这与该校学区范围比较窄，生源数量有限，学位竞争不激烈有关吧。

学区楼盘仅包括熙园，新天国际名苑，香蜜湖豪庭，香荟雅苑，九号大院这5个小区。

在去年末的踩盘文章《2.0时代的明德实验，千万级的学区房》中，有为大家详细介绍过香蜜湖本部和碧海校区现状、成绩及学区房状况。

明德实验（本部）部分在售学区房挂盘价

香蜜湖本部学区范围内豪宅林立，购置学区房需要跨越千万级的入门门槛。

也因此豪宅区的学校，给人入读门槛很高的错觉。

房价高，并不是意味着学校录取积分就高。

实际上，豪宅区公立学校对学区范围内学生吸引力较小，因为豪宅区业主除公立学校外，还有更广阔的选择空间，本地国际学校等私立学校、香港或者其他地区学校等。

因此，报读学生数量很大概率低于该片区适龄学生数量。

众所周知，录取积分高低与报读人数密切相关，与学校优劣没有必然关系，豪宅光环下的明德香蜜湖校区，因为学位竞争不那么激烈，入读难度并没有因为住宅价格水涨船高。

香蜜湖豪庭在租房源

另外，学区内的香蜜湖豪庭属于豪宅片区的普宅，总价和租金属于学区内最低，会吸引一部分人来此租赁入读。不止在福田，深圳任何区，租赁入读的积分是会低于购房入读的。

如果学校录取一部分租赁入读的学生，造成最后录取积分不高也非空穴来风。

除此之外，明德此前实行25人/班的小班制，由于福田区学位缺口巨大，网传教育局对学校做相关工作，要求其改变小班制的现状，进行扩招，扩招的结果自然是放低门槛，门槛低也就是积分低。

学区楼盘：碧海云天，金海燕，新浩城

相比之下，明德碧海校区的关注度近几年有上升的趋势。同样是小学区，但学区房比较偏刚需，业主及子女多属中产，而且一些看上明德的家长，担心香蜜湖校区的高门槛，会退而求其次，选择碧海，还有，该学校学生成绩也在逐年提高，也不断吸引家长慕名而来。如此以来学位竞争会有越演愈烈的趋势，积分也自然慢慢上涨。

明德香蜜湖校区的状况并不是孤例，放眼看下全深圳几个最有名的豪宅片区：华侨城片区的华侨城中小学、红树湾片区的海滨实验小学、半岛城邦附近的南外滨海校区，以及蛇口南山玫瑰园附近的育才太子湾学校，它们有一个共性：似乎活在豪宅光环的阴影之下，成绩并没有那么闪光，入学门槛也没有想象的那么高。

这也会成为所谓的“把柄”：好小区，但是……学校不咋地。

这些小区有共性，各自的状况也要具体分析：

（1）华侨城中小学一直以来是其软肋，其中有很多历史原因。华侨城中学建校于1981年，最初是集团的企业学校，当初的师资有部分侨城家属，后来才被改制为公办，纳入教育局管理，等正规的教师团队进入的时候，学校已经落后于其他了，一些学生也会另择学校。

此外，华侨城学校的生源也比较复杂，在白石洲附近，沙河旧改之后，不少沙河小学的学生转移到该学校入读，城中村生源自然会稀释一部分成绩及其他表现。

（2）半岛城邦下的南外滨海小学的生源有部分业主子女，也有周边渔村的生源，生源并不纯粹。另外，蛇口有深圳最密集的国际学校，有实力的业主会选择优质的国际学校就读，而非公立。

（3）海滨实验小学周边豪宅林立：红树西岸、中信红树湾等，周边同样名校林立：深外国际部、南山中英文，海滨实验就显得相形见绌了，而且海滨实验小学的学区范围十分广阔，并不包括豪宅区，还有城中村。

（4）育才太子湾的学区范围很广，内部很多老旧小区。蛇口小区老化之后原业主迁出，被租户占领，租户子女占据育才太子湾生源很大比例，质量相对一般，录取积分和成绩自然受限。

总之，就如同学校录取积分高低与学校优劣没有必然联系一样，豪宅区的学校的录取积分跟房价也没有必然的联系。

另外，攻略君想说的是，豪宅片区学子的教育，未必通过在地的学校，家庭在学生课外的投入是一般学区房用户无法企及的，学生的教育与学校呈现出弱相关性。学生的未来与教育甚至也呈现出弱相关性，毕竟，一个人的未来不会只跟教育相关。

刚才说的几所学校学校看似高门槛，租赁或许存在机会。

但攻略君相信，家长们之所以犹豫，一遍又一遍地确认，是因为想让自己孩子读到更好学校的同时又不想让自己的孩子承担相应的风险，而且这种片区的学校会让广大中产产生较远的心理距离，真的是可望而不可及么？未必。

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参考阅读：

《2.0时代的明德实验，千万级的学区房》返回搜狐，查看更多