其次，该规则带来了实践困惑。与上述理论上的争论相呼应，房屋租赁司法解释的转租规则在实践中也带来了一定的困惑，主要集中在该规则在特定情形下会与审判者的心证产生激烈的冲突，违反了诚信原则。实践中出现了大量的案件，转租合同订立后，双方长期相安无事，因次承租人经营不善或承租人为图提高租金等事由，一方当事人意图提前终止合同，以出租人未同意或者转租合同期限超过租赁合同期限为由要求确认合同无效，虽然房屋租赁合同第十六条同时对出租人的异议期进行了限定，但实务中查实出租人“知道或应当知道”却颇为困难。于是，司法者在案件审理过程中，虽然通过案件事实的认定已经形成了提出确认合同无效的一方当事人恶意违约的心证，但囿于该规则，不得不判决确认合同无效；而合同无效的缔约过失责任显然又轻于合同有效的违约责任，因此该条规则无异于承认当事人有权拒绝履行合同义务并恶意毁约。

三、民法典转租新规则之探

实践中的困惑肇始于合同法第五十一条，为了避免第五十一条成为当事人恶意毁约逃避法律责任的“避风港”，最高人民法院在房屋租赁司法解释之后出台的其他司法解释中，已经修正无权处分规则。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该司法解释确实弱化了合同法第五十一条无权处分规则的理论和实践的不适性，但囿于房屋租赁司法解释转租规则是一个刚性规则，因此，该司法解释的施行同时加大了实践的理论困惑：何以签订出卖他人之物的合同有效，而未经出租人同意的转租合同或转租期限超过租赁合同期限的合同无效？民法典确立的转租新规则则消解了这一困境。

民法典一方面删除了合同法第五十一条的规定，亦即不复将具有权利来源作为肯定合同效力的要件；另一方面，对未经出租人同意的转租合同及转租期限超过租赁期限的情形进行了区分规定。民法典第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”亦即： 在转租未经出租人同意的情形，合同有效，但同时赋予出租人以解除租赁合同的权利，从而兼顾了出租人、承租人和次承租人的利益；在转租期限超过租赁合同期限的情形，则因出租人并非转租合同的当事人，因而对其不发生法律效力，但对出租人不发生法律效力，并不否定该转租合同在转租人和次承租人之间有效。

民法典转租新规则将对转租纠纷案件审理思路产生较大的影响。在房屋租赁司法解释的规则下，该类案件一个重要的审查内容是次承租人是否审查了转租人的权利来源（是否经过出租人同意）以及转租合同的期限（是否超过剩余期限），该事实是作为考察次承租人有无过错，从而影响转租合同确认无效后双方责任的分配。在民法典的新规则下，次承租人的此项审查义务得以免除，因为保证有转租的合法权利来源，并进而交付租赁物供次承租人使用，是转租人当然的义务，对该项义务的违反，应当承担违约责任。可以说，民法典转租新规则既解决了实务中的困惑，也符合人民群众对法律的一般理解，借用孙宪忠教授对民法典放弃合同法第五十一条规定的评价，民法典转租新规则的确定，也是立法体现司法实践要求、完善社会诚信建设的体现。

（作者单位：杭州市中级人民法院）返回搜狐，查看更多