文｜漩涡（首发公众号：城事研究院）

近期，高层密集发声强调“房地产是支柱产业”。

楼市转向，悄然而至。

市场回暖，房价或迎来上涨，这是经济规律。但要令诸多城市警惕的问题是，房价上涨，进一步拉长房价与收入之间的不平衡。

比如成都。

别看，成都GDP已经逼近2万亿，排名中国十大经济强市之列，但换成人均GDP不到10万元，排名60名开外，被一众三线城市吊打。

一边是突飞猛进的房价，一边是失衡的收入，谁也不知道它什么时候会炸雷。

城事研究院，梳理了近500项数据，得出了成都22个区县的房价收入比。

这座千年蓉城的真实面貌，已经被我们撕开了道口子。

衡量一个城市的房价高不高，方式有很多种，最客观普遍的一种叫“房价收入比”，计算方式为：房价与居民年可支配收入之比，它反映了房价水平与居民收入水平的匹配程度。

通过计算，你猜在成都一个普通人买房，要花多长时间？

答案是：不吃不喝，11年。

这还是建立在最理想的情况下，如果除开吃住行等必要花销，周期至少要拉长到20年以上。

具体来看，成都各区（市）县房价与收入比

排名前十的依次是：

锦江区（19.05）、高新区（18.58）、青羊区（16.53）、武侯区（16.49）、天府新区（15.37）、成华区（14.70）、金牛区（14.66）、龙泉驿区（12.91）、双流区（12.77）、简阳市（11.59）。

不难看到，房价收入比前十区有9区都是成都中心城区，这些区都是成都经济、产业最发达的城区，也是成都人购置房产的主要区域。

其中排名前三的锦江区、高新区、青羊区，十分具有代表性。锦江区是成都消费中心、行政中枢，高新区是成都经济中心、技术创新高地，青羊区手握全省最好的教育资源。

消费、行政、经济、产业、教育是决定房价高低的核心引擎，从这一角度来看，也就不难理解锦江高新武侯，房价收入比为何如此之高了。

此外，前10区中有一个另类叫：简阳。

它的房价收入比高达11.59，不仅超越成都平均线，还领跑郫都、温江、新都等一众中心城区，一个尚不通地铁的远郊县，是怎么做到超越周期的存在？是实力还是泡沫？

答案恐怕是泡沫。

2021年简阳市居民人均可支配收入仅3.13万，远低于全市平均水平，排名处倒数第一。但这里的每平米房价高达10463元。遥想6年前，简阳平均房价不到5000，划归成都时，还需要对口帮扶。

是什么在助推简阳房价火箭式上涨？

原因有二。

第一是，2017年成都重塑城市空间，提出“东进”战略，引导城市资源向东倾斜，开辟城市第二战场，其中简阳便是东进的主要承载地。

第二是，2020年成都以沱江为界，将简阳一分为二，往西是东部新区，往东是简阳。东部新区作为成都城市新区的又一力作，自然成了资本市场眼中的香饽饽。

加上天府国际机场等利好，简阳顺理成章成了成都房价透支第一人。

不过，这种超越周期的房价，可苦了当地人。在简阳一个普通人买房，需要11.59年不吃不喝才行，而发展基础更好的青白江仅需7.49年。

5年前，简阳人绝对不会想到，有一天这个六线小城也要承受北上广深才有的畸形房价之痛。

众所周知，2016年，是上一轮房价暴涨的分水岭。

那么2016年至今，成都各区县房价涨了多少？

我们做了个统计

龙泉驿第一，青白江第二，金牛区第三。

可以看到，龙泉驿区以173.89%的增幅，遥遥领先。

为什么是龙泉驿？

真相只有一个：城市发展重心的变迁。

过去5年，是成都发展重心蝶变的阶段，同时也是龙泉驿面貌、能级、形象变化最快的阶段。

2017年成都明确开启“东进”战略，推动城市向东转移，随后一大批资源、产业向东导入，作为成都主城链接东部新区的桥梁，龙泉驿的区位优势不可谓不明显。

很明显，受之于成都东进红利，地处东门以汽车为主的龙泉驿区，在全市空间格局中，已经摇身一变从配角跃升为主次角。

从这里我们也可以观察到，决定一个区域房价增幅的关键因素，除了硬核资源（教育、消费、产业）外，还有城市发展重心的加持。

正所谓，十年河东，十年河西。这算是，城市地缘发展的鲜明例子。

房价大涨了，居民收入涨了多少？

我们也做了个统计：

那么，近5年成都人均支配跑赢房价增幅了？

答案显而易见。从上图可以看到，成都居民收入增速甚至不到房价增速的一半。

高房价增速与居民低收入增长之间的错位，已经为低欲望、低生育率社会埋下了伏笔。

成都房价收入比，仅仅是中国大城市的一个缩影。

2023年，仍是大分化的一年，楼市看涨，居民收入能跟上？

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