品结构，动态优化产能，把产品效益和资金回收摆在首要位置；对内要不断强化精细化管理，精简机构，压缩成本，提高产品竞争力。　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保　　本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截止2020年12月31日，尚未结清的担保金额为人民币545,410.64万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）　　二、主营业务分析　　1、概述　　报告期内，公司实现主营业务收入719,116.05万元，比上年同期减少20.83%。其中：房地产实现结算面积56.08万平方米，比上年同期减少29.86%；实现结算收入619,122.57万元，比上年减少23.72%；实现销售面积79.56万平方米，比上年同期减少41.72%；实现销售金额1,190,451.61万元，比上年同期减少33.91%；金属制品实现主营业务收入122,061.71万元，比上年同期减少7.75%。

　　二、核心竞争力分析　　经过多年的发展，公司在多个方面形成了自己的核心竞争力。　　1、开发模式方面　　公司是参与武汉市“三旧”（“城中村”及旧城、旧厂）改造较多的公司之一，主要以参与“城中村”改造为主。房地产业务自开展以来，公司本着“为政府分忧、为百姓造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与武汉、北京等地的“三旧”改造，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式，保证了公司持续、稳定、健康发展。　　2、组织建设方面　　全体员工拥有拧成一股绳、劲往一处使的“钢丝绳精神”，埋头苦干、勤于钻研的“钉子精神”，开拓进取、敢为人先的创新精神，勇于担当、乐于助人的奉献精神，保证了组织团结、稳定和高效运行。　　3、理想信念方面　　“造福社会、共同富裕”的发展理念贯穿公司四十年发展历程。公司将企业发展融入社会，用企业效益和发展成果回报社会，公司始终注重与社会、人、环境友好协同发展，让公司价值深入人心。　　4、品质品牌方面　　公司始终秉承“先做人、后做事”的经营理念，诚信做人、用心做事，倾心打造“实力+信誉”的良好形象，以优质的产品和服务满足客户需求，赢得了广泛的市场认同和良好口碑。

　　三、公司未来发展的展望　　1、市场环境分析　　国内新冠肺炎疫情基本稳定，全球市场一枝独秀，国外仍在持续扩散，加之中美贸易战持续扩大，在全球经济一体化大环境下，国内外宏观环境呈现出异常复杂和高度不确定性。短期来看，消费需求降低，投机需求减少，市场活力减弱，对房地产市场造成不利影响；中长期来看，房地产行业产业链和周期较长，对国民经济的拉动作用非常明显，随着城镇化的不断推进，房地产红利仍将维持较长时间，房地产的居住和投资属性仍具有良好的延展性。但长远看，房地产市场将逐步进入管理红利时代，只有不断提升自身管理水平，与时俱进，才能在不断加大的竞争格局中保持不败。　　2、发展展望　　未来充满着不确定性，机遇与挑战始终并存。中国的人口红利仍存在，城市化进程仍在有序推进，房地产行业仍存在着大量的发展机遇，随着疫情的慢慢褪去，刚需也将逐步释放。武汉、广州等地的城市更新空间非常广阔，为公司适度参与提供了较大空间；产城融合也会带来城市发展的新格局和新机遇。　　未来，面对国内外宏观环境的不利影响，公司将继续坚持稳定发展的战略，把可持续发展作为战略发展的核心要素。在城市更新方面，采用多点布局、长期培育、稳步推进的策略；在产品方面，继续以住宅开发为主，丰富产品线，打造精品楼盘；在销售方面，把握市场节奏，采取“以价换量”策略，提高销售去化速度；在资金方面，扩宽融资渠道，量入为出，保持现金流安全、稳健；在新产业方面，寻找上下游协同产业，抓住风口，稳步出击，增加新的盈利点。　　3、公司可能面临的风险及应对措施　　宏观经济周期的风险。房地产业已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点，房地产市场的需求波动与国民经济周期性波动关系密切。在宏观经济周期的上升阶段，房地产行业的投资和市场需求两旺；在宏观经济周期的下降阶段，市场需求萎缩，房地产企业的经营风险增大、收益相应下降。如果公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营战略、优化项目结构，公司的盈利能力和偿债能力可能受到不利影响。　　房地产市场调整的风险。在经历较长一段时间的快速发展后，我国房地产市场逐渐进入分化调整的阶段，国内部分地区房地产库存过高、周转减缓。公司密切关注房地产市场动态并根据实际情况制定切实有效的发展战略应对房地产市场的调整。未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不确定性。如果我国房地产市场因需求疲软、宏观调控等因素导致的调整长时间持续，房地产行业的整体业绩将会受到冲击，进而对公司的经营造成不利影响。销售风险。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品和服务的要求越来越高。房地产开发项目的销售情况受项目定位、规划设计、营销策划、销售价格、竞争楼盘的供应情况等多种因素影响，公司不能保证所开发的产品完全符合市场需要并且销售顺畅。　　项目开发风险。房地产项目开发过程中，需要接受国土资源、规划、城建、环保、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管，以上因素使得公司对开发工程的进度、质量、投资、营销的控制难度较大，一旦个别环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。　　土地投资风险。公司主要通过获取土地资源进行项目开发，作为相对稀缺资源，目前热点城市优质土地的招拍挂面临激烈竞争，可能导致无法摘得或投资成本上升；另外，近年来多地政府在土地出让过程中增加了土地竞配建、竞自持、现房销售的限制，以及“三旧“改造引入市场竞争机制，也增加了土地获取成本和去化周期。虽然成熟的经营管理和运营水平能提升公司抗风险能力，但如果未来土地价格持续上涨将会增加公司获取项目成本，土地资源开发的持续性和经营风险加大。土地闲置风险。国家陆续出台了多项针对闲置土地的处置政策，加大了对闲置土地的处置力度。目前公司的土地资源储备中不存在构成土地闲置的情形，公司也将一如既往严格在政府规定的时间内实现项目的动工开发，但是，如果由于开发能力不足，导致项目未能按规定期限动工开发或者开发进度减慢，仍将使公司面临土地闲置处罚甚至土地被收回的风险。管理和融资风险。随着公司的不断发展，公司资产规模持续增长。由于公司经营规模的扩张，公司管理工作的复杂程度也将随之增加。如果公司不能妥善、有效地解决好规模扩张后存在的管理缺陷，公司的管理能力不能适应公司高速发展的要求，公司未来的生产经营将受到一定的不利影响。公司规模化与融资能力需匹配。房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对公司的运营和发展起到重要的作用。随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧，公司的融资也面临较大压力，而公司的经营规模的扩大又要求公司的融资节奏加快，两者叠加将对公司的融资能力提出更高的要求。　　不可抗力风险。严重自然灾害、疫情以及突发性公众卫生事件会对国家的金融和经济环境造成不利影响，对公司财务、人员造成损害，并有可能影响公司的正常生产经营。　　针对上述风险因素，公司将紧跟政策导向，继续加强对宏观政策的跟踪研究，通过加快战略布局，调整产品结构，强化开发节奏，拓宽融资渠道，优化债务结构、加强人才引进等手段，积极应对各种风险。　　在土地储备上，进一步加大城市更新力度，加强对拿地区域地块的调研力度，坚持短中长战略相结合，以灵活多样的方式提高拿地效率，控制拿地风险；在产品设计上，贴近市场需求，着力提升设计能力与水平，强化设计管理，保证产品品质，彰显公司优质品牌形象；在技术创新上，加大技术创新和市场开拓力度，加快新产品、新工艺的开发和应用，提高公司核心竞争力和整体抗风险能力；在产品销售上，制定精准的营销策略，加快资金回流速度；在对外服务上，强调责任感，不仅要对客户、投资者负责，也要对利益相关方负责，对社会负责，促进公司与城市、公司与社会协同发展；在经营管理上，加强向先进企业的学习，提高管理水平；在内控治理上，加强法律法规和制度建设，减少内控风险；在财务安全上，优化债务结构、降低财务杠杆，科学匹配额度；在人才储备上，加强专业人才的引进，加强关键岗位的培训和锻炼，提高专业水平；在生产流程上，加强原材料的采购管理和工程招投标管理，降低生产（开发）成本，不断优化产品结构、创新工艺流程，狠抓节能降耗、提高自动化水平，提升产品竞争力。 收起▲

　　一、概述 　　报告期内公司整体发展状况 　　公司主营业务为房地产业和金属制品业。报告期内，公司继续坚持“强化核心优势、聚焦重点区域、深化全国布局、完善产业生态”的战略，凝心聚力，科学部署，积极应对新冠肺炎疫情，精心组织复工复产，生产经营得以快速恢复。分区域来看，武汉市场各项目，疫情期间坚持线上办公，疫情后迅速复工，工程快速推进，采取以价换量策略，加快新盘销售，盘活存量资产，取得了较好的销售成果，外地市场加快资源调度，快速恢复工程和销售节奏，呈现出良好的销售局面。 　　报告期间内，公司以“促进度、抓销售”为工作主线，进度上，狠追项目节点，加大资金投入，在销售上，采取“线上+线下”方式，加快销售进度。在市场环境方面，受疫情封城等影响，公司项目开发建设周期有所推迟，导致在项目销售和结算方面受到一定影响；在经营方面，公司主营业务稳定，随着全面复工，开工量逐步恢复，后续经营成果将逐步释放。在发展规划方面，公司继续以住宅开发为主，巩固和发展城市更新经验；在资金保障方面，公司加快销售力度，加快资金回笼，保障公司资金链安全、平稳。其他产业方面，金属制品业采取以销定产策略，加大存货和应收账款管理，加快产品结构调整，保持产销平衡。商业运营方面，商业租赁服务逐步恢复，公司克服困难，拓宽经营方式，最大努力减少疫情的影响。 　　报告期内，公司获得“2020中国房地产城市更新优秀企业”、“2020值得资本市场关注的房地产公司”及“沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”等多项荣誉，第15次获得“中国房地产百强企业”称号。 　　报告期内，新冠肺炎疫情爆发，全社会处于灾难之中，为支持抗击疫情，公司下属全资子公司福星惠誉向湖北省慈善总会捐款人民币1,500万元，专款用于支援湖北武汉及周边地区的新型肺炎疫情防控工作。为减轻承租户租金支付压力，公司商业运营公司主动减免商户疫情期间租金，与商户共渡难关。 　　宏观环境及房地产发展状况 　　全球疫情和经贸形势不容乐观，面对不确定性，在2020年4月、7月召开的中央政治局会议提出“六稳”、“六保”政策，继续坚持“房住不炒”的论调。针对房地产行业，从中央到地方、从需求到供给，高度协同，因城施策逐步落实。具体来说，国家从政策法规发布、资金发放控制、资金流向监管三个方面构建房地产风险防范机制，控制出现系统性风险。 　　根据中国指数研究院相关数据分析，报告期内，全国百城价格均价累计上涨1.27%，累计涨幅为五年同期最低水平，整体价格稳定，一线城市价格高，涨幅扩大，二三四线城市价格相对低，涨幅收窄；重点城市新房成交规模为5年来同期最低，3月后开始逐渐恢复至正常水平；上半年全国300城住宅用地供求节奏有所加快，其中二季度供地力度明显加大，土地市场有所升温，成交面积已基本恢复同期水平；价格方面，今年3月以来，热点城市土地竞拍热度提升，带动全国住宅用地成交楼面价结构性上涨，住宅用地同比增长16.5%。 　　报告期内，武汉房地产市场全面复苏。政策方面，湖北及武汉房地产政策仍未放松，市场平稳发展。土地供应和价格方面，2020年上半年武汉市累计推出多宗地块，土地市场运行逐步复苏，上半年武汉市共成交商住用地面积为352万㎡，同比减少38%。价格方面，成交楼面均价为6,938元/㎡，同比上涨24%。报告期内，武汉市商品住宅销售第二季度稳步回升，累计成交为463.32万平方米，同比下降47.4%，价格保持平稳。 　　公司发展状况 　　报告期内，房地产调控政策维持高压态势，市场总体平稳，风险整体可控。行业集中度持续提升，两极分化进一步加剧，中小房地产公司的发展空间被进一步挤压。但整体来看，因为足够大的市场容量，房地产业的发展既有良好的机遇，又面临严峻的挑战。 　　报告期内，公司以武汉区域和广州区域为主加快城市更新步伐，同时推进“京津冀都市圈”、“珠三角经济圈”、“成渝经济圈”等外地区域的项目建设和战略布点，完善全国发展格局。 　　报告期内，公司营业收入、净利润等部分经营指标受疫情影响有所下滑，整体经营情况稳定，各类债券顺利兑付，资产负债率、现金流等各项指标表现稳定，资产负债率控制在合理水平，扣除预收账款的资产负债率（（负债总额-预收款项-合同负债）/资产总额）为51%，资产状况良好。报告期内，公司资金链安全、稳定。 　　报告期内，公司房地产工期受疫情影响延迟开工，后续复工情况良好，进入4月份后，销售情况逐步恢复，全国十多个项目同步销售，整体情况良好。 　　金属制品业方面，新冠疫情对市场行情造成不利影响，市场竞争更趋激烈，金属制品业以稳生产、稳销售、稳就业为主，保持了稳定发展格局。 　　商业运营方面，商业圈氛围逐渐增强，客流量已基本恢复正常，商业公司抓住机会，对部分商铺提档升级、加大改造力度，提升盈利水平。 　　发展战略和未来一年经营计划 　　（一）公司一年经营计划 　　当前海外疫情累计确诊人数突破千万量级，世界经济短期下滑不可避免，宏观经济的不确定性因素继续存在，中央提出主抓“六稳六保”，稳住经济基本面，要优先稳就业保民生，坚持房住不炒，因城施策。对于武汉而言，市场规模大，交易活跃，信心强，韧劲足，发展前景好，巨额基建投资拉动效应明显，武汉将迎来持续、快速、健康发展的良好格局。公司将在既有战略之下，继续深耕武汉，跟紧粤港澳大湾区，放眼全国，有目的、有重点、有计划的实施全国化战略。 　　房地产方面 　　在疫情防控方面，做好准备，规划好工程节点，抓好现金流管理，应对可能再次爆发的疫情危机。 　　在战略拓展方面，一是坚持以“武汉城市圈”为核心区域，加快在粤港澳大湾区的战略布局，稳步推进全国战略。二是加强市场研判，提前布局，量体裁衣，提高精准拿地能力。三是全力推进城市更新项目的落地，扩大储备规模。 　　在项目管理方面，完善区域公司管控体系，加大外地项目的管控力度，提升项目管理水平；加强安全管理，杜绝重大施工和安全事故；科学合理设置项目节点，加强节点控制力度和考核兑现力度。 　　其他产业方面 　　金属制品业方面，全面研究市场需求，分析市场趋势，摈弃求大求全，主动调整内部产品结构，优化产能，把效益和资金回收摆在首要位置。对内要不断强化精细化管理，精简、优化人员，压缩各项成本，提高产品竞争力。商业方面，报告期末，出租率基本恢复到疫前水平，下半年，继续推进提档升级，加大招商力度，将出租率保持在较高水平。 　　（二）发展战略 　　1、市场环境分析 　　国内新冠肺炎疫情基本控制住，国外仍在持续扩散，加之中美贸易战持续扩大，在全球经济一体化大环境下，国内外宏观环境呈现出异常复杂和高度不确定性。短期来看，消费需求降低，投机需求减少，市场活力减弱，对房地产市场造成不利影响；中长期来看，房地产行业产业链非常长，对国民经济的拉动作用非常明显，房地产业的“白银时代”仍将维持较长时间，房地产的居住和投资属性仍具有良好的延展性。 　　机遇与挑战始终并存。中国的人口红利仍存在，城市化进程仍在有序推进，房地产行业仍存在着大量的发展机遇，随着疫情的慢慢褪去，刚需也将逐步释放。武汉、广州、深圳等地的城市更新空间非常广阔，为公司适度参与提供了较大空间；产城融合也会带来城市发展的新格局和新机遇。 　　2、发展展望 　　虽然未来世界充满着不确定性，但中国的发展必将是稳定和持续的，房地产的市场需求仍将维持在较高水平。2020年，面对国内外宏观环境的不利因素，公司将继续坚持稳定发展的战略，将可持续发展作为战略发展的核心要素。未来，在城市更新方面，采用长期培育、稳步推进的策略；在开发方面，继续以住宅开发为主；在销售方面，紧跟市场形势，采取“以价换量”策略，提高销售去化速度；在资金方面，扩宽融资思路，量入为出，保持现金流安全、稳健。 　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 　　截至本报告期末，公司下属子公司为商品房承购人提供阶段性担保的余额为511,764.66万元。 　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 　　二、公司面临的风险和应对措施 公司可能面临的风险及应对措施 宏观经济周期的风险。房地产业已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点，房地产市场的需求波动与国民经济周期性波动关系密切。在宏观经济周期的上升阶段，房地产行业的投资和市场需求两旺；在宏观经济周期的下降阶段，市场需求萎缩，房地产企业的经营风险增大、收益相应下降。如果公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营战略、优化项目结构，公司的盈利能力和偿债能力可能受到不利影响。 房地产市场调整的风险。在经历较长一段时间的快速发展后，我国房地产市场逐渐进入分化调整的阶段，国内部分地区房地产库存过高、周转减缓。公司密切关注房地产市场动态并根据实际情况制定切实有效的发展战略应对房地产市场的调整。 未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不确定性。如果我国房地产市场因需求疲软、宏观调控等因素导致的调整长时间持续，房地产行业的整体业绩将会受到冲击，进而对公司的经营造成不利影响。 销售风险。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品和服务的要求越来越高。房地产开发项目的销售情况受项目定位、规划设计、营销策划、销售价格、竞争楼盘的供应情况等多种因素影响，公司不能保证所开发的产品完全符合市场需要并且销售顺畅。 项目开发风险。房地产项目开发过程中，需要接受国土资源、规划、城建、环保、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管，以上因素使得公司对开发工程的进度、质量、投资、营销的控制难度较大，一旦个别环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。 土地投资风险。公司主要通过获取土地资源进行项目开发，作为相对稀缺资源，目前热点城市优质土地的招拍挂面临激烈竞争，可能导致无法摘得或投资成本上升；另外，近年来多地政府在土地出让过程中增加了土地竞配建、竞自持、现房销售的限制，以及“三旧“改造引入市场竞争机制，也增加了土地获取成本和去化周期。虽然成熟的经营管理和运营水平能提升公司抗风险能力，但如果未来土地价格持续上涨将会增加公司获取项目成本，土地资源开发的持续性和经营风险加大。 土地闲置风险。国家陆续出台了多项针对闲置土地的处置政策，加大了对闲置土地的处置力度。目前公司的土地资源储备中不存在构成土地闲置的情形，公司也将一如既往严格在政府规定的时间内实现项目的动工开发，但是，如果由于开发能力不足，导致项目未能按规定期限动工开发或者开发进度减慢，仍将使公司面临土地闲置处罚甚至土地被收回的风险。 管理和融资风险。随着公司的不断发展，公司资产规模持续增长。由于公司经营规模的扩张，公司管理工作的复杂程度也将随之增加。如果公司不能妥善、有效地解决好规模扩张后存在的管理缺陷，公司的管理能力不能适应公司高速发展的要求，公司未来的生产经营将受到一定的不利影响。公司规模化与融资能力需匹配。房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对公司的运营和发展起到重要的作用。随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧，公司的融资也面临较大压力，而公司的经营规模的扩大又要求公司的融资节奏加快，两者叠加将对公司的融资能力提出更高的要求。 不可抗力风险。严重自然灾害、疫情以及突发性公众卫生事件会对国家的金融和经济环境造成不利影响，对公司财务、人员造成损害，并有可能影响公司的正常生产经营。 针对上述风险因素，公司将紧跟政策导向，继续加强对宏观政策的跟踪研究，通过加快战略布局，调整产品结构，强化开发节奏，拓宽融资渠道，优化债务结构、加强人才引进等手段，积极应对各种风险。 在土地储备上，加强对拿地区域地块的调研力度，坚持短中长战略相结合，以灵活多样的方式提高拿地效率，控制拿地风险；在产品设计上，贴近市场需求，着力提升设计能力与水平，强化设计管理，保证产品品质，彰显公司优质品牌形象；在技术创新上，加大技术创新和市场开拓力度，加快新产品、新工艺的开发和应用，提高公司核心竞争力和整体抗风险能力；在服务上，强调责任感，不仅要对客户、投资者负责，也要对利益相关方负责，对社会负责，不仅要关注城市的发展，也要关注乡村振兴，实现共同富裕；在经营管理上，加强向先进企业的学习，提高管理水平；在内控治理上，加强学习法律法规和各项制度，减少内控风险；在财务安全上，优化债务结构、科学匹配投融资额度；在人才储备上，加强专业人才的引进，加强关键岗位的培训和锻炼，提高专业水平；在生产流程上，加强原材料的采购管理和工程招投标管理，降低生产（开发）成本，同时不断优化产品结构、创新工艺流程，狠抓节能降耗、提高自动化水平，提升产品竞争力；在销售上，加快建设和销售力度，加快资金回流速度。

　　三、核心竞争力分析 经过多年的发展，公司在多个方面形成了自己的核心竞争力。 1、开发模式方面 公司是最早参与武汉市“三旧”（“城中村”及旧城、旧厂）改造的公司之一，以“城中村”改造为主。房地产业务自开展以来，公司本着“为政府分忧、为百姓造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与武汉、北京等地的“三旧”改造，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式，为公司的持续、稳定、健康发展提供了重要保障。 2、团队建设方面 公司员工拧成一股绳、劲往一处使的“钢丝绳精神”，埋头苦干、勤于钻研的“钉子精神”，开拓进取、敢为人先的创新精神，勇于担当、乐于助人的奉献精神等优良的企业精神成为团队基因的一部分，保证了组织的团结、稳定和高效。 3、理想信念方面 企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展历程。在发展上，公司不一味追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追求收入和利润，更注重品质和品牌；对外合作上，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客户、利益共同体的长期合作和互利共赢；对待员工上，始终坚持以人为本，以德待人，追求员工价值最大化。 4、品质品牌方面 公司始终坚持“先做人、后做事”的经营理念，诚信做人、用心做事，倾心打造“实力+信誉”的良好形象，以优质的产品和服务满足客户需求，赢得了广泛的市场认同和良好口碑。 收起▲