其次是“先天不良”项目。从降价盘的分布图可以看到，特价房源中几乎没有二环内项目，大部分位于三环开外的非核心区，对地铁和周边配套的依赖度非常高。能够满足周边有开通地铁线路、距离站点适中（距离1公里）条件的也不多，拥有成熟配套的更少。剔除这部分以后，特价房源再减少一大部分。

第三类为“蹭热度”项目。云南房网发现，剩余降价项目中，有不少项目优惠后的折扣计算下来仅9折左右，与平时正常销售时给出的优惠无异；其中一些力度稍大的，是临近清盘的尾房，也是常规促销操作，蹭热度嫌疑大于实际优惠力度。

排除到此刻，特价楼盘仅剩个位数，也是真降价的项目。往上翻翻开发商，不难发现其中还有大部分是三条红线政策压力下，开发商为了快速回笼资金，不得已做出的换量选择。但这些项目大多又有着全款结清的要求，动辄拿出上百万资金，恐怕不是人人都能做到。

因此，乍看之下楼盘降价声势很大，似乎波及全城，其实真实情况远没有那么夸张。

昆明新房价格指数出现两连跌（数据来源：国家统计局）

昆明主城7月住宅库存962万方去化时间1.16年（数据来源：昆明锐理）

还在等崩盘？供销逆转有苗头

不过昆明整体房价确实有小幅下降，根据国家统计局70城房价指数，昆明新房价格指数在14连涨之后止步，从6月开始连续出现了2次下降。与此同时，住宅库存去化时间延长到了达1.16年（约13.94个月），再刷新高，成交均价也跌破1.5万关口。

当前市场局势确实并不算乐观，但数据层面反映出来的市场现状和未来趋势如何？还得结合供应端和需求端两方面关键数据来研判。

昆明今年上半年土地供应创新低

先看土地供应端，和前几年的巨量供应不同，昆明今年来已明显收紧，这是第一个重要信号。

据统计，昆明今年上半年总共卖地708亩土地，是近6年来最少的。如果单算住宅部分，仅能释放约160万方建面的体量，这是个什么量级？也就是通常情况下一个多月的销量。而前段时间的土地推介会上推介的土地更是只有1000多亩，住宅用地占比也不高。

简单来说，主动控制土地供应，从而抑制未来新房的增长规模，稳住房价，既不大涨也不大跌，政府的调控工具箱里，土地供应无疑是一把利器。

昆明今年1-7月新增预售面积大幅下降

再看新增预售端，昆明今年1-7月新增预售面积约696.21万平方米，也是近三年最少。预售面积的大幅度下降，说明现有市场供应量在快速减少，给市场去化争取充足时间。

昆明主城2021年7月各板块商品房供销存对比走势（数据来源：昆明锐理）

最后看需求端，根据锐理7月月报，主城中各版块中已经有空港、滇池、东南、北市版块出现月度供销逆转，官南、东市和次中心版块供销需求也在逐渐趋平中，市场有一定缓解。虽然由于去年新增供应过大，去化效果不会立竿见影，但预测盘整期不会持续太久。

昆明已有不少优质楼盘宣布涨价

昆明下半年房价走势如何？逐渐趋稳、逐步优化

梳理到这里就可以看到，市场是多变复杂的，绝不能以简单的结论代替具体的数据和事实分析，归纳一下，昆明近期房价整体下跌原因的脉络基本已经清晰。

主因在于部分房企遭遇宏观调控政策带来的资金和信贷压力，不得不通过对项目进行甩卖的方式加快回笼资金，造成市场全面降价的“幻觉”；

其次，如上文分析的，打折楼盘多数为郊区项目，拉低了整体成交均价，造成了市场怕被割了韭菜的心态；

此消彼长之下，主城核心区真正抗跌的项目反而被淹没，新增的供应和成交对市场价格波动影响减弱，权重降低。

但这样的状况会持续下去吗？答案是否定的。逐渐趋稳、逐步优化才是未来的常态。

俊发彩云城檀湾未来将释放优质房源

何是“趋稳”？住房是一项重要的民生需求，楼市未来走向趋势离不开分析“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”政策下的底层逻辑。

很多分析指出，中国调控基调的“房住不炒”和“三稳”政策中，已经明确释放出不允许房价大涨，也不允许大跌的讯息。昆明近期的“限跌令”也正是出于这样的政策导向。由此，我们看到近期多个项目纷纷取消折扣，保持“稳”字作风。

何为“优化”？如前文分析，主城核心区抗跌产品的供应增加将是稳住昆明房价的“压舱石”，而今年下半年乃至明年，核心区的供应量与成交量都将稳健增长，优化楼市供给结构。

一方面是随着主城区的多个大盘项目后续开发进程，优质产品的供应量持续增加，比如北市区的俊发城、龙泉俊园，南市区的彩云城、万科公园城市，东市区的华润中心、保利城，西市区的大华锦绣山海、招商雍和府等都将保持输出。

另一方面，核心区会有多个新盘入市，比如小板桥片区的俊发未来城、巫家坝中铁建和招商新项目、老螺蛳湾片区的金茂府、世博片区的金地世博一号、中海汇德里等，还会注入新血。

看清趋势后该如何选房？

对于普通购房者，在看清趋势后如何选房，主要还是抓住以下关键点：

首先是区位和配套，地段因素在任何时候都很重要，成熟配套的片区或者拥有资源稀缺性的区域，所有配套已经兑现，看得见、摸得着。这类项目在此次降价潮中表现出了很好的抗跌性，未来发生贬值的概率极低。

其次是房企品牌也很重要，选择在昆明市场中项目品牌比较受认可的俊发、万科、龙湖、碧桂园、金地或者国字号中海、招商、华润等，这些房企作品的都经过市场考验，作风稳健，未来品质有保障。

还有就是占大多数的刚需和刚改群体特别看重的性价比因素，虽然不是那么直观，很多时候难以评估，比较简单而有效的选择办法，那就是在区位、配套和开发商品牌都有保障的情况下，尽量选择大盘项目。

俊发城项目效果图

举例来说，在昆明置业主流区域的北市区，俊发城为什么多年占据销售排行榜前列，受到购房者青睐？答案无非就是地段、配套、品质、综合性价比高，商业、医疗、教育甚至公园都能安排的明明白白，与此相同逻辑的还有南市常年热销项目彩云城，也同样以配套齐全著称。

其实这种随大流的选房方式，也可称为“偷懒”的做法，最大的优点就是安全且有足够的保障，同时房子作为重要家庭资产，不仅足够抗跌，而且升值性能不错，这一点从俊发城这些年稳定的升值幅度就可以证明。返回搜狐，查看更多