【条文】

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

条文释义一、本条主旨本两条是关于建设用地使用权与建筑物、构筑物及其附属设施应一并处分的规定。二、条文演变该项规则在我国首次出现于1990年实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条中，1995年施行的《城市房地产管理法》第31条对此进行了确认。[1]本条与原《物权法》第146条、第147条相比，内容没有变化。三、条文解读房屋等建筑物、构筑物及其附属设施均属于地上附着物，与土地有着极为密切的关系，从自然属性上讲，房屋等建筑物是不可脱离土地而存在的，但在法律属性上，关于两者的关系如何界定，亦即是否可将其作为相互独立的两项不动产来认识，在国外立法例上有结合主义和分离主义两种模式。我国实行土地社会主义公有制，这决定了不可能采取土地所有权吸附地上建筑物的结合主义，为了赋予相关组织和个人在公有土地上建造建筑物等权利，在制度设计上将土地所有权的部分权能分离出来设立建设用地使用权。因此，从我国创设建设用地使用权制度的初衷和目的来看，即是将其作为相关组织和个人建造及保有建筑物所有权的权源基础。这也决定了建设用地使用权与建筑物等所有权应该实行归属一体和一并处分的规则。其中前者于《民法典》第352条规定，后者则在本两条中规定。可以说，前者通过对建筑物所有权的初始界定，保证了建筑物所有权发生之初即归属于建设用地使用权人，这种权属的一致性为建设用地使用权与建筑物等所有权的一并处分奠定了基础，而本两条中规定的“房随地走”“地随房走”规则又反过来强化了房地一体的正当性与可行性。两者在规范目的及功能上也是一致的，即一方面系为防止房地权利互相冲突和妨碍，避免出现建筑物无所依归的局面，以实现地尽其利，房尽其用，另一方面也有利于实现房地关系的简化明确，从而达到鼓励交易，保护交易安全并尽量减少房地分离纠纷的目的。适用本条应注意以下几点。（一）房地一并处分的方式本两条规定了在建设用地使用权或建筑物等转让、互换、出资或者赠与四种情况下，两类权利应作为一个整体发生主体变更的法律效果。从文字表述看，两条规定中都没有使用“等”字，似乎表明采取封闭式列举的方式加以规定，但实际上，除了上述流转方式外，还应当包括其他合法的情形。至于租赁，因不移转房屋的所有权，因此不属于房地流转的范围。[2]此外，本两条虽然确立了处分建设用地使用权时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施一并处分，反之亦然的法律原则，但并没有限定二者的处分形式必须一致。比如，建设用地使用权转让时，权利人可以将地上房屋所有权一并转让给新的建设用地使用权人，也可以赠与给新的建设用地使用权人，法律对此并没有具体限定。最后，关于房地一体抵押的规则，则在《民法典》物权编担保物权一章中有具体规定。（二）房地一并处分的范围对建设用地使用权和建筑物、构筑物及其附属设施一并处分的范围问题，应根据二者在自然属性和法律权利的关联性以及正当使用的需要来确定。具体而言，在建设用地使用权转让、互换、出资或赠与时，应一并处分的是附着于该建设用地使用权客体范围内的，与该建设用地使用权不可分离的建筑物、构筑物及其附属设施；同样，在地上建筑物、构筑物及附属设施所有权转让、互换、出资或赠与时，一并处分的建设用地使用权的范围，应以建筑物、构筑物及附属设施占用土地范围内，以正当使用该建筑物、构筑物及附属设施所必需的土地范围为限。[3]