看完表格

仅凭文字划分

不少人估计一知半解

直接上图

划分区域就一目了然了

可以很清楚的看到，每个片区的商住地块被划分为相应的等级。

土地等级划分参考的因素很多，但大致可以理解为，以岛内为中心，越靠近岛内的地块级别也相应较高。这个很好理解！

不同级别的商住地，地价也自然也不一样，那么，价格怎么划分呢？

附件二：住宅用地（商品住宅）基准地价（元/平米）

综上，总结几个比较关键的点：

1、最高级的（ 一级I）土地仅限于岛内，岛外没有这个级别的地块；

2、对于次高级的（二级 II）土地，除了岛内，岛外海沧和集美有区域入围；

3、同一级别的土地的基价可能不同，比如（ 二级 II ） 土地 ，岛内（15000）＞岛外（12500）。

4、从 （三级 II I ）土地看，岛外座次排名：海沧 ＞ 集美 ＞ 翔安 ＞ 同安。

很有意思，尤其是第四点，能不能终结一直以来民间关于“谁才是岛外第一区”的争论呢？

这个，或许可以看做这是官方的表态了。

同安和翔安的 （ 三级III ）地块面积，还没集美 （ 二级 II ） 土地 多！

所以，目前海沧和集美不知道谁是第一，但同安肯定垫底...（PS：同安好惨）。

接下来

我们结合各个区域的房价

来看看政府定的“地价”和市场“房价”

是否有相似之处

岛 内：

（ 一级I）居住地块 也是分三六九等的！

人人都说岛内土地资源稀缺，寸土寸金。但是，金子的价值也是有纯度之分的。都是稀缺资源？那就比谁更稀缺。

目前，厦门岛内地块均采用“限房价”的出让方式，商品房均价不能超过70800元/㎡。

这让人觉得，岛内的地块楼面价就5.0-5.5万/㎡左右 ，大家都差不多。

但是， 如果放开限制，有些地方只能拍5 万/㎡，而有的地区可能拍7万以上。

比如五缘湾！

尽管采用“限地价、竞配建、限房价”，但五缘湾2020P06还是拍出了5.85万元/㎡的楼面价，成为厦门单价地王。

虽然同为 （ 一级I）居住地块 ，无缘地块优于枋湖地块，这是毋庸置疑的。

五缘湾区位图

五缘湾可是完全支撑得起这个价格，2019年，位于五缘湾畔的恒禾七尚成交2套房源，均价93399元/㎡。

岛内几大板块等级划分： 五缘湾 （ I ） ＞会展- 环岛路 （ I ） ＞ 厦大白城 （ I ） ＞ 仙岳-筼筜湖 （ I）＞湖边水库 （ I） ＞枋湖（ I ） ＞江头-SM （ I ） ＞莲花-莲前......

海沧区：

海沧区是拥有 （二级 II）土地 的，位置就马青路以南的成熟城区位置，尤其是 海沧湾一带。

今年， 海沧湾H2020P01地块在“限房价（46000元/㎡）”的前提下，拍出了33899元/㎡的楼面价，截至目前为2020年岛外“地王”。

海沧湾区位图

另外，海沧新房主推区域，一直被市场炒作的——马銮湾片区，属于 （三级II I）地块。

海沧区板块等级划分： 海沧湾主城区（ II ） ＞ 马銮湾新城（ III ） ＞ 临港新城（ IV ） ＞ 东孚片区（ V ）。

集美区：

集美区拥有岛外面积最多的 （ 二级 II ）区域。而同安、翔安为“0”...

（ 二级 II ）区域属于集美区非常优越的湾区资源，还有 （杏林大桥、厦门大桥、集美大桥）三条跨岛线。

目前，该区域也是厦门岛外房价最高的片区，现在还能维持在3.5万/平以上。

看看这湾区景色，无愧为（二级 II）区域用地！

天境云著项目

相反，比较意外的是，被很多人给予厚望的灌口则被划定为 （ 五级 V ）用地。

灌口房价实际上不低，均价在3万/㎡左右。

灌口区位图

集美区板块等级划分： 杏林湾-园博湾（ II ） ＞ 集美北部新城（ II ） ＞ 集美文教区（ II ） ＞集美马銮湾 （ II I ） ＞ 杏北新城 （ IV）＞ 灌口 （V）。

同安区：

同安是厦门六区中，土地面积最大的。但是，竟然没有（ 二级 II ）用地。

不仅如此， 在（ 三级 II I）用地中，价格还是最低的那个，这......

而且（三级 III）用地面积不大，还不如集美的（二级 II）区域。

实际上， （ 四级 I V ）区域也少的可怜。同安区大部分用地被划分为 （ 五级 V ）和 （ 六级 V I）用地。

目前，同安区最好的地块是环东海域沿岸那片区了。不仅环境优越，进岛也方便。

环东海域

另外，同安老城核心区也被划分为 （三级III）用地区域，虽然离岛内远，但是自身成熟配套加分不少。

同安区板块等级划分： 环东海域（III）＞同安老城区（III）＞同安产业区（IV）＞同安工业区（V）＞五显镇（V）＞汀溪（V）。

翔安区：

翔安机场、地铁3/4号线、翔安大桥、东部体育会展中心......

近几年，翔安区风光无限，慢慢拉开了与同安区的差距，风头甚至盖过了海沧集美两区。

结合房价和规划，实际上，翔安区的住地等级划分可能是与现实差距最大的！

比如，东部会展体育新城

2023年，厦门举办亚洲杯的场地，就是选在这里！场馆建设和基础建设迫在眉睫。

翔安东部新城体育馆效果图

所以，这个地方的变化将会很大，而且是短时间内的。但是，这个片区住宅用地却只有 （ 四级 I V ）。

长远来看，“翔安大桥+东部会展体育新城+湾区资源”的配套，给个（二级 I I）不过分。

另外，翔安南部新城都可以给 （三级I I I）等级。反倒是南部新城以北，比如新店、马巷等地， 给（三级I I I）有点牵强。

翔安区板块等级划分： 东部会展新城（IV）＞南部新城（III、IV）＞新店（III、IV）＞马巷（III、IV）＞空港（IV）＞新圩（V）。

编辑丨哈蜜

综合：读地、厦门市政府

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