日前，深圳执行“认房不认贷”，即2023年8月31日起，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

那么，这一政策落地深圳之后，楼市反响如何？

新房:有楼盘访客量增三成，开发商呼吁新政尽快落地

9月6日下午，南方+来到位于光明的深房光明里。这个楼盘位于光明中心区，临近光明区政府，周边有地铁13号线在建，是今年深圳楼市中最受关注的楼盘之一。

营销中心内约有四五批购房者正在看房，南方+在现场停留约15分钟，又有四五批购房者到访。“周末人流还会多一些，今天是工作日”，现在一开发商销售表示，新政之后营销中心人流会高一些，今天过来的都是再次邀约过来看新样板房的，是复访客户。

该销售披露，楼盘可销售的住宅有388套房源，目前蓄客已经一两千个，预计最终认筹1000个不是问题，开盘当天可以售罄。

绿景白石洲是近期市场较为关注的楼盘之一。一方面地段优越，临近世界之窗，地铁1号线等；另一方面价格实惠，此前吹风价8字头，明显低于周边二手房价；此外，这楼盘也是深圳最大的旧改项目之一，规划建面约500万㎡。

“我们积极加大了营销力度”，绿景白石洲营销相关负责人表示，多重因素积极作用下，来访购房者比新政出台前多出三成。

营销中心停车场近百个停车位几乎没有空缺，而在营销中心，约百来号购房者在营销中心了解楼盘情况。

绿景白石洲营销相关负责人坦言，如今很多该楼盘的意向购房者要购买的是二套房，又因楼盘售价高于750万元/套的豪宅线，因此这些购房者面临高达八成的首付。若“二套房三成”（即二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于30%）的楼市政策能落地深圳，估计深圳楼市会释放更强大的购买力。

另一开发商，某龙头企业深圳分公司市场部张先生介绍，其公司目前在龙岗、南山及宝安各有一个楼盘，包含豪宅、普宅等类型，销售均价4.35万元、8.39万元及1.06万元不等。

张先生表示，今年以来市场销量相对冷清，甚至豪宅项目一个月只卖出10来套，因工作不饱和，该楼盘销售身兼多职，也从事一些其他工作。近期“认房不认贷”等新政出台后，“来的人多了一些，但成交尚未见好转”。

此外，还有开发商表示，因楼盘是处于龙华的刚需盘，且是尾盘在售，新政对于楼盘成交的影响尚不明显，希望楼市新政尽快在深圳落地实施。预计新政策对于刚需或改善型的购房者触动比较大，特别是名下有一套房的改善群体，所以福田、南山等深圳核心区域的楼盘受政策的正面影响会更大一些。

就近期政策的落地情况，南方+走访了多家深圳银行。其中关于首付比例下调的政策，已有楼盘以此为噱头招揽客户，不过，南方+询问多家深圳银行，暂无银行证实这一消息。

二手房:购房者看房热情高涨

“最近挂盘量、带看量都明显增多，首付从5成变为3成，确实让购房者有更多选择，一些业主也更想卖掉房子。”贝壳深圳罗湖东大区莲塘店店长王锦军表示，甚至9月4-5日（周一、二）的看房人数，都有点像周六、周日两天。因为以往周一、周二生意比较清淡，员工都是调休的，但这两天看房客比较多了，有些购房者是请假来看房的，调休员工也少了。

王锦军说，“从带看量来看，我们门店有15个二手房经纪人，之前包括周六周日也就一天带看5-6个人，现在大概翻倍了，一天有10-12个了，差不多人人天天有带看。从9月1日到现在，我们门店已签了5单，甚至有两个客户想买同一套房子。”

从深圳主流中介机构披露的数据来看，新政后的二手房市场热度上升，购房者的看房热情高涨。据美联物业、乐有家、深圳贝壳、深圳中原披露，“认房不认贷”政策出台后的第一个周末，各家中介机构的二手房的询量、带看房均呈不同程度上涨，甚至有机构的带看量比此前涨五成。

具体来看，美联物业深圳公司上个周末的带看量比再上一周上升超过五成，成交量则上升30%-50%；乐有家深圳地区门店上周日带看量，同比二三季度的周日平均水平上涨了五成；深圳贝壳对比了新政前后四天的变化，咨询量上升42.2%，带看量上升31.2%；深圳中原的咨询量增加35%，帶看量增加75%，成交量增加25%。

深圳中原补充表示，市民咨询楼盘主要集中在刚需入门和改善型的区域，包括龙岗中心区、布吉、南山、香蜜湖、宝中等区域。

与此同时，美联物业、乐有家、深圳贝壳数据均显示，业主挂牌量也同步走高，整体来看价格趋于平稳。其中，乐有家表示，新政后的两天，其平台的业主新增挂牌量单日增幅20%左右，第三日起又恢复至新政前水平。深圳贝壳数据则显示，其平台的二手房挂牌量上升7.3%。

乐有家分析，整体来看，业主出售意愿在政策影响下略有波动，心态一定程度上坚挺了一些。但对总体挂牌量影响不大，未出现抛售潮。

美联物业平台业主的挂牌趋势与乐有家、深圳贝壳趋同。不过，深圳中原则称，其平台在售二手房源量为38126套，挂牌量小幅下降。

从王锦军所在的莲塘片区来看，之前挂盘量大概有1400套房源，现在大概有1500套，增加了100套左右，也有一些消化掉了。实际上，低于成交参考价的房子更好卖，王锦军说，“购房者都不愿接受参考价以上的房子，一般都是低于20万-30万或者50万-60万卖掉。”

王锦军坦言，大家都在紧跟国家政策，之前很多购房者要出5成首付，现在首付3成就可以，从能买小两房到能买小三房，会更有动力买。而且新政后，随着挂盘量增多，购房者更想乘机锁定好的优质房源。

购房者：有换房意愿，期待更多政策利好

深圳市民王先生家有两个女儿，夫妻加上家里两个老人，一共6人，之前挤在小三房，一直有换房的意愿。

实际上，过去三年，王先生账户持有活期存款近800万元。在看到深圳落地“认房不认贷”新政后，王先生反而“淡定”了很多。

“目前的政策还没有到底，我和身边很多朋友都持谨慎观望的态度。”王先生认为，金融按揭政策依然有很多空间，新房和存量二手房也可能会短期增多，未来几个月供选择的机会会多很多，所以会先观察一段时间。

另一市民黄先生目前的难题，则是首付资金不够。因为家里已有6人，包括夫妻和两个宝宝，还有黄先生母亲及丈母娘，家里两室的房子住不下，另外租了一间小单间，也一直在看房子。黄先生也曾考虑卖掉手中房子后以首套房形式换大一点的，但是因为市场低迷，第一套也不好出手。

业内:今年出现“金九银十”行情的概率非常大

对于今年的“金九银十”行情，房地产业内普遍持乐观态度。

深圳贝壳研究院院长肖小平表示，认房不认贷政策落地深圳之后，抢先入市的是新市民群体，他们大多名下有房贷记录，但并没在深圳买过房。新政之前，他们在深圳买房首付要五六成，新政之后首付只需三成。在深圳“卖一买一”的改善群体，预计会成为下一波成交动力。“金九银十”可期。

美联物业全国研究中心总监何倩茹则认为，在经历了近几年市场下行的行情之后，二手房业主显得相当克制，就目前的情况看，大部分业主并没有上调挂牌价格，成交物业的价格还是维持在参考价附近。认房不认贷政策实施之后，一些关注市场已久的客户选择在政策实施的当天签约，以锁定原本已经商量好的交易条件；不少符合政策条件的客户也活跃起来，积极看房。从目前市场的活跃度看，今年出现金九银十行情的概率非常大。但另一方面，我们认为仅靠“认房不认贷”这个政策，对于楼市的刺激是有限的。由于深圳楼市目前面临的利空因素比较多，因此我们认为如需促使楼市尽快恢复良性循环，应该出台更多的刺激政策，以促进各方力量入市。

乐有家指出，认房不认贷比较贴合实际的市场需求，切中了目前刚需及改善的痛点，可以满足更多合理的改善居住需求。在当前供需关系发生重大变化的背景下，该优化政策可以进一步起到稳定预期的积极作用，但并不会带来房价明显的反弹。新政势必会对市场带来显著的正面激励，市民卖房及买房的置业计划也会有所提前，预计三四季度深圳二手交易量将逐渐回升。若能同时解决高房贷利率及二套高额首付比例的突出问题，出台针对性强的配套措施，将有利于满足更多合理的改善需求释放，扭转当前房地产交易市场的颓势。

对于后市，深圳市房地产中介行业协会表示，“认房不认贷”之后，接着存量房贷款利率下调、二套房首付比例下调的政策发布，相信，随着时间的推移，9月市场将持续消化这一波政策效应，“金九”行情可能将会成为今年3月份以来的又一亮点。

专家:全年楼市或实现“U型”走势

如何看待近期楼市政策调整？对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:

一揽子政策出台的目的很清晰，就是要利用好9-12月这四个月的窗口期，把近期快速下坠的市场情绪和交易规模能尽快稳定住。这四个月是传统的旺季，9-10月是传统的“金九银十”，11-12月是开发商冲业绩的关键期。这四个月的楼市窗口期，若利用得好，能够实现全年楼市“U型”走势。

要注意的是，此次政策调整，也是顺应房地产供求关系发生重大变化的新形势，需要对过去长期过热时期的一些政策进行纠偏、让政策回归常态。因此，“认房不用认贷”、限购城市首套房贷首付比例下调等新政的实施，是政策回归正常，政策姿态整体回归到了上一轮楼市回升期（2016-2021年）之前。

尽管政策全面回归常态，但并不会带来新一轮楼市的反弹，主要就是楼市基本面已今非昔比。首先，上一轮楼市回升期，居民对于房价的预期非常乐观，而且在房地产、金融创新、大众创业、互联网等新经济的带动下，居民对于收入、就业前景也非常乐观。房价预期乐观和收入就业预期乐观，是推动楼市繁荣的关键。现在，这两个乐观已经削弱了很多，楼市再现火热场面的基础不存在了。

金融环境今非昔比。上一轮楼市回升期，金融创新非常踊跃，场内外融资渠道和工具非常之多，大家愿意加杠杆，也能通过多种渠道加杠杆。现在，资管新规落地，金融秩序得到规范，除了银行之外，信托、私募、基金子公司、第三方平台等在新规下也无法再增加房地产的风险敞口。另外，居民也不太愿意在场外加杠杆。

宏观基本面的差异。上一轮楼市回升期，各地都在大搞“强省会”、围绕省会做强都市圈；轨道交通规划、新区规划等，都在轰轰烈烈地展开。而且，人口纷纷向都市圈和核心城市涌入，带来了巨大的购房需求。这种需求，在棚改、去库存、金融支持、就业和收入预期等多重利好的支撑下，短期内快速释放。同时，上一轮各主要城市城镇化的空间和潜力非常大，对房地产的需求潜力较大。现在这种情况弱化了很多。

另外，上一轮楼市繁荣期启动之前，一线城市的深圳，新房均价刚到2万元/平方米，二线城市还未开始上涨。而现在，不管是房价、居民杠杆率、住房需求空间等，都发生了重大改变，这就是所谓的供求关系发生重大变化的新形势。从这个角度讲，这次楼市政策调整，目的就是防风险、保稳定。对楼市未来的变化，很多人心里有底，市场表现也淡定了很多。